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??百強(qiáng)房企總土儲貨值已連續(xù)四年“縮水”。

??CRIC披露最新數(shù)據(jù)顯示，截止2024年末TOP100房企土儲總量收縮明顯：

??總土儲貨值25.17萬億元，同比下降13%；

??總土儲建面15.73億平米，同比下降12%。

??具體到房企來看，百強(qiáng)房企中有96家房企總土儲貨值下降，降幅超過20%的房企數(shù)量占比達(dá)到15%。

??不過，由于房企銷售降幅大于土儲總量收縮的速度，房企仍然面臨較大的存貨去化壓力。百強(qiáng)房企截止2024年末的土儲貨值去化周期加權(quán)值以6.93年創(chuàng)歷史新高。貨值規(guī)模在1000億至3000億房企的去化周期高達(dá)9.01年。

??房企的投資邏輯被重構(gòu)，貨值規(guī)模高不再是優(yōu)勢，而小體量、健康的存貨儲備或是保障企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營的關(guān)鍵。

??百強(qiáng)房企總土儲貨值和建面雙降。

??截止2024年末，TOP100房企總土儲貨值和總土儲建面分別為25.17萬億元和15.73億平米，較去年分別下降13%和12%。

??自房地產(chǎn)行業(yè)開啟新一輪“去庫存”以來，百強(qiáng)房企總土儲貨值自2020年達(dá)到峰值后逐年下降，到2024年百強(qiáng)房企總土儲貨值較2020年高峰期已下降了45.2%。

??尤其是原本土地儲備較多的規(guī)模房企，明顯加強(qiáng)了土儲去化，且龍頭房企“瘦身”明顯。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企總土儲貨值中，96%房企的貨值出現(xiàn)下降，其中貨值下降幅度超過20%的房企數(shù)量占比達(dá)15%。

??這意味著，總土儲貨值下降已成為普遍存在的事實(shí)。其中，規(guī)模在5000億以上的房企數(shù)量明顯減少，只有13家。而千億以下的數(shù)量占比明顯增加，達(dá)到了38家。

??2024年總土儲貨值排名前十的房企中，貨值規(guī)模下降較大的分別為萬科地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口、保利發(fā)展等，其中萬科地產(chǎn)的總土儲貨值下降十分明顯，貨值較去年末減少了超3400億，下降了約25%。據(jù)年報披露，2024年末萬科存貨賬面價值為5190.1億元，同樣較2023年底縮水26.0%。

??盡管百強(qiáng)房企2024年土儲貨值和土儲建面雙雙下滑，但由于市場需求疲軟，房企銷售出現(xiàn)降幅更快。同期，全國新建商品房銷售額下降17.1%。

??在此背景下，房企仍面臨較大的存貨去化壓力。

??根據(jù)TOP100房企總土儲貨值榜，百強(qiáng)房企截止2024年末的土儲貨值去化周期加權(quán)值為6.93年，為歷史新高。原因在于不少出險房企的銷售腰斬，導(dǎo)致整體去化周期快速上升。

??其中，貨值規(guī)模在1000億至3000億的房企，去化周期高達(dá)9.01年。這類房企多為出險房企，由于銷售快速下降導(dǎo)致去化周期變動較大。但濱江集團(tuán)是該規(guī)模中的例外，2024年的貨值規(guī)模為1701億，位列榜單44名；而相應(yīng)的2024年合約銷售達(dá)1116億，去化周期僅為1.52年。

??除此之外，貨值規(guī)模在萬億以上的房企去化周期為8.22年，同樣較高。

??而貨值規(guī)模在5000億至萬億的房企，去化周期最短達(dá)到了5.01年，該梯隊(duì)包括華發(fā)、龍湖、越秀等房企。

??在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整的背景下，市場銷售疲軟，貨值規(guī)模高已不再是優(yōu)勢，健康的存貨儲備才是保障企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營的關(guān)鍵。

??2024年50家典型上市公司存貨賬面價值總計7.98萬億元，較去年末大幅下降15%，其中已竣工存貨賬面價值占比27%，達(dá)到近五年來的最高值。在當(dāng)前環(huán)境下，現(xiàn)房庫存逐漸成為擠占房企流動性的重要因素。

??值得注意的是，房企總存貨賬面價值“縮水”。

??2024年，50家典型上市房企中有94%計提了存貨跌價，確認(rèn)了存貨跌價損失1677億元。

??從歷史來看，典型房企自2021年至今累積確認(rèn)了存貨跌價損失5581億，2021年至2023年每年確認(rèn)規(guī)模大概在1300億左右，而2024年存貨跌價損失大幅增加26%。

??若未來市場長期疲軟，房企或仍有進(jìn)一步的資產(chǎn)減值壓力。在行業(yè)發(fā)展的新階段，存貨的高質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于大體量。

??房企總土儲規(guī)模下降更多是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”背后的深度調(diào)整和投資重構(gòu)，行業(yè)迎來新的發(fā)展模式，從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”，針對土地儲備房企戰(zhàn)略規(guī)劃近乎一致，即新增投資轉(zhuǎn)向核心一二線城市，更加注重平衡投資與回款之間的關(guān)系，把企業(yè)現(xiàn)金流安全擺在首位。

??對于當(dāng)前房地產(chǎn)而言，存量土地回購是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的核心引擎。目前，多數(shù)房企已將庫存去化視為當(dāng)前企業(yè)最重要的戰(zhàn)略方向，比如保利發(fā)展、金地集團(tuán)在年報中均有提及要配合地方政府的收儲工作，降低資金占壓。

??未來，房企應(yīng)密切關(guān)注各地“穩(wěn)地產(chǎn)”的政策機(jī)遇，積極配合相關(guān)的政策加快自身存量去化，在城市更新中尋找新的投資機(jī)會。