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??時(shí)隔7個(gè)月，杭州市首個(gè)被收購(gòu)的存量商品房項(xiàng)目正式落定。

??5月20日，杭州市安居集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“杭州安居集團(tuán)”）完成萬(wàn)科河語(yǔ)光年府2幢房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這一舉措標(biāo)志著杭州市本級(jí)首個(gè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目成功落地，杭州市“收存轉(zhuǎn)?！惫ぷ饔纱诉~入新階段。

??此次收購(gòu)交易對(duì)象為市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)商，交易標(biāo)的為自持商品住房，收購(gòu)后轉(zhuǎn)換用作保障性租賃住房，預(yù)計(jì)今年年底投入使用。

??對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)注的收購(gòu)價(jià)格、收購(gòu)商品房用作保障性住房的資金來(lái)源、收購(gòu)過(guò)程中遇到的問(wèn)題，以及后續(xù)租金定價(jià)等關(guān)鍵信息，杭州安居集團(tuán)相關(guān)工作人員在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“目前相關(guān)工作仍在穩(wěn)步推進(jìn)中，后續(xù)我們會(huì)根據(jù)工作進(jìn)展情況，適時(shí)發(fā)布相關(guān)信息?！?/p>

??盡管此次杭州安居集團(tuán)并未詳細(xì)披露相關(guān)細(xì)節(jié)，但根據(jù)去年10月31日發(fā)布的《關(guān)于收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》可知，收購(gòu)價(jià)格以同地段重置價(jià)格為參考上限，具體涵蓋劃撥土地成本、建安成本以及不超過(guò)5%的利潤(rùn)。

??杭州安居集團(tuán)明確表示，將結(jié)合運(yùn)河新城板塊產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，發(fā)揮“安居寧巢”品牌優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)裝修、高水平運(yùn)營(yíng)，定位面向中高端白領(lǐng)的服務(wù)式公寓，打造“收存轉(zhuǎn)?！睒影屙?xiàng)目。

??此外，5月23日，浙商銀行杭州分行成功發(fā)放了杭州市首筆住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，貸款金額為0.37億元，專項(xiàng)用于支持杭州安居集團(tuán)收購(gòu)萬(wàn)科·河語(yǔ)光年項(xiàng)目的75套存量商品房。

??房企自持資產(chǎn)處理新徑

??河語(yǔ)光年府位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊，西側(cè)為京杭大運(yùn)河，東側(cè)距離在建地鐵15號(hào)線一期謝村站約600米，周邊3公里內(nèi)有邵逸夫醫(yī)院大運(yùn)河分院、京杭大運(yùn)河博物院、育才大城北學(xué)校、城北萬(wàn)象城、玉湖公園等優(yōu)質(zhì)配套，整體項(xiàng)目已于2023年12月交付。

??萬(wàn)科河語(yǔ)光年府的開發(fā)商為杭州萬(wàn)懿置業(yè)有限公司。天眼查信息顯示，萬(wàn)科集團(tuán)旗下企業(yè)浙江萬(wàn)科企業(yè)集團(tuán)有限公司持有其98.35%股權(quán)。

??2021年萬(wàn)科競(jìng)得該項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)有20家房企參與了該項(xiàng)目地塊競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)激烈。最終萬(wàn)科以上限價(jià)格40.6億元競(jìng)得，樓面價(jià)約2.86萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率29.7%，并競(jìng)配自持面積比例3%，約合4035.6平方米。

??得益于優(yōu)越的地理位置和豐富的配套資源，河語(yǔ)光年府在當(dāng)年一經(jīng)推出便成為杭州樓市的熱門樓盤之一。2021年7月，項(xiàng)目首次開盤入市，精裝限價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目推出的199套房源吸引了超過(guò)6400組客戶登記，中簽率低至3.1%。此后，項(xiàng)目每次加推房源，均需通過(guò)搖號(hào)來(lái)確定購(gòu)房資格。

??此外，河語(yǔ)光年府的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在其二手房市場(chǎng)表現(xiàn)上。目前，該項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)仍在4.6萬(wàn)元/平方米左右。由此可見(jiàn)，優(yōu)越的區(qū)位條件為項(xiàng)目帶來(lái)了良好的保值增值能力，這也是杭州安居集團(tuán)選擇該項(xiàng)目的重要原因之一。

??據(jù)接近交易人士透露，杭州安居集團(tuán)發(fā)布收儲(chǔ)公告后，收到了多家單位的報(bào)名。經(jīng)過(guò)對(duì)體量、地域、交通、質(zhì)量等多維度的考察與評(píng)估，杭州安居集團(tuán)最終選定了萬(wàn)科河語(yǔ)光年府作為收儲(chǔ)項(xiàng)目。

??體量大小會(huì)直接影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本，體量越小運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)越高。因此，杭州安居集團(tuán)在征集房源時(shí)設(shè)置了明確要求，即“收購(gòu)房源原則上要獨(dú)立成棟（幢）成單元，房源以面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主”。

??此次杭州安居集團(tuán)從萬(wàn)科手中收購(gòu)的兩幢樓，恰好是當(dāng)初規(guī)定的4035.6平方米自持部分，且戶型均為50~60平方米的小戶型，完全符合收儲(chǔ)公告的征集要求。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科在杭州的這兩幢樓被收購(gòu)用于保障房，不僅讓萬(wàn)科能夠迅速將手中資產(chǎn)變現(xiàn)，有效補(bǔ)充現(xiàn)金流，也為在杭州擁有自持資產(chǎn)的其他房企提供了一種可行的資產(chǎn)處理思路。

??運(yùn)營(yíng)方案明確

??此次收購(gòu)主體是杭州安居集團(tuán)，運(yùn)營(yíng)主體是杭州市安居寧巢投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安居寧巢”）。

??杭州安居集團(tuán)的前身是杭州安居建投集團(tuán)。2023年，該集團(tuán)劃轉(zhuǎn)至杭州市城投集團(tuán)新組建的杭州市安居集團(tuán)，系全資國(guó)有企業(yè)，截至2024年底，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超216億元。

??此次國(guó)資下場(chǎng)收儲(chǔ)存量商品房，正呼應(yīng)了此前發(fā)布的房地產(chǎn)政策，通過(guò)市場(chǎng)化收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，開辟了房地產(chǎn)去庫(kù)存與民生保障雙軌并行的新路徑。

??安居寧巢是安居集團(tuán)下屬的全資子公司，精準(zhǔn)實(shí)施“市場(chǎng) + 保障”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略定位，以保障性租賃住房為核心業(yè)務(wù)，深耕租賃住房的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。目前，其管理的項(xiàng)目共計(jì)17個(gè)，業(yè)務(wù)布局杭州上城、拱墅、蕭山、臨平、錢塘、富陽(yáng)、臨安等區(qū)，并拓展至嘉興市運(yùn)營(yíng)。其中，保障性租賃住房項(xiàng)目有12個(gè)，房間數(shù)量超17000套（間），運(yùn)營(yíng)期門店的出租率達(dá)92%。

??值得一提的是，浙江省首宗成建制開發(fā)的人才專項(xiàng)租賃住房項(xiàng)目——寧巢·明石公寓、杭州市規(guī)模最大的人才公寓項(xiàng)目——寧巢·美地公寓、杭州市規(guī)模最大的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目——寧巢·錢塘藍(lán)領(lǐng)公寓等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，均由安居寧巢打造并運(yùn)營(yíng)。

??針對(duì)河語(yǔ)光年府項(xiàng)目后續(xù)的運(yùn)營(yíng)方案，杭州安居集團(tuán)表示，將采取公開招租的方式，確保公正合理。重點(diǎn)面向杭州城區(qū)無(wú)房的新市民、青年人，明確具體的準(zhǔn)入條件，如社保繳納情況等。同時(shí)，建立全方位的信息公開機(jī)制，在微信公眾號(hào)、社交媒體賬號(hào)、社區(qū)公告欄等平臺(tái)，及時(shí)公布招租政策、申請(qǐng)流程等信息。采用公開搖號(hào)、順序排隊(duì)等公平公正的方式確定招租順序，并組織選房。

??租金價(jià)格方面，確立價(jià)格機(jī)制，平衡租金價(jià)格，按照“租賃戶收入可負(fù)擔(dān)、租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)”的原則，參考同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金水平，結(jié)合本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本因素，合理確定租金價(jià)格。

??參考寧巢·明石公寓的招租公告，目前人才租賃住房的對(duì)外招租對(duì)象分為四類：一是經(jīng)杭州市高層次人才分類認(rèn)定的A、B、C、D、E類人才；二是經(jīng)杭州市認(rèn)定的F類人才（緊缺實(shí)用型人才）及市、區(qū)認(rèn)定的或其他人才；三是具有大專及大專以上學(xué)歷的人員；四是市、區(qū)招商引資重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)工作人員。

??從學(xué)歷門檻來(lái)看，大專及以上學(xué)歷人員即可申請(qǐng)租賃。不過(guò)，申請(qǐng)人還需同時(shí)符合多個(gè)條件，如在市區(qū)內(nèi)無(wú)房，且未享受相關(guān)住房（租房）優(yōu)惠政策等。

??價(jià)格方面，目前河語(yǔ)光年府129 ~139平方米房源在貝殼上顯示的精裝整租價(jià)格在7000~8800元/月之間。參考人才租賃住房，如寧巢·明石公寓二居室60~70平方米的評(píng)估平均租金約為4360元/月，符合準(zhǔn)入條件的人才可享受差別化租金。

??具體來(lái)看，A、B類高層次人才免租金；C、D類高層次人才租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)評(píng)估租金的20%；E類高層次人才租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)評(píng)估租金的40%；其他人才租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)評(píng)估租金的70%。換算下來(lái)，滿足條件的普通學(xué)歷人才租賃二居室的價(jià)格約3052元/月。

??杭州安居集團(tuán)表示，自去年以來(lái)，在杭州市住保房管局的指導(dǎo)和杭州市、區(qū)規(guī)劃和自然資源部門的支持下，集團(tuán)按照“自主決策、自愿參與、價(jià)格合理、戶型規(guī)范、穩(wěn)慎推進(jìn)、嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)”的原則，公開發(fā)布征集信息，認(rèn)真做好調(diào)查研究，合理確定收購(gòu)價(jià)格，穩(wěn)步推進(jìn)收購(gòu)工作，理順交易流程，為后續(xù)項(xiàng)目收購(gòu)樹立了樣板。

??下一步，杭州安居集團(tuán)將進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加快其他項(xiàng)目評(píng)估工作，加大“收存轉(zhuǎn)保”工作力度，為杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)安居力量。

??多地存量房收購(gòu)創(chuàng)新模式涌現(xiàn)

??除杭州外，在收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房方面，截至2025年4月末，全國(guó)多個(gè)省市指定的收購(gòu)主體中，已有部分完成房源收購(gòu)。不過(guò)，這些房源尚未投入運(yùn)營(yíng)或仍處于運(yùn)營(yíng)初期，具體運(yùn)營(yíng)進(jìn)展尚待觀察。

??4月2日，廣東省首個(gè)收購(gòu)存量房用作保障性住房的貸款項(xiàng)目——高明花曼曦苑保障性租賃住房項(xiàng)目正式落地。該項(xiàng)目位于佛山市高明區(qū)明城鎮(zhèn)，佛山市安居公司收購(gòu)了409套商品房，總建筑面積達(dá)39612平方米，用于保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)。收購(gòu)單價(jià)約為5400元/平方米，相當(dāng)于周邊商品房市場(chǎng)價(jià)格的9成。

??項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.2億元，獲得平安銀行住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款授信額度1.7億元，貸款期限最長(zhǎng)30年。后續(xù)將通過(guò)改造，形成598套保障性租賃住房。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)協(xié)會(huì)認(rèn)為，佛山市這一收購(gòu)既能推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，又能借助現(xiàn)有金融支持政策置換低利率貸款，降低地方國(guó)資企業(yè)的債務(wù)壓力，還能減少政府在保障性住房建設(shè)方面的投入，有效增加保障房供應(yīng)。

??此外，2月8日，湖北省發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)購(gòu)置存量商品房用于學(xué)生住宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》。批復(fù)顯示，該項(xiàng)目整體購(gòu)置武漢城建·水岸（陽(yáng)邏水鄉(xiāng)）5號(hào)樓、6號(hào)樓存量商品房352套用于學(xué)生住宿，總建筑面積37048.04平方米（均為地上建筑面積），可新增2800個(gè)學(xué)生住宿床位。

??經(jīng)測(cè)算，平均每套商品房通過(guò)空間優(yōu)化可容納8個(gè)床位，采用裝配式裝修工藝提升空間利用率。項(xiàng)目估算投資為19824.74萬(wàn)元，其中毛坯購(gòu)置費(fèi)用17238.45萬(wàn)元，裝修改造費(fèi)用2586.29萬(wàn)元。資金來(lái)源為爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌。

??據(jù)房天下數(shù)據(jù)，武漢城建·水岸5、6號(hào)樓于2022年取得預(yù)售許可，備案均價(jià)約7300元/平方米。據(jù)批復(fù)顯示，此次毛坯購(gòu)置單價(jià)約為4650元/平方米，相當(dāng)于備案均價(jià)的63.7%。

??此外，根據(jù)武漢市2024年出臺(tái)的《關(guān)于支持高校存量資產(chǎn)盤活的實(shí)施意見(jiàn)》（武政規(guī)〔2024〕3號(hào)），對(duì)納入政府主導(dǎo)的存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目，可享受交易稅費(fèi)減免、市政配套費(fèi)返還等政策優(yōu)惠，這為項(xiàng)目成本控制提供了制度保障。

??上述房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)協(xié)會(huì)認(rèn)為，該項(xiàng)目與2025年政府工作報(bào)告提出的“創(chuàng)新存量商品房收購(gòu)模式”形成政策呼應(yīng)，其“批量議價(jià)購(gòu)置+標(biāo)準(zhǔn)化改造+智慧化管理”的實(shí)施路徑，為全國(guó)高校破解擴(kuò)招帶來(lái)的住宿資源緊張難題提供了可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

??從各地實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)前已形成多種創(chuàng)新模式。這些實(shí)踐不僅加快了保障性住房供給速度，也為房企紓困和行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了有效路徑，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展模式從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變。