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??廣州的城中村改造有了新“金主”。

??5月18日，中交城市投資控股有限公司（以下簡稱“中交城投”）舉辦了總投資約300億元的重大項目集中簽約儀式，其中廣州市黃埔區(qū)4個城中村改造項目的總投資額便達216億元。

??據(jù)了解，近幾年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整、民營企業(yè)資金短缺，黃埔區(qū)的不少城中村改造項目都陷入停滯狀態(tài)。該區(qū)認為，引入央企參與新模式城中村改造項目投資，為后續(xù)其他城中村改造項目破解常見的安置房建設(shè)周期長、資金壓力大等問題提供了可復(fù)制的解決方案。

??中交城投也有擴大投資、提升利潤規(guī)模的訴求。2024年，該公司實現(xiàn)的凈利潤同比下降超四成，其董事長丁仁軍對外表示，今年的目標(biāo)是希望能做到利潤增長速度超過資產(chǎn)增長速度。

??5月27日，中交城投方面對中國房地產(chǎn)報記者透露，該公司已成立了兩個工作組推進這幾個項目的合作。

??一次簽下4個城中村改造項目

??據(jù)了解，此次中交城投簽下的重大項目包括廣州市黃埔區(qū)南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區(qū)、金坑村鄧屋片區(qū)等系列城中村改造項目、上海青浦新城老城廂舊區(qū)改造項目、杭州錢塘中企國際港項目等。

??其中上海和廣州的均為城市更新項目。青浦老城廂整體更新范圍達3.2平方公里，擬采用“修舊賦新”的方式改造，中交城投將以該項目首發(fā)地塊為載體，與青浦新城發(fā)展（集團）有限公司展開央地合作。

??南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區(qū)、金坑村鄧屋片區(qū)則是黃埔區(qū)首批由地方國企引入央企參與新模式城中村改造項目投資的合作項目。中交城投的合作伙伴是科學(xué)城集團。

??據(jù)了解，黃埔區(qū)有不少城中村改造項目因為合作企業(yè)資金短缺或招商難等問題而停滯多年。例如，夏園早在2018年就通過改造意愿表決，并成為2020年黃埔區(qū)重點城市更新項目。最初參與該項目改造前期工作的是升龍集團，由于該公司資金鏈緊張，無法如期推進改造，夏園村于2021年召開股東代表大會與其解除服務(wù)合同。2022年，科學(xué)城集團與合生創(chuàng)展開始介入該項目的改造，但進展依舊緩慢，因為臨遷費被拖欠，2024年，部分村民不得不重裝門窗、水電搬回村里居住。

??南崗北項目的命運也很坎坷。2018年，華潤集團曾介入該項目的開發(fā)，但于2021年退出。此后，雪松控股聯(lián)合科學(xué)城集團接手，但很快雪松控股就出現(xiàn)了債務(wù)危機，只?？茖W(xué)城集團勉力支撐。

??金坑村銀嶺片區(qū)于2024年底開展了城中村改造意愿征詢工作，透露將由傳統(tǒng)的舊村改造模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙婪ㄕ魇?、凈地出讓”的新改造模式。?dāng)時，相關(guān)部門表示，受房地產(chǎn)市場下行影響，舊改合作企業(yè)紛紛退出舊改市場，銀行也停止了舊改貸款，導(dǎo)致項目難以引入合作企業(yè)。為破解困局，項目已積極尋找合作企業(yè)和資金來源，但仍未取得有效成果。

??或使用城中村改造專項借款

??中交城投是中交集團（全稱“中國交通建設(shè)集團有限公司”）的城市綜合開發(fā)運營專業(yè)投資平臺，于2015年在廣州市南沙區(qū)掛牌成立，至今已在9省21城落地投資項目超90個，總合同額超過5200億元。

??此前，該公司在廣州的投資布局主要集中在南沙區(qū)，與科學(xué)城集團的合作是在今年4月份敲定的。關(guān)于合作方式，雙方均語焉不詳，只透露在加快推動城中村改造項目建設(shè)、資源整合、高效利用政策性資金等方面進行了深入交流，將在“運營共管、資源共享、風(fēng)險共擔(dān)”中形成高效合作模式。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，黃埔區(qū)的城中村改造目前推行的是“依法征收、凈地出讓”模式，由政府主導(dǎo)先行投入建設(shè)安置區(qū)，由于項目眾多，知識城集團、科學(xué)城集團等當(dāng)?shù)貒蟮馁Y金實力難以支持，引入央企合作主要是為了解決資金難題。此前，知識城集團已經(jīng)引入了中國建筑旗下的中建八局等公司合作，融資模式是F+EPC模式，即中國建筑方面為項目安置區(qū)的建設(shè)提供資金支持，以此獲得項目的EPC施工業(yè)務(wù)。

??據(jù)業(yè)內(nèi)消息，本次中交城投與科學(xué)城集團大概率也將采用F+EPC模式，前者為此已募集了174億元的城中村改造專項借款，預(yù)計合作項目將于6月份開工。對于傳聞的真?zhèn)我约熬唧w的合作分工、發(fā)展計劃，中交城投及科學(xué)城集團均未給予中國房地產(chǎn)報記者回復(fù)。

??公開信息顯示，今年2月份，南崗北項目已啟動了復(fù)建區(qū)的建設(shè)招標(biāo)，總規(guī)模約69.8萬平方米，投資額達88億元。同期，坑村鄧屋片區(qū)也發(fā)布了城中村改造項目招標(biāo)計劃，總建筑面積約42萬平方米，投資金額53.8億元。

??城市更新是中交集團的一個重要業(yè)務(wù)板塊。中國交建（中交集團旗下上市公司）曾在2023年對投資者表示，看好城中村改造的市場空間和發(fā)展?jié)摿?，從已實施完成的城中村改造項目來看，收益水平在行業(yè)平均水平以上。2024年的年報里，該公司也提到在城市綜合開發(fā)領(lǐng)域要聚焦超大特大城市的城市更新和城中村改造項目。

??作為中交集團的城市綜合開發(fā)投資平臺，中交城投在過去十年里累計貢獻了200多億元利潤。根據(jù)中國交建的財務(wù)報告，2020年至2023年，中交城投的凈利潤都保持了上行趨勢，由20億元增至25.8億元，但2024年卻大幅下跌至14.7億元，在34個控股、參股公司中處于中游位置。