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??自2025年6月1日《人臉識(shí)別技術(shù)應(yīng)用安全管理辦法》（簡(jiǎn)稱《管理辦法》）正式施行以來(lái)，政策落地效果與預(yù)期存在差距。

??在上海市虹口區(qū)某寫(xiě)字樓工作的陳虹（化名）每天仍需面對(duì)強(qiáng)制 "刷臉" 才能使用電梯的情況，物業(yè)既未因新規(guī)調(diào)整管理方式，也未就人臉數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)周期、銷毀機(jī)制及共享范圍作出明確說(shuō)明。"拒絕錄入人臉信息就意味著每天需要保安手動(dòng)開(kāi)門，像個(gè)被特殊對(duì)待的 ' 局外人 '。"

??陳虹的遭遇并非個(gè)例，中房報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，智慧物業(yè)領(lǐng)域的人臉識(shí)別應(yīng)用正陷入"管理便利" 與 "隱私保護(hù)" 的尖銳矛盾中。

??一方面，《管理辦法》第四條明確的 "必要性最小化" 原則與第十條 "禁止唯一驗(yàn)證方式" 的強(qiáng)制性條款已形成法律約束；另一方面，眾多小區(qū)與商業(yè)樓宇仍對(duì)刷臉門禁存在事實(shí)依賴。這種執(zhí)行梗阻在不同城市間呈現(xiàn)顯著差異 —— 四五線城市在落實(shí)新規(guī)時(shí)面臨技術(shù)人力短缺與合規(guī)成本高企的雙重壓力，跨部門協(xié)作機(jī)制亟待建立與優(yōu)化。

??備案制度推進(jìn)：企業(yè)合規(guī)進(jìn)程分化

??隨著 2025 年 3 月 21 日《管理辦法》的公布，配套的備案制度同步啟動(dòng)。

??國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室 5 月 30 日發(fā)布的備案公告明確，人臉信息存儲(chǔ)量達(dá) 10 萬(wàn)人的處理者需向省級(jí)網(wǎng)信部門備案：6 月 1 日后達(dá)標(biāo)的需在 30 個(gè)工作日內(nèi)完成備案；6 月 1 日前已達(dá)標(biāo)的需在 7 月 14 日前完成備案；備案信息發(fā)生實(shí)質(zhì)性變更的，需在 30 個(gè)工作日內(nèi)辦理變更手續(xù)。

??天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)現(xiàn)存人臉識(shí)別相關(guān)企業(yè)超 4800 家，區(qū)域分布呈現(xiàn)明顯集中化特征，湖南省以超 2700 家、廣東省以超 1200 家位居前兩位。

??備案進(jìn)展方面，2025年6月26日，北京市網(wǎng)信辦工作人員向中房報(bào)記者透露，已有數(shù)家企業(yè)提交申請(qǐng)，但因材料不全等原因尚未有企業(yè)通過(guò)審核；廣東省則已有多家企業(yè)通過(guò)備案審查，具體名單暫未公布；上海市備案咨詢電話始終處于占線狀態(tài)，實(shí)際進(jìn)展尚未明晰。

??北京市社會(huì)科學(xué)院副研究員王鵬接受中房報(bào)記者采訪時(shí)指出，《管理辦法》通過(guò)設(shè)定更高責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)形成規(guī)范化數(shù)據(jù)處理體系。

??例如，要求處理者在技術(shù)應(yīng)用前開(kāi)展個(gè)人信息保護(hù)影響評(píng)估，內(nèi)容涵蓋處理目的合法性、個(gè)人權(quán)益影響及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施等，評(píng)估報(bào)告需保存至少三年。數(shù)據(jù)安全措施也被制度化：處理系統(tǒng)需配備數(shù)據(jù)加密、安全審計(jì)等技術(shù)手段，關(guān)鍵信息基礎(chǔ)設(shè)施場(chǎng)景還需遵守國(guó)家等級(jí)保護(hù)制度，強(qiáng)制本地化存儲(chǔ)及禁止未經(jīng)授權(quán)上傳云端的規(guī)定，凸顯了對(duì)網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。

??執(zhí)行 "最后一公里"：告知義務(wù)履行存普遍缺失

??《管理辦法》第五條明確要求，處理者在應(yīng)用人臉識(shí)別技術(shù)前，需以顯著方式、清晰語(yǔ)言告知處理目的、方式及保存期限等事項(xiàng)。

??但中房報(bào)記者實(shí)地調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，從一線城市商用寫(xiě)字樓到三四線城市物業(yè)項(xiàng)目，政策落實(shí)均面臨 "最后一公里" 梗阻，多數(shù)物業(yè)企業(yè)未切實(shí)履行告知義務(wù)。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民態(tài)度呈現(xiàn)明顯代際分化：年輕業(yè)主更關(guān)注信息泄露風(fēng)險(xiǎn)，呼吁物業(yè)主動(dòng)履行告知義務(wù)；老年業(yè)主則更看重 "刷臉進(jìn)門" 帶來(lái)的便利，認(rèn)為其解決了忘帶門禁卡的痛點(diǎn)。

??在遼寧省沈陽(yáng)市，記者暗訪的六處頭部房企項(xiàng)目雖提供人臉識(shí)別與門禁卡兩種通行方式，但均未明確告知業(yè)主人臉信息的處理規(guī)則。鐵西區(qū)某高端樓盤更出現(xiàn)門禁卡識(shí)別設(shè)備損壞未修的情況，業(yè)主反映 "進(jìn)小區(qū)不刷臉就需喊保安開(kāi)門"，變相迫使業(yè)主接受人臉識(shí)別。

??北京市某國(guó)企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)負(fù)責(zé)人向記者坦言： "從未有業(yè)主詢問(wèn)信息去向"，且對(duì)技術(shù)支持企業(yè)資質(zhì)及數(shù)據(jù)處理方式一無(wú)所知，僅以 "合規(guī)企業(yè)" 籠統(tǒng)回應(yīng)。該小區(qū)業(yè)主表示，物業(yè)僅在業(yè)主群以 "服務(wù)升級(jí)" 為由通知加裝人臉識(shí)別系統(tǒng)。

??貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)恒大中央公園的業(yè)主則反映，物業(yè)僅通過(guò)群通知與管家私信告知設(shè)備安裝事宜，對(duì)信息存儲(chǔ)方式等關(guān)鍵內(nèi)容避而不談，涉嫌違反《管理辦法》第十二條 "不得誤導(dǎo)、欺詐、脅迫個(gè)人接受人臉識(shí)別" 的規(guī)定。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三四線城市及縣級(jí)地區(qū)的情況更為嚴(yán)峻。部分物業(yè)公司為打造"智慧物業(yè)" 營(yíng)銷噱頭倉(cāng)促上馬人臉識(shí)別設(shè)備，但工作人員僅掌握后臺(tái)錄入的基礎(chǔ)操作，對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、隱私保護(hù)等核心問(wèn)題缺乏認(rèn)知。

??上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東指出，未經(jīng)業(yè)主同意強(qiáng)制推行人臉識(shí)別已違反《中華人民共和國(guó)民法典》第1034條以及《中華人民共和國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法》第28條、第29條，人臉信息作為敏感個(gè)人信息，處理需取得單獨(dú)同意且具備充分必要性。從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度看，門禁系統(tǒng)屬于共有部分管理事項(xiàng)，其啟用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，物業(yè)單方面決策已侵犯業(yè)主共同管理權(quán)。

??寫(xiě)字樓場(chǎng)景同樣是執(zhí)行難點(diǎn)。上?？爝f員李先生反映，多棟寫(xiě)字樓存在強(qiáng)制刷臉且未提供替代驗(yàn)證方式的情況。某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人解釋稱，大型寫(xiě)字樓因安保級(jí)別要求高，刷臉被視為最便捷的管理方式，且數(shù)據(jù)存儲(chǔ)通常選擇公安備案的專業(yè)機(jī)構(gòu)，但這仍無(wú)法規(guī)避強(qiáng)制采集的合規(guī)爭(zhēng)議。唐震東建議業(yè)主可要求物業(yè)公示法律依據(jù)、安全措施及表決文件，若存在違規(guī)可向住建、網(wǎng)信等部門投訴。

??監(jiān)管協(xié)同困境：跨部門機(jī)制尚未有效建立

??《管理辦法》第十二條明確要求 “網(wǎng)信部門會(huì)同公安機(jī)關(guān)和其他履行個(gè)人信息保護(hù)職責(zé)的部門建立信息共享和通報(bào)工作機(jī)制”，但多地調(diào)查顯示該機(jī)制仍處于推進(jìn)階段。

??遼寧省某市網(wǎng)信部門工作人員坦言 “6 月剛施行，尚未與住建等部門建立協(xié)同機(jī)制”；江蘇省某市網(wǎng)信部門工作人員則表示：“政策推出目前聯(lián)動(dòng)機(jī)制還不是很健全，但是建立健全這種機(jī)制是我們下一步的工作重點(diǎn)”。

??中房報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除技術(shù)、人員、資金等常規(guī)挑戰(zhàn)外，行業(yè)壁壘導(dǎo)致的監(jiān)管弱化成為共性難題。

??多位網(wǎng)信部門工作人員向記者透露，市級(jí)部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)、大型銀行等掌握海量人臉數(shù)據(jù)的企業(yè)實(shí)際監(jiān)管難度較大。

??“我們市一級(jí)網(wǎng)信部門對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的人臉識(shí)別信息管理企業(yè)難以形成有效監(jiān)管，因?yàn)檫@些掌握大量人臉信息數(shù)據(jù)的企業(yè)，多為金融機(jī)構(gòu)，大型銀行等，實(shí)際監(jiān)管難度較大”。多名網(wǎng)信部門工作人員告訴中房報(bào)記者。

??物業(yè)企業(yè)則面臨合規(guī)成本上升的壓力，多家受訪物業(yè)企業(yè)管理人員告訴中房報(bào)記者，《管理辦法》的執(zhí)行，無(wú)形中會(huì)增加企業(yè)的成本。

??廣州某物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，聘請(qǐng)專業(yè)安全人員開(kāi)展系統(tǒng)評(píng)估、采購(gòu)合規(guī)設(shè)備及部署替代驗(yàn)證方式等，將對(duì)企業(yè)短期運(yùn)營(yíng)資金造成顯著影響。

??“根據(jù)《管理辦法》，我們物業(yè)方面，肯定要投入更多的人力和財(cái)力，聘請(qǐng)專業(yè)的信息安全人員，對(duì)我們的人臉識(shí)別系統(tǒng)和設(shè)備安全進(jìn)行評(píng)估，包括后期的維護(hù)等等，這一部分合規(guī)成本必定在短期內(nèi)對(duì)于企業(yè)的運(yùn)行和資金使用造成一定影響”廣州某物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴中房報(bào)記者。

??企業(yè)應(yīng)對(duì)策略：技術(shù)規(guī)避與合規(guī)博弈并存

??盡管監(jiān)管尚未完全到位，但部分企業(yè)已開(kāi)始調(diào)整策略。

??近期，網(wǎng)信湖南微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱，湖南省長(zhǎng)沙市兩家房地產(chǎn)企業(yè)涉嫌違法違規(guī)收集、使用人臉識(shí)別信息，省市區(qū)三級(jí)網(wǎng)信部門聯(lián)合長(zhǎng)沙市公安局、長(zhǎng)沙市住建局開(kāi)展了執(zhí)法檢查。兩家企業(yè)違法違規(guī)情況被查實(shí)，被要求限期整改。

??事實(shí)上，在《管理辦法》施行之前，房企售樓處安裝人臉識(shí)別設(shè)備對(duì)客戶進(jìn)行數(shù)據(jù)采集是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，只是各自為政，尺度不同。中房報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，遼寧省沈陽(yáng)市渾南新區(qū)某國(guó)內(nèi)頭部房企的地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，會(huì)在人臉識(shí)別設(shè)備旁懸掛提示牌告知“已經(jīng)進(jìn)入數(shù)據(jù)采集區(qū)域”，而同樣在渾南新區(qū)另外一家國(guó)內(nèi)頭部地產(chǎn)企業(yè)的大盤，其售樓處入口架設(shè)了多達(dá)5臺(tái)人臉識(shí)別監(jiān)控設(shè)備。

??更值得警惕的是，工作人員向中房報(bào)記者透露，售樓處正門的人臉識(shí)別設(shè)備會(huì)將采集的人臉數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳輸至企業(yè)總部。

??“隨著《管理辦法》的逐步落地實(shí)施，售樓處等商業(yè)機(jī)構(gòu)在人臉識(shí)別技術(shù)上的濫用現(xiàn)象有望得到有效緩解?！掇k法》明確了人臉識(shí)別應(yīng)用的法律邊界和合規(guī)要求，為監(jiān)管部門提供了執(zhí)法依據(jù)。例如，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可要求售樓處提交包括個(gè)人信息處理影響評(píng)估報(bào)告、數(shù)據(jù)處理記錄、安全防護(hù)措施等在內(nèi)的合規(guī)材料，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為依法處罰?！蓖貔i告訴記者。

??值得警惕的是，部分設(shè)備服務(wù)商已形成 "應(yīng)對(duì)之策"。

??6月27日，記者以開(kāi)發(fā)商身份接觸的江西某智慧售樓系統(tǒng)公司，其風(fēng)控流程通過(guò)海康威視 AI 攝像機(jī)采集數(shù)據(jù)，支持戴口罩識(shí)別與來(lái)訪渠道追蹤。

??該公司主要業(yè)務(wù)為向開(kāi)發(fā)商售樓處提供渠道風(fēng)控系統(tǒng)，其風(fēng)控流程主要利用海康威視的AI攝像機(jī)對(duì)客戶進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

??根據(jù)銷售人員介紹，上述AI攝像機(jī)支持對(duì)運(yùn)動(dòng)人臉進(jìn)行檢測(cè)、跟蹤、評(píng)分，篩選，戴口罩也可以正常識(shí)別。

??同時(shí)配合?？低暤娜俗C核驗(yàn)機(jī)，確定售樓處每名成交客戶的來(lái)訪渠道。這種核驗(yàn)機(jī)可以通過(guò)核驗(yàn)相片和身份證，查詢出AI攝像頭此前記錄的客戶首次來(lái)到售樓處的時(shí)間。

??“客戶來(lái)訪記錄查詢根據(jù)授權(quán)來(lái)使用，地產(chǎn)公司有權(quán)限的負(fù)責(zé)人才能查詢?！痹撲N售人員告訴記者。

??“我們做這么多年沒(méi)有遇到過(guò)客戶投訴的情況，我們的系統(tǒng)都是線上部署，硬件是現(xiàn)場(chǎng)安裝，如果說(shuō)遇到檢查或者客戶投訴需要檢查，我們可以通過(guò)遠(yuǎn)程把系統(tǒng)關(guān)閉，權(quán)限也會(huì)隨之關(guān)閉，這樣人臉數(shù)據(jù)權(quán)限等，（檢查人員）都是查看不到的”。

??在交談中，銷售人員告訴記者，該公司智慧售樓系統(tǒng)，已經(jīng)與東投地產(chǎn)、江鈴地產(chǎn)、綠城集團(tuán)等數(shù)百家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展過(guò)合作，遍布國(guó)內(nèi)30多個(gè)省份，其中標(biāo)桿級(jí)的項(xiàng)目是湖南省長(zhǎng)沙市某地產(chǎn)項(xiàng)目，系當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)大盤，服務(wù)4年間，完成客戶人臉證件核驗(yàn)2743次。

??“這家企業(yè)已經(jīng)相對(duì)很有‘良心’了，人臉數(shù)據(jù)儲(chǔ)存在阿里云，很多地產(chǎn)商直接把人臉信息儲(chǔ)存在售樓處的電腦硬盤里。多部門協(xié)同監(jiān)管，信息共享，才能真正形成監(jiān)督威懾”某房企內(nèi)部人士告訴記者。

??王鵬強(qiáng)調(diào)，任何人臉信息采集都必須建立在充分 "知情同意" 基礎(chǔ)上，需明確告知采集目的、處理方式等關(guān)鍵信息。當(dāng)前部分售樓處在入口僅張貼籠統(tǒng)的 "已啟用人臉識(shí)別" 標(biāo)識(shí)，未詳細(xì)說(shuō)明數(shù)據(jù)使用規(guī)則，這種模糊處理既削弱了用戶數(shù)據(jù)控制權(quán)，也違反了《管理辦法》的合規(guī)要求，亟待通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)管與企業(yè)自律加以糾正。隨著政策執(zhí)行的深入，人臉識(shí)別技術(shù)應(yīng)用有望在便利管理與隱私保護(hù)之間找到更平衡的發(fā)展路徑。