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??《2024年阿聯(lián)酋房地產(chǎn)市場住宅白皮書》重磅發(fā)布！

??前 言

??《2024 年阿聯(lián)酋房地產(chǎn)市場住宅白皮書》由 CRIC 克而瑞研究中心撰寫，Asia Bankers Club提供技術支持。這份白皮書對阿聯(lián)酋房地產(chǎn)住宅市場進行了全面剖析，涵蓋阿聯(lián)酋整體分析、重點市場分析、行業(yè)競爭格局分析、高價值區(qū)域總結(jié)與建議以及趨勢與風險等多方面內(nèi)容，為投資者、從業(yè)者和關注者提供了極具價值的市場洞察與決策依據(jù)。 

??在整體分析部分，深入探討了阿聯(lián)酋的經(jīng)濟、人口、購房政策法規(guī)及未來發(fā)展?jié)摿?。?jīng)濟上，疫情后復蘇顯著，2024 年 GDP 創(chuàng)下新高，經(jīng)濟多元化成果顯現(xiàn)，非石油經(jīng)濟比重逐年增加，房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 貢獻率也不斷攀升。人口方面，規(guī)模高速增長，年輕群體消費力強，外籍人口占比近九成，寬松的投資移民政策持續(xù)吸引海外高凈值人群。購房政策法規(guī)以零稅費為核心，對全球投資者極具吸引力，同時房地產(chǎn)相關政策友好，保障了外籍投資者和租房人群權益。 

??重點市場分析聚焦迪拜和阿布扎比。迪拜作為國際化大都市，經(jīng)濟多元化發(fā)展，旅游和房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城市發(fā)展規(guī)劃明確，房地產(chǎn)市場新房和租賃市場活躍。阿布扎比是阿聯(lián)酋的政治、經(jīng)濟和文化核心，疫情后經(jīng)濟強勢反彈，非石油經(jīng)濟占比逐年提高，房地產(chǎn)市場也有其獨特的發(fā)展態(tài)勢。 

??行業(yè)競爭格局分析指出，阿聯(lián)酋住宅開發(fā)市場集中度高，龍頭企業(yè)優(yōu)勢明顯。分別對迪拜和阿布扎比的典型開發(fā)企業(yè)進行深入分析，展示了這些企業(yè)的核心優(yōu)勢和市場表現(xiàn)。 

??高價值區(qū)域總結(jié)與建議詳細梳理了迪拜和阿布扎比的熱點區(qū)域和潛力區(qū)域，分析了各區(qū)域的核心定位、規(guī)劃重點、房地產(chǎn)特征以及代表性項目，為投資者指明了高價值投資區(qū)域。 

??趨勢與風險部分，總結(jié)了迪拜和阿布扎比房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，并給出投資建議和風險提示，幫助投資者更好地把握市場機遇，規(guī)避潛在風險。

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??阿聯(lián)酋整體分析

??阿拉伯聯(lián)合酋長國，簡稱阿聯(lián)酋，首都阿布扎比。位于阿拉伯半島東部，西和南與沙特阿拉伯交界，東和東北與阿曼毗連，北臨波斯灣，與伊朗隔海相望，屬熱帶沙漠氣候，主要由平原、山地和洼地組成，石油和天然氣資源非常豐富?？偯娣e83600平方千米，海岸線長734千米，由7個酋長國組成，分別為阿布扎比、迪拜、沙迦、哈伊馬角、阿治曼、富查伊拉、烏姆蓋萬。截至2024年，阿聯(lián)酋總?cè)丝跒?250萬，外籍人占88%，居民大多信奉伊斯蘭教。阿拉伯語為官方語言，通用英語。

??聯(lián)邦最高委員會由7個酋長國的酋長組成，是最高權力機構(gòu)。重大內(nèi)外政策制定、聯(lián)邦預算審核、法律和條約批準均由該委員會討論決定?？偨y(tǒng)兼任武裝部隊總司令。除外交和國防相對統(tǒng)一外，各酋長國擁有相當?shù)莫毩⑿宰灾鳈?。?lián)邦經(jīng)費基本上由阿布扎比和迪拜兩個酋長國承擔。

??1、阿聯(lián)酋經(jīng)濟發(fā)展

??1）疫情后阿聯(lián)酋經(jīng)濟復蘇顯著，24年創(chuàng)下新高

??2024年阿聯(lián)酋實際國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長3.9%，達到1.74萬億迪拉姆，為歷史最高值。受疫情影響，2020年阿聯(lián)酋GDP增長率跌幅為5%，2021年之后經(jīng)濟強勢復蘇，其中交通和倉儲、建筑和房地產(chǎn)、金融與保險、餐飲與酒店等非石油行業(yè)在GDP中占有高比重。

??2) 經(jīng)濟多元化戰(zhàn)略成果逐步顯現(xiàn)，非石油經(jīng)濟比重逐年增加成新支柱（略） 

??3）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟比重逐年增加，托舉非石油行業(yè)經(jīng)濟（略）

??2、阿聯(lián)酋人口發(fā)展

??1）人口規(guī)模呈高速增長，年輕群體帶來活力和強大消費力（部分刪減）

??據(jù)第三方數(shù)據(jù)研究機構(gòu) GMI 估算值，2024年阿聯(lián)酋總?cè)丝跀?shù)量已達到1250萬人，較2023年增長233萬人，增幅為23%。其增幅上漲較快的主要原因是阿布扎比人口官方普查數(shù)據(jù)從159萬增加到了379萬。

??2）外籍人口占比接近九成，印度外籍人員占主導（略）

??3）寬松的投資移民政策持續(xù)吸引海外高凈值人群，黃金簽證熱度居高不下（略）

??3．購房政策與法規(guī)

??1）購房以零稅費為核心，利好于全球投資者 

??阿聯(lián)酋大部分地區(qū)對房地產(chǎn)持有和交易實行零稅收政策，主要免征房產(chǎn)稅、資本利得稅、增值稅、個人所得稅、遺產(chǎn)稅等。 

??持有階段：永久產(chǎn)權房產(chǎn)持有期間無需繳稅，出租收益或資本增值也不征稅。 

??交易階段：僅收取房產(chǎn)注冊費（迪拜4%、阿布扎比2%），無其他稅費。 

??為了避免市場出現(xiàn)過度炒作房地產(chǎn)的現(xiàn)象，若房產(chǎn)在建成后 3 年內(nèi)進行轉(zhuǎn)售，則需按照正常的 5% 增值稅稅率繳納。 

??自今年2月1日起，迪拜的房產(chǎn)買家如果選擇按揭貸款，將無法再通過按揭融資支付迪拜土地局費用和2%的經(jīng)紀費用融資，DLD費用是迪拜土地局征收的強制性注冊費，為房產(chǎn)總價的4%。 

??值得注意的是，若通過公司名義購房，非居民法人在阿聯(lián)酋持有的房地產(chǎn)收入需繳納公司稅，且需在阿聯(lián)酋注冊公司。

??2）房地產(chǎn)相關政策友好，保護外籍投資者及租房人群

??①針對外籍購房者劃定自由持有區(qū)域，并與簽證掛鉤（略）

??②受降息影響，購房成本持續(xù)下降，當前利率回到2023年初水平（略）

??③需留意針對不同城市區(qū)域，相關房產(chǎn)受到一定制約（略）

??3）阿聯(lián)酋對自貿(mào)區(qū)企業(yè)稅收給予積極激勵措施，吸引500強跨國企業(yè)及高階人才

??①阿聯(lián)酋自貿(mào)區(qū)為企業(yè)提供了極具吸引力的稅收優(yōu)惠（略）

??②自貿(mào)區(qū)外籍高階人才更易獲得黃金簽證或長期居留權并享受購房等優(yōu)惠（略）

??4．阿聯(lián)酋未來發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

??新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級，雙頭并進帶來強勁經(jīng)濟增長動力，同時吸引高精尖人群

??隨著阿聯(lián)酋積極布局新興產(chǎn)業(yè)，如人工智能、區(qū)塊鏈、可再生能源等，將為其開拓新的經(jīng)濟增長點，為阿聯(lián)酋未來經(jīng)濟增長提供強大動力。與此同時，貿(mào)易、金融等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)也在不斷升級。先進的物流設施和便捷的金融服務，吸引了全球眾多企業(yè)在此開展業(yè)務，進一步鞏固了阿聯(lián)酋在全球貿(mào)易和金融領域的地位。

??年輕外籍人口持續(xù)增長帶來活力和強大消費潛力，并推動各行業(yè)和城市發(fā)展

??人口的持續(xù)增長為阿聯(lián)酋帶來了多方面的發(fā)展?jié)摿?。隨著人口數(shù)量的增加，居民對住房、食品、日常消費品、娛樂等領域的需求不斷攀升，將有力推動零售、餐飲、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展。大量的外籍人口涌入，帶來了多元化的專業(yè)技能，在各個產(chǎn)業(yè)注入活力，尤其是金融、貿(mào)易、科技等領域，他們能夠推動行業(yè)創(chuàng)新，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，助力阿聯(lián)酋在全球產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)更有利的位置。

??寬松的投資移民政策帶來高凈值人群，同時推動城市房地產(chǎn)市場發(fā)展

??阿聯(lián)酋通過黃金簽證政策，吸引了大量外國移民和投資者購房，這一政策使得迪拜成為全球豪華房地產(chǎn)投資的熱門目的地，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，推動市場持續(xù)繁榮。購房群體涵蓋了歐洲、亞洲、非洲以及美洲等地，為他們的資產(chǎn)配置和財富傳承提供了新的路徑。

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??重點市場分析

??1. 迪拜

??1) 城市概況

??迪拜是阿拉伯聯(lián)合酋長國的第二大城市，位于阿拉伯半島東部、波斯灣東南岸?？偯娣e約1165平方千米，分為 6 個市區(qū)及3個郊區(qū)，下轄約上百個社區(qū)。截至2024年總?cè)丝谶_到374萬人，本地人口占 15% 左右。迪拜原以石油產(chǎn)業(yè)為主，如今重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代化的國際大都市，世界  級的旅游城市，重要的金融中心和貿(mào)易中心，擁有哈利法塔、帆船酒店等著名景點。

??①格局：市區(qū)發(fā)展成熟，郊區(qū)范圍廣但有待發(fā)展 

??迪拜的在官方規(guī)劃中多采用，9區(qū)的劃分方式，以數(shù)字進行命名，其中1-6區(qū)為市區(qū)，7-9 區(qū)為郊區(qū)。每個區(qū)位以社區(qū)規(guī)模與主要公路的界線來劃分。 

??除了9區(qū)劃分方式外，迪拜還會基于功能、地理位置和發(fā)展歷史來劃分區(qū)域的情況，比如迪拜市中心、迪拜碼頭、朱美拉棕櫚島等區(qū)域劃分方式，在城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展布局等方面較為常用。在之后的房地產(chǎn)市場分析中我們將采用這一分類方式，進行分區(qū)域的分析。

??②人口：人口平穩(wěn)增長且結(jié)構(gòu)年輕化，外籍人口占比超九成

??A. 迪拜人口規(guī)模發(fā)展經(jīng)歷從快速增長到平穩(wěn)增長

??2020年之前，迪拜人口呈快速增長態(tài)勢，近四十年人口年化增長率將近7%，這主要得益于經(jīng)濟多元化發(fā)展、基礎設施完善、政策支持以及生活品質(zhì)提升吸引大量人口流入，另一方面，近十年金融、旅游業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的活躍，以及人才引進優(yōu)惠政策和黃金簽證的吸引力也成為人口流入的一大助力。2020-2023年受疫情影響，人口增速進入平臺期，疫情后隨著經(jīng)濟強勁復蘇，零售、酒店、航空、旅游和房地產(chǎn)等人力密集型部門的私營公司增加員工人數(shù)，吸引了外國人涌入，截至2024年總?cè)丝谶_到374萬人。

??B. 迪拜城市人口結(jié)構(gòu)年輕化特征將長期保持（略）

??C. 受金融及商業(yè)發(fā)展利好影響，外籍人口占比超過九成（略）

??③經(jīng)濟：經(jīng)濟多元化發(fā)展且平穩(wěn)增長，旅游和房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

??A. 疫情后迪拜經(jīng)濟得到快速復蘇，多領域全面開花，推動整體經(jīng)濟增長

??迪拜經(jīng)濟展現(xiàn)出較強的韌性和復蘇能力，在疫情沖擊后迅速恢復增長。經(jīng)濟多元化發(fā)展戰(zhàn)略成效顯著，旅游、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)等非石油產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要動力。旅游業(yè)的復蘇對經(jīng)濟拉動作用明顯，國際游客數(shù)量的回升帶動了相關服務業(yè)發(fā)展。運輸和倉儲、金融等行業(yè)穩(wěn)定增長，為迪拜經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展提供支撐。

??B. 國際游客再創(chuàng)新高，拉動旅游業(yè)相關經(jīng)濟，中國游客同比增長三成（略） 

??C. 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由激進走向平穩(wěn)，仍是迪拜經(jīng)濟的重要支撐力量（略） 

??2) 城市發(fā)展規(guī)劃 

??① 新增兩大城市中心，規(guī)劃大量導入國際貿(mào)易人才和高精尖科技人才（略） 

??② 城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，未來十年房地產(chǎn)經(jīng)濟貢獻度有望翻倍（略） 

??3）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 

??① 新房市場：房地產(chǎn)市場容量高速增長，商業(yè)發(fā)達和配套完善地區(qū)較受歡迎（部分刪減） 

??A. 供求：疫情后房地產(chǎn)市場容量高速增長，現(xiàn)房類項目活躍度更高 

??疫情后迪拜房地產(chǎn)市場逐步復蘇，其中2023年交易量同比增加38%，交易額同比增長五成以上；2024年更是打破以往紀錄，交易量達到18.1萬筆，同比增長36.5%；交易額高達5225億迪拉姆，同比上漲27.3%。

??②  租賃市場：租賃市場活躍，公寓和別墅類產(chǎn)品均有較高收益 （略） 

??③ 外籍購房客戶：印度、英國和中國客戶穩(wěn)定增長，青睞區(qū)域逐步擴展次核心 （略）

??2.阿布扎比

??1）概況：阿布扎比地區(qū)是阿聯(lián)酋的政治、經(jīng)濟和文化核心

??阿布扎比酋長國占阿聯(lián)酋國土的86%，主要分阿布扎比、阿爾達夫拉和艾因三大地區(qū)，其中阿布扎比地區(qū)是阿聯(lián)酋的政治、經(jīng)濟和文化核心，涵蓋阿布扎比市及周邊衛(wèi)星城市、工業(yè)區(qū)和島嶼，阿爾達夫拉地區(qū)占阿布扎比酋長國總面積的約80%，涵蓋了阿聯(lián)酋西部廣袤的沙漠和沿海地帶，艾因地區(qū)是阿布扎比酋長國東部的重要內(nèi)陸區(qū)域，位于阿曼邊境，作為阿聯(lián)酋重要的文化遺產(chǎn)中心和農(nóng)業(yè)基地。

圖：阿布扎比酋長國區(qū)位圖及3個主要地區(qū)

??①人口（阿布扎比酋長國）：人口高增長，青壯年占比高，外籍人口約占八成 

??A. 人口增速較快且呈現(xiàn)加速趨勢，阿布扎比地區(qū)人口占比近七成 

??阿布扎比酋長國從1995年的94萬人增長至2023年的379萬人，人口數(shù)量實現(xiàn)了大幅增長，人口主要集中在阿布扎比地區(qū)，該地區(qū)共有249.59萬人，占總?cè)丝诘? 66%，艾因地區(qū)位居第二，人口為 100.97萬人（占 27%），而阿爾達夫拉地區(qū)則有28.42萬人（占 7%）。其中在2011-2023年期間人口增長超過83%，增速明顯加快。特別是2016年以來，在科技創(chuàng)新、經(jīng)濟多元化深入發(fā)展等因素推動下，人口持續(xù)快速增長，反映出阿布扎比對人口的吸引力不斷增強。

??B. 城市人口結(jié)構(gòu)以青壯年勞動力為主，受產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較深（略）

??C. 外籍人口占比近八成，在建筑、金融和服務業(yè)領域貢獻顯著（略）

??② 經(jīng)濟（阿布扎比酋長國）：強勢反彈，制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)高增長拉升非石油經(jīng)濟

??A. 疫情后經(jīng)濟強勢反彈，非石油經(jīng)濟拉升GDP增速超過疫情前水平

??疫情后阿布扎比酋長國GDP年度數(shù)值持續(xù)在1萬億迪拉姆以上，增長率也保持較高水平，集中在3%～4%，高于疫情前GDP增速，2017年-2019年阿布扎比酋長國GDP增速集中在1.5%～2%。自2015年至今，阿布扎比酋長國GDP增速有過2次負值， 2016年受油價下跌影響增速為-2%，2020年受油價下跌和新冠疫情影響增速為-6%。

　　阿布扎比酋長國非石油經(jīng)濟占比逐年走高，從2021年的50.4%增長至2024年前3季度的54.4%，增長了約4個百分點，積極多元化發(fā)展，正在調(diào)整對石油經(jīng)濟的依賴。

??B. 非石油產(chǎn)業(yè)貢獻度逐年增加，制造業(yè)，建筑和地產(chǎn)業(yè)增速亮眼（略） 

??C. 疫情后建筑和房地產(chǎn)業(yè)復蘇明顯，帶動經(jīng)濟增長（略）

??2) 城市發(fā)展規(guī)劃 

??A.“2030計劃”打造全球領先的城市（略） 

??B. 發(fā)展方向四個關鍵詞：緊湊、交通導向、智慧和綠色（略） 

??C. 重點發(fā)展區(qū)域集中在阿布扎比市區(qū)、薩迪亞特島和亞斯島（略）

??3) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 

??鑒于阿布扎比地區(qū)是經(jīng)濟文化主要核心地區(qū)，房地產(chǎn)市場主要交易項目都集中于該區(qū)域，在房地產(chǎn)市場相關分析中分析對象為阿布扎比地區(qū)。 

??① 新房市場分：新房成交同比微降，整體價格仍保持快速上升態(tài)勢（部分刪減） 

??A. 供求：新房成交同比微降，其中現(xiàn)房成交表現(xiàn)優(yōu)于期房 

??2024年，阿布扎比地區(qū)新房住宅交易金額同比有所下滑，從2023年的582.49億迪拉姆減至2024年的419.41億迪拉姆，同比降幅為28%，但整體規(guī)模仍然保持在較高水平。

??②租賃市場：公寓和別墅租金均顯著上漲，整體呈現(xiàn)高需求、高回報態(tài)勢（略）

??③ 外籍購房客戶：印度購房者為主，歐洲和中東買家占比增加（略）

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??行業(yè)競爭格局分析

??1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概況：市場集中度高，龍頭企業(yè)優(yōu)勢明顯

??阿聯(lián)酋住宅開發(fā)市場經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，涌現(xiàn)了一批有實力的龍頭企業(yè)。這些龍頭企業(yè)憑借規(guī)?；_發(fā)能力與戰(zhàn)略資源整合持續(xù)擴大競爭優(yōu)勢。據(jù)迪拜土地局（DLD）《2024年房地產(chǎn)市場年報》顯示，Emaar Properties市場占有率穩(wěn)居迪拜住宅銷售榜首，全年錄得銷售額654億迪拉姆，同比增幅達75%。阿布扎比酋長國市場則由Aldar Properties占據(jù)領先地位，其通過戰(zhàn)略性收購Rak Properties的項目獲取680萬平方英尺土地儲備（Al Marjan島綜合開發(fā)項目），推動區(qū)域市場份額攀升至41%（阿布扎比市政廳數(shù)據(jù)）。 

??根據(jù)在中國房地產(chǎn)市場的研究測評經(jīng)驗，結(jié)合阿聯(lián)酋市場的特征，我們設計了一套企業(yè)綜合能力測評體系，通過相關指標的測評識別交付可靠、配套完善的開發(fā)商。 

??該測評體系包含六個維度，以全面、客觀、專業(yè)為原則，對企業(yè)表現(xiàn)進行系統(tǒng)性評估。在業(yè)務核心層面，通過考察銷售金額、市場占有率、收入增長數(shù)據(jù)及盈利能力指標，深入分析企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)；從股東背景、行業(yè)經(jīng)驗與區(qū)域布局等方面，評估企業(yè)背景與資質(zhì)；依據(jù)項目交付率、客戶投訴率、設計創(chuàng)新案例及配套設施建設情況，考量項目質(zhì)量與交付水平；通過國際獎項、媒體曝光度及第三方用戶評分，評估市場影響力。在企業(yè)發(fā)展?jié)摿εc風險把控層面，通過財務指標對比和法律合規(guī)審查，監(jiān)測風險控制能力；從綠色建筑認證、碳排放管理、公益項目參與及區(qū)域政策響應等維度，評估可持續(xù)性發(fā)展能力，全方位剖析企業(yè)綜合實力與長遠發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??經(jīng)過測評，分別在迪拜和阿布扎比2個重要市場挑選出前三位的企業(yè)進行深入分析研究。

??2.迪拜典型開發(fā)企業(yè)分析

??根據(jù)測評結(jié)果，迪拜綜合實力強的三家企業(yè)：

??1)Emaar Properties 

??作為迪拜房地產(chǎn)領軍企業(yè)，伊瑪爾集團2024年以阿聯(lián)酋本土住宅市場為核心戰(zhàn)場，實現(xiàn)合約銷售額 654億迪拉姆，同比激增75%，強勢領跑高端地產(chǎn)領域。 

??企業(yè)精準把握阿聯(lián)酋黃金簽證政策與零稅環(huán)境帶來的全球高凈值移民潮，將 “免稅資本增值” 與 “投資 + 居留” 深度綁定——外籍買家占比提升至 48%，俄羅斯、印度、英國為前三大客群，針對此類客群推出的 “購房滿 200 萬迪拉姆即享黃金簽證代辦” 服務，直接推動高端住宅去化效率。核心區(qū)域項目如迪拜市中心、迪拜山莊不但實現(xiàn)溢價銷售，且去化速度顯著快于市場均值，彰顯稀缺地段與頂  級產(chǎn)品的雙重溢價能力。 

??伊瑪爾的競爭壁壘源自對核心地段的提前布局：圍繞哈利法塔、迪拜歌劇院等城市地標開發(fā)住宅項目，將居住屬性與身份象征資產(chǎn)深度融合，形成 “地標即高端” 的市場認知。例如迪拜市中心板塊，其項目均價較周邊非伊瑪爾競品高出，仍因不可復制的地段價值與成熟配套，成為高凈值人群置業(yè)首選。憑借政府支持與穩(wěn)健財務表現(xiàn)，伊瑪爾 2024年市值突破1140億迪拉姆（迪拜金融市場數(shù)據(jù)）。企業(yè)持續(xù)以本土高端住宅為引擎，通過精準客群運營與稀缺資源把控，構(gòu)建起抗周期的增長韌性，為投資者提供兼具增值潛力與政策保障的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇。

??2)Nakheel（略） 

??Nakheel作為迪拜控股（Dubai Holding）旗下核心房地產(chǎn)企業(yè)，依托迪拜政府資源與地標級項目開發(fā)經(jīng)驗，在住宅市場持續(xù)鞏固領先地位。 

??3)Damac Properties（略） 

??作為迪拜頭部私營房地產(chǎn)開發(fā)商，Damac Properties以高端住宅與綜合社區(qū)開發(fā)為核心，業(yè)務網(wǎng)絡覆蓋中東、歐洲及亞洲。

??3.阿布扎比典型開發(fā)企業(yè)分析

??1)Aldar Properties（略）

??Aldar Properties是阿布扎比酋長國龍頭綜合性開發(fā)企業(yè)，成立于2005年，業(yè)務涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、投資管理、教育及設施服務，以“開發(fā)+持有”雙輪驅(qū)動模式持續(xù)鞏固區(qū)域市場領導地位。 

??2)Modon Holding 

??Modon Holding作為阿布扎比政府背景的綜合性開發(fā)商，近年來在本土住宅市場展現(xiàn)出強勁的競爭力。 

??Modon Holding作為阿布扎比政府背景的綜合性開發(fā)商，近年來在本土住宅市場展現(xiàn)出強勁的競爭力。公司依托政府資源與可持續(xù)技術優(yōu)勢，成功打造了多個標志性住宅項目，推動阿布扎比高端與中端住宅市場的協(xié)同發(fā)展。其核心項目Al Naseem位于胡達里亞特島，以低密度別墅群為核心，融合南加州度假風格與現(xiàn)代極簡設計，配備私家海灘、紅樹林步道及智能社區(qū)設施。項目不僅符合ESTIDAMA綠色建筑標準，還通過海水淡化技術實現(xiàn)生態(tài)閉環(huán)，碳排放管理獲得國際認證，成為阿聯(lián)酋2050凈零戰(zhàn)略的實踐標桿。 

??在阿布扎比金融中心Reem島，Modon開發(fā)的Muheira項目則瞄準年輕家庭與專業(yè)人士，提供1-3居室公寓及400米濱海長廊、無邊際泳池等設施，租金回報率預期達10%（長租）。該項目緊鄰國際學校、醫(yī)療機構(gòu)及高端購物中心，疊加零房產(chǎn)稅與永久產(chǎn)權政策，成為外籍精英群體的置業(yè)優(yōu)選。 

??財務層面，Modon 2024年營收達65億迪拉姆，同比增長637%，其中住宅預售與工業(yè)配套項目貢獻顯著。公司憑借ADQ與IHC全資國企身份，優(yōu)先獲取胡達里亞特島等戰(zhàn)略地塊，規(guī)劃住宅、文旅及商業(yè)一體化社區(qū)，形成長期價值儲備。未來，Modon計劃深化智能化轉(zhuǎn)型，與Candy International合作開發(fā)智能公寓，并探索工業(yè)城經(jīng)濟型住房模式，平衡高端市場拓展與社會責任履行，鞏固其作為阿布扎比可持續(xù)城市化引領者的地位。 

??3)Bloom Holding（略） 

??Bloom Holding是阿布扎比領先的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2008年，隸屬于阿聯(lián)酋國家控股集團（National Holding），業(yè)務涵蓋住宅、教育、酒店及設施管理等領域。

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??高價值區(qū)域總結(jié)與建議

??1. 迪拜高價值區(qū)域

??1) 當前熱點區(qū)域

??①熱點區(qū)域概述：熱點區(qū)域具有高價值、稀缺性、核心樞紐、性價比等特征

??根據(jù)前文第三方專業(yè)機構(gòu)Property Finder分別對迪拜城市當前公寓和別墅熱點區(qū)域的梳理以及結(jié)合城市龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的布局和銷售情況，最終選取具有代表的五大區(qū)域和內(nèi)部項目進行進一步分析研究，揭示其能夠成為熱點區(qū)域的內(nèi)在特征及原因。

??②迪拜市中心 

??A. 稀缺資產(chǎn)和地標價值凸顯 

??迪拜市中心擁有哈利法塔、迪拜購物中心、音樂噴泉三大IP，年均吸引 2000萬游客，并推動高端公寓需求，尤其是中東及俄羅斯高凈值投資者。與此同時因土地資源稀缺且供應有限，2024年交付的住宅僅占市場4%左右的比重，這種稀缺性使其房價和租金具有天然抗跌性。

??B. 區(qū)域項目案例： 

??St Regis The Residences（瑞吉塔）——不可復制的核心壁壘

　　項目由Emaar Properties攜手Adventz集團、East&West International Group聯(lián)合打造，坐落于迪拜市中心金融中心路，處于歌劇院區(qū)核心地段，盡享絕佳區(qū)位優(yōu)勢。規(guī)劃有兩座時尚現(xiàn)代、具藝術裝飾風格的大廈，分別高達262米和171米，內(nèi)部涵蓋1-5居室公寓及頂層公寓等多樣戶型，面積跨度大，滿足不同需求。配套設施方面，配備有頂  級健身房、奢華水療中心、無邊際泳池等，還有24小時安保及瑞吉品牌標志性的私人管家服務。

??從市場表現(xiàn)看，項目一期于2023年3月開盤，當天銷售近70%的單位房源，平均單價AED32000/平方米（約合人民幣7.2萬元/㎡）。當前二手房價格已上漲10%，預計交付后漲幅達20%，租金回報率約7-8%，高于區(qū)域平均6.5%。從購房群體看，國際化高凈值客群特征明顯，國際買家占比超過7成以上，主要來自歐洲、中東、印度、中國等地區(qū)，買家以企業(yè)高管、家族辦公室為主。

??③ 商業(yè)灣（略） 

??④ 朱美拉棕櫚島（略） 

??⑤ 迪拜山莊（略） 

??⑥ 阿爾富江（Al Furjan）（略） 

??2) 重點關注潛力區(qū)域 

??迪拜房地產(chǎn)市場歷經(jīng)一輪高速發(fā)展后，城市核心區(qū)域的可開發(fā)空間漸趨飽和，且市場競爭態(tài)勢極為激烈。鑒于此，深入?yún)⒖嫉习莩鞘邪l(fā)展規(guī)劃，并緊密結(jié)合當前市場特征，精準探尋未來具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，成為房地產(chǎn)行業(yè)參與者把握市場機遇的關鍵之舉。 

??① 根據(jù)城市未來發(fā)展方向及當前重點開發(fā)區(qū)域，鎖定四大區(qū)域 

??A. 南部世博和硅綠洲是規(guī)劃的新中心，運河+河港區(qū)是當前城市發(fā)展的次核心區(qū)

圖:迪拜發(fā)展?jié)摿^(qū)域分布

??迪拜南部世博中心以 “全球航空物流+可持續(xù)創(chuàng)新”為雙引擎，通過世博會遺產(chǎn)改造與2040 規(guī)劃聯(lián)動，構(gòu)建集產(chǎn)業(yè)、居住、科技于一體的低碳智慧新城，成為迪拜連接世界的門戶與可持續(xù)發(fā)展標桿。硅綠洲依托科技產(chǎn)業(yè)集群與國際教育資源，打造低成本、高回報的智慧社區(qū)，通過政策扶持與產(chǎn)學研生態(tài)，成為迪拜培育知識經(jīng)濟與吸引全球人才的核心載體。 

??運河區(qū)以 “全球最大人工運河” 為引擎，通過濱水景觀改造與文旅項目開發(fā)，重塑城市空間格局，成為兼具投資價值與生活品質(zhì)的濱水經(jīng)濟新地標；河港區(qū)憑借歷史遺產(chǎn)保護與交通樞紐建設，通過國際資本合作與低價住宅開發(fā)，成為迪拜傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的價值洼地，潛力釋放空間顯著。

??B. 房地產(chǎn)市場特征在于世博和硅綠洲偏剛需與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，運河與河港側(cè)重稀缺性與資本增值（略）

??C. 公寓重點關注硅綠洲和河港區(qū)，別墅重點關注運河區(qū)和硅綠洲（略）

??2.阿布扎比高價值區(qū)域

??1) 當前熱點區(qū)域

??① 熱點區(qū)域概述：圍繞阿布扎比主島分布根

??據(jù)阿布扎比政府主導的“2030計劃”城市發(fā)展愿景、購房政策——外籍人士指定投資區(qū)域、PropertyFinder搜索量等要因確定了五個熱點區(qū)域，均圍繞阿布扎比主島分布，由西到東分別是主島南側(cè)的胡達里亞特島，主島北側(cè)的艾莉姆島和薩迪亞特島，以及主島東側(cè)的亞斯島和阿爾拉哈海灘。

??② 胡達里亞特島

??A. 海濱運動與休閑中心，Modon主導開發(fā) 

??胡達里亞特島位于阿布扎比主島以南，通過標志性橋梁與主城區(qū)相連，距市中心約19分鐘車程。是阿布扎比政府重點打造的“生態(tài)+運動+文化”復合型濱海生活區(qū)，其房地產(chǎn)以高端別墅和生態(tài)社區(qū)為核心，兼具稀缺景觀與政策紅利。島上開發(fā)主導企業(yè)為阿布扎比國企Modon Holding（政府主權基金ADQ支持）。

??B. 區(qū)域項目案例:

??Al Naseem：生態(tài)與都市融合型高端別墅社區(qū)

　　項目位于阿布扎比胡達里亞特島制高點，北臨游艇碼頭，南接Hudayriyat運河，與皇室寢宮隔海相望，由國企Modon Holding開發(fā)。項目規(guī)劃為低密度頂豪社區(qū)，打造4-6居室別墅群（470-639㎡），設計融合南加州風情和現(xiàn)代極簡美學，通過落地窗與庭院實現(xiàn)室內(nèi)外無界交互。配套涵蓋紅樹林慢跑道、Circuit X冒險樂園、私人沙灘、米其林餐廳及24小時安保，步行可達國際學校與醫(yī)療中心，定義“生態(tài)頂奢+皇室視野”生活方式。

??市場表現(xiàn)整體看，作為阿布扎比胡達里亞特島的標桿豪宅社區(qū)，Al Naseem憑借稀缺生態(tài)資源與高端定位，在近年持續(xù)走熱的阿布扎比房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)亮眼。四居室別墅起價790萬迪拉姆，五居室900萬迪拉姆，六居室達1010萬迪拉姆。別墅總價普遍超2000萬迪拉姆，部分房源房價年增值率達8%-10%，高于阿布扎比別墅市場平均水平（5%-7%）。

??③艾莉姆島（略）

??④ 薩迪亞特島（略）

??⑤ 亞斯島（略）

??⑥ 阿爾拉哈海灘（略）

??2) 重點關注潛力區(qū)域

??阿布扎比相對于迪拜來說，房地產(chǎn)行業(yè)起步略晚，早期法律嚴格限制外國人產(chǎn)權，2019年才允許外籍人士在指定投資區(qū)購買永久產(chǎn)權房產(chǎn)，土地與建筑所有權一并開放。現(xiàn)階段阿布扎比主島周邊仍在著重開發(fā)，并且存在較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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??趨勢與風險（略）

??迪拜與阿布扎比分別以“國際樞紐”和“智慧可持續(xù)”定位，未來5-10年仍是中東最具價值的房地產(chǎn)投資市場之一。