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??深耕成都20年，成都興城人居地產(chǎn)投資集團股份有限公司（以下簡稱“興城人居”）卻交出了一份令人失望的答卷。

??5月15日，興城人居發(fā)布2024年年度報告。報告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入70.9億元，合并報表范圍凈利潤虧損 20.08 億元，資產(chǎn)負債率84.78%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-51.71億元，幾項指標均創(chuàng)近幾年新低。

??2024年報大幅虧損

??在年度報告篇首，興城人居首先對其資產(chǎn)負債率高企和現(xiàn)金流受限作出“風險提示”。報告稱，最近3年公司資產(chǎn)負債率分別為 80.35%、82.35%和 84.78%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額分別為-38.88億元、-11.61億元和-51.71億元。對此公司解釋稱，因項目建設(shè)開發(fā)投入需要，導(dǎo)致近年債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率較高，未來負債規(guī)?？赡芾^續(xù)增長。同時，若公司未來經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)減少或者長期處于較低水平，公司生產(chǎn)經(jīng)營資金需求將更多依賴籌資活動。

??除資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流量凈額繼續(xù)惡化外，興城人居多項指標均出現(xiàn)明顯下滑。與2023年同期相比，公司營業(yè)收入由117.44億元縮減至73.66億元，合同負債由87.81億元減至66.37億元，貨幣資金余額由92.08億元減至72.38億元。與此同時，公司長期借款2024年末余額約290億元，應(yīng)付債券年末余額75億元。對此公司表示，存續(xù)的債務(wù)融資工具由成都興城投資集團有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，報告期內(nèi)不存在有息負債的逾期情況。

??值得注意的是，2024年度公司合并報表范圍凈利潤虧損20.08 億元。因2023年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)規(guī)模為167.20億元，所以興城人居2024年虧損已超過上年末凈資產(chǎn)10%，而此前2023年度虧損額為5.34億元。

??在解釋虧損原因時興城人居表示，一是人才公寓項目因“優(yōu)惠出售”政策原因，項目毛利率較低；二是公司部分成都市三圈層項目因房地產(chǎn)市場下行銷售去化較慢，導(dǎo)致資金占用成本較高；三是因房地產(chǎn)市場下行，2024年部分項目銷售以價換量導(dǎo)致毛利空間收縮；四是部分項目住宅及車位公允價值下行，2024 年計提存貨跌價準備；五是公司投資的部分參股住宅開發(fā)及酒店等項目因房地產(chǎn)市場下行以及酒店處于經(jīng)營爬坡期等原因，目前存在一定的投資虧損。截至2024 年末，公司貨幣資金余額 72.38 億元，公司流動性充足且融資渠道暢通，因此報告期內(nèi)合并報表范圍內(nèi)的虧損不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營和償債能力產(chǎn)生重大不利影響。

??新領(lǐng)導(dǎo)層任重道遠

??作為成都興城投資集團有限公司全資持股（直接持股99%、間接持股1%）的國有全資公司，興城人居已深耕成都逾20年。在2022年成都興城投資集團有限公司成功闖入《財富》世界500強排行榜過程中，興城人居曾起到重要推動作用。但近年來隨著市場下行及成都興城投資集團有限公司主要人事變動頻繁，興城人居在各方面業(yè)務(wù)表現(xiàn)均不盡人意。

??在2024年報中興城人居表示，除普通商品房開發(fā)外，公司是由市國資委明確的成都市人才公寓項目實施主體，并承擔成都市保障性租賃住房的建設(shè)任務(wù)。在解釋2024年業(yè)績虧損時，也將人才公寓項目因政策原因毛利率較低列為第一個原因。

??實際上，2024年是成都樓市發(fā)生重大變革的一年。不僅長達近8年的限購史宣告結(jié)束，成都樓面地價和房價一再被刷新。根據(jù)住建蓉E辦數(shù)據(jù)，2024年成都共賣出335262套住宅，其中新房103886套、二手房231376套，新房、二手房成交面積分別排名全國城市第1位、第2位。盡管從公開渠道暫無法得知興城人居開發(fā)的保障性住房在所有項目中的占比，但對于有著大量商業(yè)開發(fā)項目且已深耕成都20年且大部項目位于成都市核心區(qū)域的興城人居來說，2024年所交出的這份答卷依舊令人失望。

??查詢網(wǎng)絡(luò)公開信息，可以搜索到興城人居開發(fā)的人居鎏林語、九林語凌云閣、沁川林語、人居柏薈城薈瀾閣、人居云縵林語、人居長島薈城、人居璽云府等多條涉及偷工減料、建筑質(zhì)量不合格、欺詐及虛假宣傳等相關(guān)投訴信息。其中最近一條針對人居鎏林語的投訴時間為2025年5月16日，內(nèi)容指向其廚房質(zhì)量問題。這些負面事件不斷產(chǎn)生，充分暴露出興城人居在內(nèi)部管理及戰(zhàn)略決策等方面存在的諸多問題。如果不從根本上解決這些體制和機制問題，疊加行業(yè)下行壓力，可能會進一步加劇公司的信任危機。

??正如興城人居在2024年度報告中所說，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)洗牌正在加速。對于去年12月剛剛上任興城人董事長之職的康瑛來說，如何盡快扭轉(zhuǎn)興城人居的發(fā)展頹勢，已經(jīng)越來越緊迫。