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??6月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》，引發(fā)社會高度關注。這份時隔15年全面修訂的新規(guī)，直面維修資金管理沉疴，直指業(yè)主“錢袋子”安全痛點——強化資金歸全體業(yè)主共有屬性，取消開發(fā)企業(yè)代收資格，規(guī)定房屋產權變更時維修資金隨房過戶，并對挪用行為最高處挪用金額二倍的罰款。

??新規(guī)背后是血淋淋的教訓。2021年國務院第九督查組發(fā)現，襄陽市9家房企長期滯留5062萬元維修資金，最長達8年；同年另有4家開發(fā)商或物業(yè)挪用1184萬元；2022年湖南東安縣住房保障中心工作人員侵吞維修資金近千萬元；2025年永州某房企挪用312萬元維修資金支付工資稅款……

??此次新規(guī)的出臺，被視為對行業(yè)亂象的一次“刮骨療毒”。專家指出，“這次政策調整不僅回應了業(yè)主關切，也從制度層面強化了對公共財產的保護。開發(fā)商代收模式已成資金監(jiān)管最大漏斗，鄭州新規(guī)正是對制度漏洞的亡羊補牢。”

??權屬歸位

??業(yè)主共有喚醒“沉睡”資金池

??此次《管理辦法》首次明確提出，房屋專項維修資金屬于全體業(yè)主共有，這是對《民法典》精神的進一步細化落實。過去，不少小區(qū)在動用維修資金時，因業(yè)主參與度低、流程復雜而導致資金“沉睡”，影響公共設施維護效率。

??新規(guī)最核心的突破在于明確維修資金“屬于全體業(yè)主共有”。 北京物業(yè)管理行業(yè)協會副會長宋寶程指出，這并非創(chuàng)新，而是回歸本源：“《民法典》早已明確維修資金屬于業(yè)主共有，本次新規(guī)是對上位法的重申。”維修資金自1998年制度創(chuàng)立伊始就明確歸屬全體業(yè)主，此次鄭州新規(guī)是地方立法對法律精神的堅決貫徹。

??北京物業(yè)管理專家史文軍強調，突出“共有屬性”直接關聯使用前提：“這特別強調了資金使用需經共同決定，是對業(yè)主‘惰性’的強制約束?！碑斮Y金歸屬明確劃歸業(yè)主，其使用決策權自然同步回歸——維修資金的續(xù)交方案需體現業(yè)主決策，資金使用透明度要求提高，業(yè)主參與小區(qū)治理的積極性將被激活。

??對鄭州大量老舊小區(qū)而言，這更是及時雨。同策研究院聯席院長宋紅衛(wèi)分析：“房地產市場已進入存量時代，房齡較長住房面臨集中修繕，維修資金是重要來源。”歸屬權明確后，集中賬戶管理效率提升，老小區(qū)改造資金保障能力將顯著增強。

??資金流轉革新

??隨房過戶切斷挪用鏈條

??近年來，部分房地產開發(fā)企業(yè)在銷售過程中代收維修資金，但遲遲不將款項繳入專戶，導致資金無法及時用于小區(qū)維護，甚至被挪作他用，引發(fā)業(yè)主強烈不滿。事實上，房屋專項維修資金是保障物業(yè)共用部位和設施設備正常維護的重要經濟支撐，但在實際操作中，存在使用難、監(jiān)管弱、挪用頻發(fā)等問題。

??取消開發(fā)商代收資格是新規(guī)關鍵一招。宋寶程直指代收模式弊端：房企資金鏈斷裂、涉訴導致代收資金被挪用、凍結案例頻發(fā)，“取消代收是從源頭上杜絕挪用風險”。鄭州新規(guī)規(guī)定業(yè)主直接向行政主管部門專戶交納資金，不動產登記時需核驗繳存憑證，徹底繞開開發(fā)商這一風險環(huán)節(jié)。

??針對產權變更痛點，新規(guī)明確維修資金“隨房過戶”。史文軍警示實際操作風險：“新業(yè)主常只關注權屬變更，忽視資金余額。若前期資金使用過量，新業(yè)主可能面臨被動補繳負擔?！彼粲跷飿I(yè)公司建立“一房一檔”定期公示機制，產權變更時主動告知資金現狀。

??宋紅衛(wèi)補充指出，房齡較長住宅過戶時維修資金不足問題更突出：“物業(yè)需做好維修項目清單與賬目管理，避免信息不對稱引發(fā)爭議?！编嵵菪乱?guī)為此預留空間——維修資金相關業(yè)務細則將由房管部門另行制定。

??罰款翻倍難言震懾

??監(jiān)管閉環(huán)仍需加碼

??新規(guī)對挪用行為最高處二倍罰款引發(fā)熱議。宋紅衛(wèi)直言震懾力不足：“部分暴雷開發(fā)商即便挪用也無力償還，二倍罰款形同虛設?！彼ㄗh將未經業(yè)主同意挪用資金造成損失的行為納入侵占罪、挪用資金罪范疇，追究刑事責任。

??史文軍肯定罰款力度進步，但更強調過程監(jiān)管：“需建立社區(qū)、審批部門對業(yè)主簽字真實性的抽查機制，業(yè)主代表應深度參與資金使用‘監(jiān)理’，審計環(huán)節(jié)必須嚴格?！彼岢觥凹o檢監(jiān)察式”監(jiān)督模式，形成使用前、中、后的全鏈條監(jiān)管閉環(huán)。

??當前，全國多地都在探索維修資金管理改革，有的城市已試點“線上投票+智能監(jiān)管”模式，實現資金使用全程可視化。鄭州作為中部重要城市，若能在本次改革基礎上進一步引入科技手段和公眾參與機制，有望為全國提供可復制的經驗樣本。

??“不敢挪”轉向“不能挪”才是治本之策。安恒泰物業(yè)副總王帥指出，鄭州取消開發(fā)商代收正是制度性糾偏。而宋紅衛(wèi)透露更深層布局：維修資金是住房養(yǎng)老金制度的個人賬戶部分，未來將與公共賬戶合并統(tǒng)一管理，“政府統(tǒng)收統(tǒng)管是過渡到住房養(yǎng)老金的必由之路”。

??鄭州此次維修資金新規(guī)修訂，是地方對《民法典》等上位法的主動適配，更是對基層治理痛點的制度性回應。當業(yè)主共有的資金徹底擺脫開發(fā)商代收的灰色地帶，當隨房過戶的權責與透明監(jiān)管的鏈條逐步扣緊，房屋“養(yǎng)老金”才能真正成為守護萬家燈火的穩(wěn)定基石。