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??時(shí)隔近3年，首家民營(yíng)房企重啟境外資本市場(chǎng)融資。

??6月12日晚，新城控股母公司新城發(fā)展宣布，與國(guó)泰君安、海通國(guó)際證券等若干家機(jī)構(gòu)投資者就發(fā)行及銷(xiāo)售于2028年到期的本金總額3億美元、11.88%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

??該筆票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)總額約2.94億美元，將用于為同步購(gòu)買(mǎi)要約提供資金，預(yù)期票據(jù)發(fā)行將于2025年6月26日完成。

??這意味著，新城發(fā)展將成為第一家重啟美元債券融資的民營(yíng)房企，并將有望帶動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)房企重啟海外融資，緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力。

??宣布發(fā)債的同時(shí)，新城發(fā)展還公布了一筆還債計(jì)劃，擬購(gòu)回2025年7月到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)利息為4.45%。要約開(kāi)始時(shí)間為6月12日，截止時(shí)間為6月24日。

??這筆新債將正好覆蓋7月到期的舊債，不過(guò)新債利息翻了一番。從融資與財(cái)務(wù)層面看，目前新城控股總債務(wù)577億元，融資成本降至5.88%水平。此次11.88%的美元債利率，或?qū)⒃俅卫咂淦骄谫Y成本。

??“這一方面源于美元利率維持高位及美聯(lián)儲(chǔ)觀望態(tài)度；另一方面反映中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇過(guò)程中仍存不確定性，境外投資者對(duì)中國(guó)房企債券（尤其民營(yíng)房企）要求較高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，故需提供更高利率吸引投資。與境內(nèi)融資相比，美元債成本劣勢(shì)明顯?！毕嚓P(guān)研究機(jī)構(gòu)人士分析稱。

??6月12日上午，新城發(fā)展召開(kāi)了面向機(jī)構(gòu)投資者的電話會(huì)議，新城發(fā)展董事會(huì)秘書(shū)張宛玲表示，新城系償債能力并不弱，2024年租金收入對(duì)利息覆蓋倍數(shù)3.93倍，未抵押商場(chǎng)25個(gè)，價(jià)值190億元，主要位于長(zhǎng)三角，租金收入超17億元；已抵押商場(chǎng)規(guī)模1025億元，抵押率43%。

??截至2024年末，新城發(fā)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入達(dá)128.08億元；開(kāi)業(yè)及在建商場(chǎng)200座，出租率保持97.97%高位。這為其提供了現(xiàn)金流支撐力。

??今年4月，新城發(fā)展獲得國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，美元債發(fā)行額度6億元，用于償還全年到期債務(wù)?！皩?duì)于7月到期的美元債券償付已做了充足的準(zhǔn)備，假設(shè)現(xiàn)在不發(fā)美元債券，我們也是有自有資金來(lái)兌付。”新城控股董事會(huì)秘書(shū)李峰說(shuō)。

??至于新城在有籌備境內(nèi)發(fā)債券的前提下，仍然選擇在境外借新還舊，張宛玲解釋，是出于公司存在保留境內(nèi)現(xiàn)金、維護(hù)融資渠道的考量，是通盤(pán)考慮今年到期的6億美元債券的解決方案。

??更早幾個(gè)月，綠城中國(guó)率先試水境外融資。

??今年2月18日，綠城中國(guó)發(fā)布公告，新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率8.45%。在房地產(chǎn)發(fā)債高峰期，1.5億美元的額度并不起眼，但在海外債融資市場(chǎng)歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間遇冷后，其重啟意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)金額本身。

??但代價(jià)亦不低。綠城中國(guó)2024年總銷(xiāo)售額2768億元，位列行業(yè)第三；其擁有央企背景，大股東中交集團(tuán)為其融資提供了信用背書(shū)和資源支持。即便如此，綠城中國(guó)的海外債成本仍達(dá)8.45%。

??而新城發(fā)展屬于純民營(yíng)房企，無(wú)央企信用背書(shū)，美元債融資代價(jià)更高。6月12日，標(biāo)普下調(diào)新城發(fā)展擬發(fā)行美元票據(jù)評(píng)級(jí)至“B-”，以反映其次級(jí)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??標(biāo)普認(rèn)為，由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)新城發(fā)展合約銷(xiāo)售額可能進(jìn)一步疲軟，流動(dòng)性緩沖或繼續(xù)縮減。但同時(shí)，標(biāo)普預(yù)計(jì)，新城發(fā)展同期租金收入將保持穩(wěn)定，可通過(guò)抵押商業(yè)地產(chǎn)獲取資金，從而緩解再融資風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于此次美元債發(fā)行計(jì)劃，新城發(fā)展醞釀已久。據(jù)報(bào)道，今年3月底，就有市場(chǎng)消息稱，新城發(fā)展籌劃發(fā)行美元債，正在與投行接洽。5月底，新城發(fā)展董事會(huì)主席、新城控股董事長(zhǎng)王曉松帶隊(duì)前往中國(guó)香港、新加坡進(jìn)行兩場(chǎng)非公開(kāi)路演活動(dòng)。

??在5月26日召開(kāi)的新城控股2024年股東大會(huì)上，王曉松曾回應(yīng)稱，正在試探海外資本市場(chǎng)的“水溫”，如果境外投資人認(rèn)可，有合適的機(jī)會(huì)，公司會(huì)嘗試發(fā)行美元債；如果沒(méi)有，公司會(huì)按照既定打法推進(jìn)償債工作。

??王曉松還表示，最近3年，新城要解決的最重要事情，是恢復(fù)新城在資本市場(chǎng)的主體信用，“近一兩年公司信用有所恢復(fù)，但恢復(fù)過(guò)程是有代價(jià)的。通過(guò)3年時(shí)間，我們希望把信用恢復(fù)的代價(jià)逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的正常層面。”

??上述研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，新城發(fā)展向市場(chǎng)展示了其良好的財(cái)務(wù)狀況、償債能力和市場(chǎng)信心，只有具備實(shí)力和穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)才能在國(guó)際市場(chǎng)成功發(fā)債。不過(guò)，當(dāng)前境外融資窗口僅出現(xiàn)一定開(kāi)啟機(jī)會(huì)。因國(guó)際資本市場(chǎng)不確定性仍存，且投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好尚未完全恢復(fù)，后續(xù)需觀察市場(chǎng)反應(yīng)和更多房企融資情況，才能判斷窗口能否持續(xù)穩(wěn)定打開(kāi)。

??選擇境外高息融資，也反映出民營(yíng)房企未來(lái)償債安排仍存不確定性，其壓力主要來(lái)自銷(xiāo)售端，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇進(jìn)程，但其他城市依然承壓。好消息是，市場(chǎng)預(yù)期正在轉(zhuǎn)好。