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??2025年前5月，房地產(chǎn)市場整體仍延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢。尤其是最近兩個(gè)月，既沒有出現(xiàn)3月份供求兩旺的火爆行情，也沒有像去年同期那樣持續(xù)下行，市場走勢冷暖相間整體趨穩(wěn)。

??從企業(yè)來看，1-5月百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額13127.5億元，同比下降7.1%，各梯隊(duì)依然保持分化。

??銷售規(guī)模整體下行的同時(shí)，融資規(guī)模也在縮水，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前5月65家典型房企的累計(jì)融資總量為1463.1億元，同比減少35.3%。

??年初時(shí)我們?cè)f過2025年三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元，從目前整體市場情況，結(jié)合樣本上市房企現(xiàn)金持有量持續(xù)下降來看，目前房企債務(wù)壓力依然較大。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)一個(gè)重要標(biāo)志就是企業(yè)主體能夠正常運(yùn)作。當(dāng)前政策面寬松，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力，但資金依然還是到不了更多需要的企業(yè)手上。仍需加快各項(xiàng)政策落地，并同時(shí)加快房地產(chǎn)企業(yè)出清速度，通過市場化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年5月65家典型房企的融資總量為335.71億元，環(huán)比增加17%，同比減少44.7%，單月融資總量創(chuàng)2025年新高，其中保利和萬科兩家企業(yè)的融資規(guī)模就達(dá)到了近250億元。

??但從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為1463.1億元，同比減少35.3%。

??從2022年5月至今典型房企融資情況來看，雖然城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制及盤活存量土地相關(guān)政策解決了部分資金問題，但2025年前5月房企整體融資仍然維持低位。

??從銷售端來看，2025年5月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2945.8億元，環(huán)比增長3.5%。但累計(jì)來看，1-5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額13127.5億元，同比下降7.1%。

??融資和銷售回款維持低位，使得房企資金壓力仍然較大。

??從債務(wù)到期來看，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5301億元，其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元。

??進(jìn)一步聚焦50家上市房企公布的財(cái)務(wù)情況，可以發(fā)現(xiàn)房企流動(dòng)性壓力仍在加大。

??2024年底樣本上市房企的現(xiàn)金持有量為12925億元，較期初減少了8.04%，總有息負(fù)債50023億元，減少3.12%，但是其中的短期有息負(fù)債則增長了7.42%。在此背景下，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比年初略有下降，達(dá)0.45，房企短期壓力依然較大。

??從歷年變化來看，雖然2024年的房地產(chǎn)融資政策延續(xù)了2023年以來的寬松基調(diào)，自第四季度起房地產(chǎn)貸款投放速度加快，據(jù)金融監(jiān)管總局披露，2024年全年白名單項(xiàng)目審批通過貸款超5萬億元。

??但房企整體融資仍然維持低位，同時(shí)由于房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，銷售回款減少，房企現(xiàn)金持有量自2021年起逐年減少，目前已達(dá)近5年最低。

??同時(shí)，從負(fù)債率來看，2024年底50家樣本房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率（永續(xù)債作為權(quán)益）為98.07%，同比提高了9.55個(gè)百分點(diǎn)。剔除掉5家總權(quán)益為負(fù)的房企之后，剩余45家房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率也同比提高了6.89個(gè)百分點(diǎn)至86.56%。

??在總有息負(fù)債變動(dòng)相對(duì)較小的情況下，凈負(fù)債率的提高主要是因?yàn)榉科蟮某钟鞋F(xiàn)金減少8.04%以及總權(quán)益減少10.89%。

??從企業(yè)性質(zhì)來看，央企的凈負(fù)債率相對(duì)較低，僅為52.33%，國企和混合所有制房企的凈負(fù)債率為84.78%和104.88%，而民營房企的凈負(fù)債率達(dá)到了204.88%，仍然居高不下。

??可以預(yù)見，在民營房企融資和銷售都相對(duì)較難的情況下，短期內(nèi)償債壓力仍然巨大。

??在這樣的背景下，當(dāng)前房企債務(wù)重組進(jìn)展正在加快，且化債方案從單純展期向消債轉(zhuǎn)變，更有利于解決債務(wù)問題。

??如2025年4月融創(chuàng)公布境外債二次重組方案，涉及近百億美元債務(wù)全部轉(zhuǎn)股；協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等39家企業(yè)重整計(jì)劃草案獲債權(quán)人高票通過，并于4月21日被法院裁定批準(zhǔn)，成為全國首個(gè)通過司法重整實(shí)現(xiàn)紓困的百強(qiáng)房企；

??5月11日，金科發(fā)布公告顯示，重慶金科第二次債權(quán)人會(huì)議表決通過重整計(jì)劃，且重慶市五中院分別于5月10日及11日裁定批準(zhǔn)金科股份及重慶金科的重整計(jì)劃并終止重整程序。這標(biāo)志著，金科股份司法重整取得重要階段性成果，正式進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)，金科股份也將成為中國   第一個(gè)司法重整成功的大型上市房企。

??從融創(chuàng)等規(guī)模企業(yè)的債務(wù)重組計(jì)劃獲批，到金科股份重整計(jì)劃草案表決通過，并且積極推動(dòng)重慶金科的再次表決，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的破繭重生，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展有著非常重大的意義。

??截至目前，至少已有17家企業(yè)債務(wù)重組或企業(yè)重整方案成功獲批，其中有6家于2025年獲批。此外，還有不少房企的債務(wù)重組進(jìn)展也接近成功。如旭輝控股將于6月3日在香港高等法院指示下召開債權(quán)人會(huì)議，龍光集團(tuán)超過80.8%的同意債權(quán)人已加入整體債權(quán)人支持協(xié)議，時(shí)代控股85.33%的債權(quán)人已加入境外債務(wù)重組支持協(xié)議等。

??隨著房企債務(wù)重組和企業(yè)重整進(jìn)入快車道，越來越多的成功案例也為其他還在困境中的企業(yè)提供了可復(fù)制的路徑，這也將進(jìn)一步加速推動(dòng)這些房企重整和債務(wù)重組的進(jìn)程，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清、良性循環(huán)。

??整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體仍處于弱修復(fù)的階段。2024年9月底之后的連續(xù)新政利好顯著刺激了房地產(chǎn)市場，使得四季度銷售有所回升。進(jìn)入2025年，3月走出一波“小陽春”行情，4-5月份市場相對(duì)持穩(wěn)。

??隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制及盤活存量土地等相關(guān)政策的推進(jìn)，在一定程度上釋放了利好信息，緩解了流動(dòng)性壓力。但在當(dāng)前環(huán)境下，出險(xiǎn)房企仍難以得到銀行貸款。對(duì)于這類企業(yè)，相關(guān)部門仍需繼續(xù)加大加快房地產(chǎn)企業(yè)出清力度和速度，通過市場化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)清算，從而實(shí)現(xiàn)出險(xiǎn)企業(yè)的價(jià)值重塑，這也是解決目前行業(yè)信用問題的有效方式。

??而對(duì)于仍能正常運(yùn)營的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

??除此之外，房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。同時(shí)，通過加速去化或者土地收儲(chǔ)對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

??只有這樣才能真正助力市場預(yù)期的修復(fù)與信心提振。2025年也將成為房地產(chǎn)市場筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。