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??連虧5年后，友好（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“友好集團(tuán)”）宣布擬剝離公司核心房地產(chǎn)資產(chǎn)。

??5月21日，友好集團(tuán)宣布與和新疆和瑞商業(yè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“和瑞商業(yè)投資集團(tuán)”）簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)子公司新疆友好華駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華駿房地產(chǎn)”）100%股權(quán)。

??作為新疆區(qū)域零售龍頭企業(yè)，友好集團(tuán)曾憑借精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局和政策機(jī)遇，在新疆多地廣泛布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，旗下?lián)碛斜姸噘?gòu)物中心、超市及生活便利店，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一度輝煌，多次入圍行業(yè)權(quán)威榜單。而華駿房地產(chǎn)作為其房地產(chǎn)核心資產(chǎn)，早期通過(guò)多種方式為公司帶來(lái)可觀財(cái)務(wù)收益，并提升母公司資產(chǎn)價(jià)值與行業(yè)地位。

??近年來(lái)，友好集團(tuán)面臨諸多挑戰(zhàn)。線上購(gòu)物興起使傳統(tǒng)百貨行業(yè)客流量持續(xù)下降，新興商貿(mào)零售類(lèi)型不斷涌現(xiàn)，爭(zhēng)搶客源市場(chǎng)。2024年，友好集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收下滑，毛利率降低，核心業(yè)務(wù)能力呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，亦面臨一定償債壓力。

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，華駿房地產(chǎn)同樣面臨困境。截至2024年末，華駿房地產(chǎn)資產(chǎn)總額雖有一定規(guī)模，但凈資產(chǎn)為負(fù)，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均不理想，曾經(jīng)的“核心資產(chǎn)”已成為拖累公司業(yè)績(jī)的重?fù)?dān)。

??對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓情況及未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了友好集團(tuán)，企業(yè)表示，此舉主要是盤(pán)活存量資產(chǎn)、補(bǔ)充現(xiàn)金流，回流資金將用于民生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。公司一直以商業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于十多年前，2015年底已接近尾聲，2016年至今幾乎未涉足。未來(lái)是否重新進(jìn)入需視戰(zhàn)略規(guī)劃和企業(yè)決策，目前暫無(wú)相關(guān)計(jì)劃。

??從“核心資產(chǎn)”到“沉重包袱”

??華駿房地產(chǎn)成立于2007年11月22日，由友好集團(tuán)全資設(shè)立，重點(diǎn)布局烏魯木齊市。

??早在2012年，友好集團(tuán)與華駿房地產(chǎn)聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、共同擁有位于烏魯木齊市會(huì)展大道以東掛牌編號(hào)為2011-C-114和2011-C-115的地塊，合計(jì)支付土地出讓金3.5億元。彼時(shí)，為按規(guī)劃歸集上述地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的支出和收入，便于公司財(cái)務(wù)處理及后續(xù)工作的推進(jìn)，友好集團(tuán)與華駿房地產(chǎn)對(duì)上述地塊按照友好集團(tuán)分?jǐn)?5%土地面積、華駿房地產(chǎn)分?jǐn)?5%土地面積進(jìn)行劃分并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

??5月21日，友好集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，擬以上述地塊35%土地面積的使用權(quán)及地上附著物等資產(chǎn)以評(píng)估值作價(jià)1.52億元向華駿房地產(chǎn)增資，其中擬增加華駿房地產(chǎn)公司的注冊(cè)資本9831.61萬(wàn)元，其余部分計(jì)入華駿房地產(chǎn)的資本公積。

??同日，另一則公告顯示，友好集團(tuán)擬與和瑞商業(yè)投資集團(tuán)簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，雙方基于各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與發(fā)展需求，就轉(zhuǎn)讓華駿房地產(chǎn)100%股權(quán)事宜達(dá)成合作意向。雙方已完成盡職調(diào)查和初步談判，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的確定以“不低于目標(biāo)公司凈資產(chǎn)且不低于公司對(duì)目標(biāo)公司長(zhǎng)期投資總額”為原則和底線，具體交易價(jià)格尚需根據(jù)友好集團(tuán)向華駿房地產(chǎn)增資后，第三方機(jī)構(gòu)對(duì)目標(biāo)公司凈資產(chǎn)等審計(jì)、評(píng)估的結(jié)果，結(jié)合上述底線和原則進(jìn)一步協(xié)商并履行必要的公司決策審批程序后，另行簽訂包含具體價(jià)格的正式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議予以確定。

??同時(shí)，本次交易為承債式交易，即和瑞商業(yè)投資集團(tuán)在受讓目標(biāo)公司100%股權(quán)的同時(shí)承接目標(biāo)公司應(yīng)向友好集團(tuán)償還的債務(wù)，具體承債金額以審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。

??公司年報(bào)顯示，截至2024年末，華駿房地產(chǎn)資產(chǎn)總額為3.14億元，凈資產(chǎn)-4985萬(wàn)元。2024年，營(yíng)業(yè)收入為44.81萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-27.81萬(wàn)元。曾經(jīng)的房地產(chǎn)“核心資產(chǎn)”，已然變成了拖累公司業(yè)績(jī)的重?fù)?dān)。

??與此同時(shí)，有行業(yè)分析人士認(rèn)為，友好集團(tuán)的債務(wù)問(wèn)題也迫在眉睫。截至2024年報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)93.49%，遠(yuǎn)超零售行業(yè)平均水平，長(zhǎng)期處于高杠桿運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。2024年歸屬母公司凈利潤(rùn)首次轉(zhuǎn)正，但扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)仍為負(fù)值，盈利依賴(lài)非經(jīng)常性損益（如資產(chǎn)處置收益）。值得擔(dān)憂(yōu)的是，高負(fù)債加低流動(dòng)性的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使公司面臨巨大的償債壓力。數(shù)據(jù)顯示，2025年友好集團(tuán)一季度流動(dòng)比率僅為0.41，這意味著每1元流動(dòng)負(fù)債僅有0.41元流動(dòng)資產(chǎn)覆蓋，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

??不過(guò)，友好集團(tuán)表示，本次交易有利于公司進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)資金回籠，提升公司現(xiàn)金流水平，有助于公司聚焦主業(yè)，集中資源穩(wěn)步發(fā)展壯大公司商業(yè)零售業(yè)務(wù)版圖，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)隽亢徒?jīng)營(yíng)成效的穩(wěn)步提升。

??聚焦零售主業(yè)

??作為新疆區(qū)域零售龍頭企業(yè)，友好集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋百貨、超市等業(yè)態(tài)，憑借優(yōu)良的戰(zhàn)略前瞻性和優(yōu)先發(fā)展優(yōu)勢(shì)，其有力抓住政策機(jī)遇，精準(zhǔn)布局?jǐn)U張，一度布局新疆9個(gè)城市，旗下?lián)碛?3家購(gòu)物中心，21家超市及60家生活便利店。2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售突破50億元大關(guān)，2013年、2014年連續(xù)兩年銷(xiāo)售總額突破百億元大關(guān)，接連入圍中國(guó)500強(qiáng)排名第466位和中國(guó)百貨行業(yè)排名第28位。

??作為友好集團(tuán)的房地產(chǎn)核心資產(chǎn)，華駿房地產(chǎn)曾通過(guò)早期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)處置及土地儲(chǔ)備增值等方式為公司帶來(lái)超4000萬(wàn)元的直接財(cái)務(wù)收益，并通過(guò)戰(zhàn)略協(xié)同提升了母公司的資產(chǎn)價(jià)值和行業(yè)地位。

??然而，隨著線上購(gòu)物的興起，市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)加劇，傳統(tǒng)百貨行業(yè)態(tài)客流量持續(xù)下降，加之疫情沖擊，顧客購(gòu)物習(xí)慣發(fā)生改變，友好集團(tuán)不得不面對(duì)來(lái)自營(yíng)收下降和高額成本的壓力。

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入行業(yè)周期。幸福里數(shù)據(jù)顯示，烏魯木齊5月二手房參考均價(jià)為8207元/平方米，環(huán)比持平，但同比去年下降4.9%。降價(jià)房源數(shù)量（2576套）遠(yuǎn)高于漲價(jià)房源（381套），漲跌比降至14.79%。數(shù)據(jù)顯示，城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠策略競(jìng)相出現(xiàn)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

??2024年年度報(bào)告顯示，友好集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入12.08億元，較2023年下降6.85%，毛利率21.52%，比上年減少4.88 個(gè)百分點(diǎn)，核心業(yè)務(wù)能力呈現(xiàn)下滑出態(tài)勢(shì)。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年疆內(nèi)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)零售額608.6億元，同比增長(zhǎng)18.2%，新疆本地消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)購(gòu)實(shí)現(xiàn)零售額1194.6億元，網(wǎng)上購(gòu)物成為消費(fèi)者熱衷的消費(fèi)方式，傳統(tǒng)百貨零售不可避免的受到?jīng)_擊。與此同時(shí)，新興商貿(mào)零售類(lèi)型如購(gòu)物中心、奧特萊斯等不斷涌現(xiàn)，承載更多生活方式內(nèi)容，注重體驗(yàn)感或性?xún)r(jià)比，爭(zhēng)搶剩余的客源市場(chǎng)。

??然而，報(bào)告期內(nèi)，友好集團(tuán)的線上銷(xiāo)售額不足銷(xiāo)售總額的3%，數(shù)字化投入不足營(yíng)收的2%，且過(guò)度依賴(lài)（美團(tuán)、抖音等）三方平臺(tái)，缺乏線上經(jīng)營(yíng)自主能力。過(guò)于緩慢的變革速度拖慢公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展速度，消費(fèi)者選擇減少，公司銷(xiāo)售渠道缺失，成為業(yè)績(jī)下滑的重要因素。

??“當(dāng)前，線上業(yè)務(wù)占比確實(shí)較小，但公司正在采取行動(dòng)加大該業(yè)務(wù)占比和營(yíng)收規(guī)模。”友好集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)。