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??2025年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場，正上演著一場殘酷的現(xiàn)實(shí)劇：長三角核心城市產(chǎn)業(yè)園出租率跌至70%，上海、北京、深圳等城市核心區(qū)空置率突破25%，即便被視為REITs中"最優(yōu)解"的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也難逃租金與出租率雙降的困局。

??此外，20多家園區(qū)上市公司2024年歸母凈利潤合計(jì)虧損40.76億元，同比暴跌140%。當(dāng)土地成交、載體空置、REITs估值、企業(yè)業(yè)績同時(shí)拉響警報(bào)，這場行業(yè)寒冬的底層邏輯，正在被重新書寫。

??1.園區(qū)供求價(jià)市場：從土地到載體的全線承壓

??土地市場收縮加劇。全國工業(yè)用地成交量已經(jīng)連續(xù)兩年呈兩位數(shù)下跌，開發(fā)商重資產(chǎn)投資熱情銳減，2025年一季度拿地規(guī)模同比再跌17%。預(yù)計(jì)2025年投資并不會(huì)出現(xiàn)止跌跡象。五大核心城市（上海、深圳、蘇州、杭州、天津）產(chǎn)業(yè)園新增竣備供應(yīng)雖有下降，但總規(guī)模仍超1100萬方。

　　載體租金和出租率創(chuàng)新低。2024年重點(diǎn)城市研發(fā)辦公出租率跌破70%，平均租金同比下降12%，部分城市平均出租率不到50%，70%出租率已是優(yōu)秀。工業(yè)廠房雖然相對抗壓，但也無法阻止量價(jià)齊跌的勢頭，出租率亦跌至79.8%，租金同比下降10%。中心城市核心地段的產(chǎn)業(yè)園空置率亦連年走高，打破“核心地段必保值”的慣性認(rèn)知。供需失衡倒逼園區(qū)"以價(jià)換量"，但效果并不明顯。2025年，園區(qū)依然要面臨嚴(yán)峻的供大于求矛盾，以及不斷繃緊的現(xiàn)金流危機(jī)。

??2.產(chǎn)園REITs市場：估值與收益的雙重絞殺

??2025年的REITs市場分化明顯。經(jīng)營類REITs整體表現(xiàn)良好，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以31.39%的平均漲幅領(lǐng)跑，保障房REITs、倉儲(chǔ)物流類REITs分別上漲了26.02%、17.97%，而產(chǎn)園REITs卻以11.38%的漲幅成為“吊車尾”。相較發(fā)行價(jià)雖比2024年有所好轉(zhuǎn)，截至今年5月份，平均漲幅10.69%，但相比保障房REITs65.92%、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs51.80%的漲幅而言，還有很大一段差距。

??同時(shí)，根據(jù)2024年各產(chǎn)園REITs年報(bào)梳理統(tǒng)計(jì)，目前園區(qū)類REITs中，中關(guān)村估值縮水最為嚴(yán)重，且凈利潤為-33238.76萬元，租金下跌、大額折舊和運(yùn)維等成本，較大程度影響了園區(qū)公募REITs的凈利潤。

??在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)高地上，資源稟賦最好的一批園區(qū)資產(chǎn)，在過去一年面臨基金凈資產(chǎn)普遍下跌，凈利潤總體為負(fù)的窘境，其所代表的行業(yè)趨勢不言而喻。

??3.企業(yè)業(yè)績市場：從增收不增利到集體虧損

??伴隨園區(qū)各大上市公司2024年財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，在統(tǒng)計(jì)的20余家上市企業(yè)中，共計(jì)實(shí)現(xiàn)營收2854.50億元，同比下降了10.5%；其中10家公司連續(xù)三年?duì)I收下滑。歸母凈利潤從2022年盈利210.94億元到2024年虧損40.76億元，同比大跌140%。

　　雖然下降的原因各有特殊性，比如東湖高新，營收下降77.05%，主要是因?yàn)閯冸x了原先的主營業(yè)務(wù)工程建設(shè)板塊。但共性原因還是因?yàn)槭艿秸w需求不足、市場競爭加劇和地方政府負(fù)債水平管控的影響。經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致企業(yè)擴(kuò)張意愿低迷，企業(yè)縮減辦公、生產(chǎn)場地需求，產(chǎn)業(yè)園租戶續(xù)租、擴(kuò)租動(dòng)力不足，甚至出現(xiàn)退租潮，產(chǎn)業(yè)園區(qū)收益普遍下降。

　　盡管上市公司都在年報(bào)中提出積極轉(zhuǎn)型，應(yīng)對行業(yè)變局。但是當(dāng)變局真的來臨的時(shí)候，才會(huì)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型也并沒有預(yù)想中那般順利。這就是目前行業(yè)和企業(yè)所面臨的慘淡現(xiàn)實(shí)，整體經(jīng)濟(jì)不振，地緣政治動(dòng)蕩，地方財(cái)政拮據(jù)，實(shí)體產(chǎn)能萎縮之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場整體需求短期內(nèi)難有明顯改善。

??當(dāng)“最好的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也扛不住”成為行業(yè)共識，這場租金與出租率的雙降風(fēng)暴，早已不是簡單的周期波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)總量趨穩(wěn)卻結(jié)構(gòu)承壓的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正經(jīng)歷從“空間生意”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”的底層邏輯重構(gòu)。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面的變化：

??1.從“綜合開發(fā)”到“專業(yè)運(yùn)營”：垂直賽道里的逆周期突圍

??當(dāng)核心城市產(chǎn)業(yè)園空置率普遍突破20%甚至30%時(shí)，專業(yè)園區(qū)正走出獨(dú)立行情——2024年核心城市專業(yè)園區(qū)出租率普遍高于綜合園區(qū)8-10個(gè)百分點(diǎn)，這種“專業(yè)致勝”的邏輯正在被市場驗(yàn)證。

??中部某園區(qū)深耕生物醫(yī)藥領(lǐng)域，配套GMP中試車間、臨床試驗(yàn)中心、動(dòng)物房等專業(yè)設(shè)施，2024年引入FDA認(rèn)證咨詢團(tuán)隊(duì)后，一舉吸引12家創(chuàng)新藥企入駐，單位面積稅收貢獻(xiàn)提升3倍，出租率常年維持95%以上，租金較綜合園區(qū)溢價(jià)40%。這印證了一個(gè)趨勢：當(dāng)“大而全”的開發(fā)模式遇阻，“小而精”的垂直運(yùn)營正成為破局關(guān)鍵。

??2.從“傳統(tǒng)招商”到“資本驅(qū)動(dòng)”：用投資邏輯重構(gòu)政企合作

??2023年8月《公平競爭審查條例》實(shí)施后，“以稅招商”退潮，“以資引智”興起，各地正探索“資本紐帶+產(chǎn)業(yè)培育”的招商新路徑。廣州開發(fā)區(qū)2025年推出“種子直投”政策，允許單項(xiàng)目最高出現(xiàn)100%虧損在行業(yè)內(nèi)引起廣泛討論。

??頭部園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商也在探索招投一體的模式。東湖高新聯(lián)合硅谷天堂、華工明德等專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，以LP身份參與投資，聚焦早中期科技企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目投資不超過基金規(guī)模20%，控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)精準(zhǔn)孵化；同時(shí)要求基金投資園區(qū)企業(yè)比例不低于50%，通過“資本紐帶”吸引企業(yè)入園，形成“投資-孵化-入園-增值”循環(huán)。

??3.從“硬件投資”到“生態(tài)賦能”：“蓋廠房”到“造雨林”的質(zhì)變

??這兩年以“生物醫(yī)藥”為主題的園區(qū)紛紛入市，一般開發(fā)主體會(huì)在傳統(tǒng)“蓋房子”的基礎(chǔ)上花幾千萬投入一些生物醫(yī)藥專業(yè)化設(shè)備設(shè)施，而當(dāng)大多數(shù)生物醫(yī)藥園區(qū)都如出一轍時(shí)，硬件投資的邊際效益便遞減了，這時(shí)候，生態(tài)賦能才是資產(chǎn)增值的新引擎。真正成功的生物醫(yī)藥園，如張江藥谷、蘇州BIOBAY等，不僅是專業(yè)化設(shè)備投資，還需要更多產(chǎn)學(xué)研資源、產(chǎn)業(yè)基金、臨床試驗(yàn)的條件，甚至國際化的交流平臺(tái)，這種模式才能讓園區(qū)不再是物理空間的提供者，而成為創(chuàng)新要素的整合者。

??從載體空間驅(qū)動(dòng)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)園正在經(jīng)歷從“空間生意”到“產(chǎn)業(yè)賦能”的深層躍遷。雖然當(dāng)下市場環(huán)境下做得再多也抵不過一句“打五折”、“免租金”，但當(dāng)張江藥谷用生態(tài)厚度支撐估值，當(dāng)廣州開發(fā)區(qū)用資本勇氣綁定未來，當(dāng)專業(yè)運(yùn)營成為生存基礎(chǔ)、生態(tài)賦能構(gòu)建競爭壁壘、資本運(yùn)作加速產(chǎn)業(yè)培育，這不僅是模式的迭代，更是整個(gè)行業(yè)向“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)邏輯”的深層躍遷，雖然過程起伏，但相信最終能夠穿越周期。