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??2025年以來(lái)，與中央部委加快落實(shí)專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策同步推進(jìn)，地方主管部門(mén)發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃的速度逐月加快。

??1月10日財(cái)政部表態(tài)“支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”，3月5日第十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議上政府工作報(bào)告明確，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??3月11日《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)。有助于形成“專項(xiàng)債融資-存量房收購(gòu)-保障房轉(zhuǎn)化”閉環(huán)。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，全國(guó)擬收儲(chǔ)總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個(gè)。明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃，據(jù)CRIC測(cè)算，相當(dāng)于為2025年樓市去庫(kù)存加速54%，全國(guó)廣義庫(kù)存去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

??從2024年5月開(kāi)始，中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。

??2024年5月17日，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后在11月8日全國(guó)常委會(huì)辦公廳召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，2024年-2026年每年2萬(wàn)億元，支持地方用于置換各類(lèi)隱性債務(wù)。

??2025年3月全國(guó)兩會(huì)過(guò)后，在去年新增2萬(wàn)億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，力度持續(xù)加大。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，至5月13日，全國(guó)擬收儲(chǔ)總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個(gè)。發(fā)布規(guī)模逐月快速增加，二季度以來(lái)發(fā)布量更是迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，4月份公告擬收儲(chǔ)土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

??聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明細(xì)地塊中，除去沒(méi)有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購(gòu)總價(jià)2250億元，擬收儲(chǔ)面積總和達(dá)到6565公頃。

??在新房交易流速較歷史峰值下降超過(guò)40%的時(shí)代背景下，2025年住宅成交雖然已現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，從數(shù)據(jù)邏輯看，土地收儲(chǔ)才是當(dāng)下去庫(kù)存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。

??按全國(guó)土地平均容積率折算，擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過(guò)1.3億平方米，超過(guò)前四月估算新房銷(xiāo)售規(guī)模的一半。從降低庫(kù)存規(guī)模的角度來(lái)說(shuō)，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

??就已公布土地屬性的地塊清單來(lái)看，三四線擬收儲(chǔ)5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%，因各能級(jí)地價(jià)差距，三四線總價(jià)占比稍低于面積占比。

??相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿足開(kāi)工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??就城市收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，目前有13個(gè)城市擬收儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。

??鄭州擬收儲(chǔ)規(guī)模273公頃高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。面對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整的挑戰(zhàn)，鄭州在加速盤(pán)活庫(kù)存方面作出了諸多努力，除加快土地收儲(chǔ)之外，還在穩(wěn)定商品住宅銷(xiāo)售、配售型保障房建設(shè)方面作出諸多努力，加速需求端去庫(kù)存。

??擬收購(gòu)總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬(wàn)元/公頃，也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。就西安收儲(chǔ)土地位置來(lái)看，有過(guò)半地塊位于西咸新區(qū)、空港新城等城市新區(qū)，這些區(qū)域均為城市新房交易的主力，收儲(chǔ)相關(guān)區(qū)域的待開(kāi)發(fā)土地，有助于進(jìn)一步改善城市的潛在庫(kù)存。

??就企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購(gòu)面積占比達(dá)70%，平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬(wàn)元/公頃；央國(guó)企占比12%，但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高（3998萬(wàn)元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬(wàn)元/公頃。從城市能級(jí)看，一二線城市民企土地收儲(chǔ)占比（21%）略高于其他能級(jí)城市，反映市場(chǎng)開(kāi)放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

??城投高占比與其近年“托底拿地”的被動(dòng)角色直接相關(guān)。地方政府通過(guò)專項(xiàng)債資金加速收儲(chǔ)，本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

??央國(guó)企收儲(chǔ)價(jià)格最高與其持有地塊多為核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有關(guān)。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導(dǎo)致收儲(chǔ)均價(jià)偏低。

??綜上，經(jīng)過(guò)4個(gè)多月以來(lái)的落實(shí)推進(jìn)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過(guò)高頻次公告有效改善市場(chǎng)供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市政策體系的關(guān)鍵支撐。

??但是從各地專項(xiàng)債實(shí)際落地情況來(lái)看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專項(xiàng)債收儲(chǔ)存在結(jié)構(gòu)性偏差。