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??一、政策背景

??今年是深入落實“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的關(guān)鍵年。各地在收購閑置土地和庫存商品房方面持續(xù)發(fā)力。當(dāng)然從各地動作來看，更多體現(xiàn)在二三線城市中。6月9日，上海閔房集團(tuán)發(fā)布公告，即《關(guān)于以公開收購方式籌集保障性租賃住房(階段性房源)的公告》。此次公告說明，上海打響了“今年收購存量商品房第一槍”，意味著上海在收購庫存商品房方面開始發(fā)力。相關(guān)模式和其他城市做法相似，進(jìn)一步說明地方政府及國有企業(yè)積極探索去庫存和多元化保障房供應(yīng)模式。本報告對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

??二、收購項目概述

??1.收購主體與目的

??· 收購主體：上海閔房集團(tuán)

??· 收購目的：用作保障性租賃住房，以緩解中低收入群體住房困難問題。

??· 收購特點(diǎn)：和其他城市相似，屬于市或區(qū)一級的國有企業(yè)收購模式，也和各地今年保障房房源籌集工作有效對接。

??2.征集條件

??· 項目性質(zhì)：合法合規(guī)的新建住宅商品房項目，具備現(xiàn)房交付條件。從目前各地操作來看，普遍是收購現(xiàn)房類型的庫存商品房。此類模式好處是，收購過來并通過為期3-6月的房源改造，即可快速形成保租房等房源項目，加快和優(yōu)化保障房房源的供給。

??· 地理位置：項目須位于閔行區(qū)南部地區(qū)（具體范圍未明確，但一般是以莘莊為界，莘莊以南均可屬于南部地區(qū)，主要包括吳涇、老閔行、顓橋、浦江鎮(zhèn)魯匯等區(qū)域）。從此類區(qū)位來看，其強(qiáng)調(diào)了近郊區(qū)項目。此類區(qū)域有幾個重要特點(diǎn)。一是不屬于最核心區(qū)域，即和去庫存工作有較好結(jié)合；二是本身不屬于極度偏遠(yuǎn)區(qū)域，即考慮到后續(xù)保障房消化內(nèi)容；三是相關(guān)區(qū)位的軌交等交通配套齊全，即庫存質(zhì)量較高。

??· 房源規(guī)模：房源集中，單項目總建面大于7500㎡，產(chǎn)權(quán)合法合規(guī)。從此類規(guī)定來看，基本上符合目前各地操作模式和預(yù)期。目前各地對于庫存商品房的收儲，一個重要的特點(diǎn)就是需具有集中式管理的條件，即不會做分散式的房源管理。當(dāng)然反過來看，這也有助于此類庫存房源的批量消化。

??三、區(qū)域市場分析

??1.區(qū)域新房市場現(xiàn)狀

??· 銷售市場分析：去年開始上海持續(xù)放松限購政策、降低首付比例和下調(diào)房貸利率，近郊區(qū)市場的新房銷售表現(xiàn)是不錯的。當(dāng)然也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的差異。尤其是對于此次項目收購的閔行南部區(qū)域，相關(guān)監(jiān)測顯示，部分項目的認(rèn)購情況略有降溫，包括部分項目取消了搖號政策。這都說明結(jié)構(gòu)性的去庫存矛盾開始出現(xiàn)。此次收購存量商品房，本質(zhì)上是在房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好和供求關(guān)系優(yōu)化的大環(huán)境下，區(qū)域市場的又一動作，有助于區(qū)域市場的供求關(guān)系更加均衡。

??· 區(qū)域特點(diǎn)：此次提及閔行南部區(qū)域，從地理板塊上看很有意思。因為其中一部分區(qū)域位于黃浦江另一側(cè)，或者說很容易誤認(rèn)為是屬于浦東新區(qū)的，也就是浦江鎮(zhèn)。浦江鎮(zhèn)是上海非常集中的新房供應(yīng)區(qū)域，過去幾年樓市非常火爆，當(dāng)然這兩年稍微穩(wěn)定一點(diǎn)。此類區(qū)域也是目前上海城中村改造的重點(diǎn)片區(qū)，即有比較好的潛在住房保障對象，同時地鐵配套等條件也非常不錯。而類似老閔行和吳涇等片區(qū)，周邊有較多高校，同時地鐵規(guī)劃也不錯。從這幾個角度看，此次若是有項目納入到被收購范圍，那么相關(guān)庫存房源的質(zhì)量會不錯，納入保障房范圍亦會有較好的市場認(rèn)可程度。這里對閔行各片區(qū)的新建商品住宅庫存情況列表說明，可以看出南部片區(qū)部分板塊房源相對多，且去庫存周期確實相對偏長。

??2.政策情況

??全國情況：自2024年起，全國多地已開始試點(diǎn)存量商品房“收儲”工作，并在金融和財政政策上加大對“市場+保障”住房供應(yīng)體系的支持力度。其中從收購資金來說，包括了自有資金、銀行貸款、保障房再貸款、專項債等資金支持，應(yīng)該說具有非常好的導(dǎo)向。同時從各地實踐來看，前不久浙江省啟動了專項債收購存量商品房工作，也在很大程度上說明各地工作節(jié)奏進(jìn)一步加快。上海動作，意味著一線城市在解決庫存結(jié)構(gòu)性差異方面持續(xù)發(fā)力，成為優(yōu)化供求關(guān)系的重要動作，也吻合全國總的工作要求。

??上海情況：目前超大城市的新房交易市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異。其中對于上海新房市場而言，核心區(qū)豪宅表現(xiàn)非常好，甚至認(rèn)籌情況很火爆，包括出現(xiàn)了積分購房等現(xiàn)象。而近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)市場略有壓力。尤其是疊加部分需求分流到二手房市場的情況，個別新盤供應(yīng)密集的區(qū)域，會暫時性出現(xiàn)一些去庫存的問題。閔行區(qū)作為上海近郊區(qū)之一，率先推進(jìn)此類工作，市場意義較大。至少目前來看，這是上海今年有公開信息的首個收購庫存商品房項目（過去幾年徐匯區(qū)也有此類模式，但市場背景已發(fā)生重大變化），具有標(biāo)桿性。

??四、收購項目意義

??1.增加保障性住房供應(yīng)

??通過收購新建庫存商品房項目，閔行區(qū)能夠快速增加保障性住房的供應(yīng)量，滿足保障房有關(guān)群體的住房需求。正如近期6月9日黨中央國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》，關(guān)于保障房等工作會持續(xù)發(fā)力，同時也會結(jié)合青年人群等落實更好的民生工作。應(yīng)該說此類工作推進(jìn)，將有助于保障房工作的提速和提質(zhì)，真正解決閔行南部地區(qū)保障房有關(guān)工作的開展。

??2.促進(jìn)供求關(guān)系平衡

??供求關(guān)系平衡是鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好中的另一層目標(biāo)。通過收購存量商品房，將促進(jìn)部分房源快速收購，有助于緩解房企庫存壓力和促進(jìn)現(xiàn)金流的改善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系再平衡。這種平衡關(guān)系，在今年6月份開始更為重要。尤其是考慮到房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢持續(xù)了近8個月，通過此類工作，將更好鞏固和促進(jìn)房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡。