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??01—

??商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售呈量穩(wěn)價(jià)跌形勢(shì)

??1—4月份，新建商品房銷(xiāo)售面積28262萬(wàn)平方米，同比下降2.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降2.1%。新建商品房銷(xiāo)售額27035億元，下降3.2%；其中住宅銷(xiāo)售額下降1.9%。

??1—4月新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積和金額指標(biāo)走勢(shì)有所分化，銷(xiāo)售面積同比跌幅繼續(xù)較上期縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售金額同比跌幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價(jià)換量”的力度，整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??為了持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，4月25日政治局召開(kāi)會(huì)議對(duì)下一階段房地產(chǎn)工作作出重要部署，提出：加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策。5月7日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局宣布推出一攬子金融政策，包括降準(zhǔn)降息、完善房地產(chǎn)融資制度等重要舉措。新一輪政策以“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期”為核心目標(biāo)，在政策支持和去年低基數(shù)下，下半年銷(xiāo)售同比走勢(shì)有望轉(zhuǎn)正。

　　4月商品房單月銷(xiāo)售面積6393萬(wàn)平方米，同比減少2.9%，跌幅較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額6237億元，同比減少7.1%。兩項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)量較上月明顯減少，同比跌幅較上月擴(kuò)大，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，銷(xiāo)售市場(chǎng)止跌趨勢(shì)尚未走穩(wěn)，仍需進(jìn)一步鞏固。

??分類物業(yè)類型看，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)弱于上期，銷(xiāo)售面積和金額跌幅有所擴(kuò)大；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房持續(xù)改善，兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅明顯收窄。

??從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，西部地區(qū)表現(xiàn)較好，兩項(xiàng)指標(biāo)均較上期有所改善；中部地區(qū)銷(xiāo)售面積保持增長(zhǎng)，但漲幅有所收窄，銷(xiāo)售金額跌幅持續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額占比分別為43.7%、59.6%，分別較上期降低了0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??— 02—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)收縮

??1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27730億元，按可比口徑計(jì)算同比下降10.3%；其中住宅投資21179億元，下降9.6%。

??1—4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)投資仍在底部徘徊。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-4月百?gòu)?qiáng)房企投資拿地金額同比增長(zhǎng)41.5%，但主要集中在一、二線核心城市，難以帶動(dòng)全國(guó)整體投資回升。當(dāng)前各項(xiàng)政策聚焦建設(shè)“好房子”、城市更新和保障性住房，未來(lái)企業(yè)投資重心將持續(xù)向這些領(lǐng)域和核心城市傾斜。

??投資維持低位有多方面原因。首先是新開(kāi)工面積大幅下降，1-4月同比下降23.8%，降幅遠(yuǎn)高于投資降幅，反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)新項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度。其次，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化加劇，北京、杭州、廣州、南京等為代表的一線城市及強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，而三、四線城市仍量?jī)r(jià)同比回縮，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足。第三，市場(chǎng)集中度不斷提高，中小房企受制于資金壓力持續(xù)收縮投資半徑，這種投資格局將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。

　　月度數(shù)據(jù)方面，4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7826億元，同比減少11.5%，住宅投資同比減少11.2%。單月跌幅呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大走勢(shì)，基于行業(yè)去庫(kù)存進(jìn)程仍較為緩慢，投資規(guī)模將繼續(xù)處于收縮周期。

??從物業(yè)類別投資上看，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅改善，住宅跌幅有所擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.4%，較上期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資下降趨勢(shì)不變，東北地區(qū)跌幅依然最大。與上期相比，除西部地區(qū)同比跌幅持平外，其他三區(qū)域跌幅均有不同程度擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，占比60.7%。

??— 03—

??房屋新開(kāi)工持續(xù)處于低位

??1—4月份，房屋新開(kāi)工面積17836萬(wàn)平方米，下降23.8%；其中住宅新開(kāi)工面積13164萬(wàn)平方米，下降22.3%。房屋竣工面積15648萬(wàn)平方米，下降16.9%；其中住宅竣工面積11424萬(wàn)平方米，下降16.8%。

??1—4月，新開(kāi)工跌幅較上期略有提升，再次收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，整體規(guī)模和增速仍處低位。4月單月新開(kāi)工面積4840萬(wàn)平方米，同比減少22.3%。當(dāng)前行業(yè)庫(kù)存高企倒逼供給端收縮，新開(kāi)工和竣工規(guī)模低位運(yùn)行已成常態(tài)。核心城市在政策支持下，新開(kāi)工尚有一定增長(zhǎng)動(dòng)能，但庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)的城市，新開(kāi)工規(guī)模很難再提升。

??從供求關(guān)系的一般規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開(kāi)工面積下降將對(duì)未來(lái)2-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。一方面，這將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺；另一方面，也有助于緩解當(dāng)前市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善?？梢钥醋魇鞘袌?chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮也反映了開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)尚未接觸，市場(chǎng)信心修復(fù)過(guò)程拉長(zhǎng)，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢(shì)。

??— 04—

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金走勢(shì)趨穩(wěn)

??1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金32596億元，同比下降4.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5619億元，增長(zhǎng)0.8%；利用外資16億元，增長(zhǎng)82.0%；自籌資金10953億元，下降6.8%；定金及預(yù)收款9683億元，下降3.0%；個(gè)人按揭貸款4518億元，下降8.5%。

??1-4月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比期跌幅再次微擴(kuò)0.4個(gè)百分點(diǎn)，整體走勢(shì)較為平穩(wěn)。具體來(lái)看，各項(xiàng)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款率先由跌轉(zhuǎn)漲，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大1-2個(gè)百分點(diǎn)。 占比方面，自籌資金占全部資金的33.6%，較上期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占43.6%，較上期提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??受4月銷(xiāo)售金額影響，企業(yè)資金來(lái)源也有所下滑，資金面依然承壓。5月初，央行出臺(tái)降準(zhǔn)、降息等一攬子貨幣政策，同時(shí)國(guó)家金融監(jiān)管總局表示，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法；指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給。在各項(xiàng)金融政策驅(qū)動(dòng)下，將持續(xù)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

??— 05—商品房待售面積略有減少，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨

??4月末，商品房待售面積78142萬(wàn)平方米，較上月減少522萬(wàn)平方米。其中，住宅減少455萬(wàn)平方米，辦公樓減少61萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加2萬(wàn)平方米。

??4月末商品房待售面積較上月有所減少，較上年同期上漲4.8%，同比漲幅進(jìn)一步收窄。按當(dāng)前銷(xiāo)售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有11.1個(gè)月的消化周期，消化周期再次拉長(zhǎng)，行業(yè)去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。部分庫(kù)存較大的城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫(kù)存去化。

??綜合分析1-4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，可以得出以下幾點(diǎn)趨勢(shì)判斷：

??市場(chǎng)正在筑底企穩(wěn)。新房銷(xiāo)售降幅持續(xù)收窄，重點(diǎn)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，顯示市場(chǎng)需求在政策支持下逐步釋放，為市場(chǎng)企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。

??供應(yīng)端將持續(xù)收縮。新開(kāi)工面積大幅下降意味著未來(lái)2-3年內(nèi)新房供應(yīng)將維持低位，供需關(guān)系有望逐步改善，有助于市場(chǎng)逐步恢復(fù)平衡。

??市場(chǎng)分化將更加明顯。一線及強(qiáng)二線城市先行回暖，三四線城市仍面臨較大壓力，這種分化趨勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)加劇。

??行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。頭部企業(yè)憑借資金優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，將獲得更多市場(chǎng)份額，中小房企生存壓力增大，行業(yè)洗牌加速。

??房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系重構(gòu)。與房地產(chǎn)投資下降形成對(duì)比的是，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)8.8%，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)5.8%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資大幅增長(zhǎng)，顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。