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??2025年初，國務院會議明確提出，要要敢于打破常規(guī)，推出可感可及的政策舉措。在此后的全國兩會報告、促消費文件、住宅項目規(guī)范等重大文件中，政策條款和支持力度均有明顯突破。在中央部委的近期公開發(fā)聲中，也一再強調要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，釋放房地產需求潛力、著力推動“好房子”建設，加快構建房地產發(fā)展新模式。

??基于當前市場背景和最新政治局會議表態(tài)，預計2025年中央和地方房地產政策將圍繞“穩(wěn)預期、防風險、促轉型”三大核心目標持續(xù)發(fā)力，形成全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協(xié)調、產品升級的“四策并舉”的政策組合拳，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2025年一季度，國家發(fā)改委、國務院等部委以中央經濟工作會議和全國兩會精神為指引，圍繞“穩(wěn)預期、防風險、促轉型”主線，推出一系列政策組合拳，推動房地產市場止跌回穩(wěn)。

??年初政策密集出臺，強化民生保障與風險化解。1月3日，國家發(fā)改委明確將“推動房地產市場止跌回穩(wěn)”作為防范化解重點領域風險的核心任務之一，同步提出“更大力度穩(wěn)就業(yè)、促增收”，通過提升居民收入和社會保障水平，夯實住房消費能力基礎。1月8日，發(fā)改委聯(lián)合財政部發(fā)布家裝消費品換新政策，通過財政補貼鼓勵舊房改造和智能家居消費，既拉動內需又推動住房品質升級。這一政策與住建部1月7日發(fā)布的《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監(jiān)管的通知》形成聯(lián)動，既強調增量保障房質量管控，又通過存量住房改造激活消費潛力。

??3月兩會定調全年方向，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫入總體要求，明確“建設好房子”作為產業(yè)轉型方向并迅速落實。3月5日，國務院《政府工作報告》將房地產領域列為“有效防范化解重點領域風險”的核心板塊，提出“持續(xù)用力推動房地產止跌回穩(wěn)”的總目標。首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫入政府工作報告總體要求，并指出“房地產是居民資產配置的重要部分”“穩(wěn)資產價格可釋放財富效應”。

??兩會2025年首次將“建設好房子”納入產業(yè)轉型新方向，并且在3月31日，即正式發(fā)布了《住宅項目規(guī)范》，層高要求從2.8米提升至3米；對于設電梯的要求，從原先7層及以上優(yōu)化為4層及以上；隔聲要求從不大于75分貝降低至65分貝；并新增了新增適老化、綠色環(huán)保要求。

??2025年政府工作報告明確房地產工作路徑：全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協(xié)調、產品升級等四方面。一是調減限制性措施釋放剛需和改善性需求；二是通過收購存量商品房和土地盤活優(yōu)化供給結構；三是強化房地產融資協(xié)調機制和保交房工作；四是加快構建“好房子”標準體系，推動行業(yè)向高質量發(fā)展轉型。

??相比往年，2025年政府工作報告的關鍵變化在于：強調安全與發(fā)展并重，堅持在發(fā)展中逐步化解風險，實現高質量發(fā)展和高水平安全的良性互動。政策已從“三穩(wěn)”到“新模式”的制度性突破、從“救項目”轉向“好房子”轉變，未來具備“存量盤活能力”、“綠色科技實力”的開發(fā)企業(yè)將會有更大發(fā)展空間。

??住建部主導的住房保障工作在一季度呈現“建設提速、質量升級、模式創(chuàng)新”三大特征，成為構建房地產發(fā)展新模式的關鍵抓手。

??明確城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過程。在3月9日全國人大民生記者會上住建部部長倪虹表示：“從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增加停車位380萬個，增設養(yǎng)老、托育設施近8萬個，增加充電樁105萬個，新增文化休閑、體育健身場所3100萬平方米；更新改造地下管網約50萬公里；打造“口袋公園”4萬多個、建設城市綠道12萬公里?！?/p>

??城中村改造提質擴面，撬動增量需求。1月7日，針對保障房與城中村改造安置房質量監(jiān)管出臺專項通知，要求嚴格開工程序、加強質量巡查，從源頭保障居住安全。2月19日，明確提出“加快推進配售型保障性住房輪候庫建設”，通過數字化手段優(yōu)化分配效率，確保房源精準匹配需求。

??3月9日，住建部明確相關工作部署，2025年主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項目，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。三是大力推進完整社區(qū)建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。3月21日印發(fā)的《兒童友好城市建設經驗舉措》要求優(yōu)化住房保障等配套措施，即體現了“全齡友好”理念，有益于城鎮(zhèn)化建設與人口穩(wěn)定增長。

??推進保障房收儲，盤活積壓庫存。1月10日財政部表態(tài)“支持收購存量商品房用作保障性住房”，3月11日《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。有助于形成“專項債融資-存量房收購-保障房轉化”閉環(huán)。如遼寧省計劃在2025年至2027年間，通過收購商品房新增12萬套保障性住房。廣東省已發(fā)行304億元專項債用于回收閑置存量土地，成為全國首例。涉及17個地市的84個項目，部分土地經調規(guī)后將用于保障房開發(fā)。

??進一步擴大住房保障范圍。4月18日，商務部等9部門印發(fā)關于促進家政服務消費擴容升級的若干措施，將符合條件的家政從業(yè)人員納入公租房、保障性租賃住房保障范圍。在進一步促進就業(yè)渠道豐富的同時，也明確拓寬了住房保障體系的保障對象，助力城市經濟發(fā)展與常住人口增長協(xié)調共進。

??作為居民住房保障工作的兩大重要抓手，城中村改造與保障房建設分別從需求和供給兩方面推動房地產邁入發(fā)展新模式。城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動增量”。短期通過貨幣化安置和專項融資拉動需求，通過貨幣化安置（如直接發(fā)放購房補貼或房票），引導被拆遷居民優(yōu)先購買存量商品房，預計新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求。收購存量商品房、閑置用地用作保障房建設，更是直接從供給側減少庫存規(guī)模，一方面可以為中低收入者提供價格合適的住房，形成更為平緩的住房提升梯度，釋放“收入夾心層”的購房需求；另一方面有助于緩解高流量高庫存板塊的庫存壓力，兌現板塊的發(fā)展預期。

??3月16日，中央辦公廳出臺提振消費專項行動方案，涉及生育、教育、住房、汽車等方面。首次在促消費文件中提出“穩(wěn)樓市”：持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點工作。

??歷數近年以來的國務院促消費政策，直至2022年，支持住房消費才被正式納入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末發(fā)布，2025年提前至3月。從房地產視角看，2025年國務院促消費政策呈現三大核心調整：

??第一，明確穩(wěn)定樓市預期。資產穩(wěn)則消費興，政策首次將穩(wěn)樓市納入消費框架。通過推動城中村改造、釋放剛需改善需求等舉措穩(wěn)定房價預期，增強居民財富效應，緩解資產減值壓力，進而提振消費信心，“讓老百姓的消費底氣更足、預期更穩(wěn)、信心更強”。

??第二，供需兩端協(xié)同發(fā)力。首次在促消費文件中，允許地方政府通過專項債券收購存量商品房轉為保障房，同時配套落實稅收優(yōu)惠及公積金政策松綁，直接打通住房消費堵點；相較此前以家電下鄉(xiāng)、消費券等間接刺激手段為主的政策，此次更注重激活購房消費的核心動能。

??第三，精準匹配新需求群體。針對靈活就業(yè)人員推出公積金繳存試點，加碼支持新市民、青年群體的租房需求，而此前政策更多聚焦傳統(tǒng)工薪階層購房補貼，對增量市場覆蓋不足。此外，2025年政策還強調通過住房消費帶動家電、家居等關聯(lián)產業(yè)升級，形成“好房子—新場景—消費鏈”的協(xié)同效應，進一步擴大內需輻射面。

??方案確立房地產作為消費基礎設施的戰(zhàn)略定位，通過要素聯(lián)動改革推動行業(yè)民生屬性強化，為經濟轉型提供支撐。短期政策效應已逐步顯現，據自然資源部和統(tǒng)計局4月披露數據測算，2025年一季度中國一二手房成交量同比增長10%，行業(yè)需求端企穩(wěn)迎來重大進展。但中長期還需需破解土地財政依賴，加快形成保障房與商品房二元市場，推動行業(yè)向開發(fā)運營服務一體化轉型。

??2025年初，央行、金融監(jiān)管總局等部門以“穩(wěn)融資、化風險、促轉型”為目標，通過機制創(chuàng)新和工具擴容，推動房地產金融環(huán)境持續(xù)改善。

??融資協(xié)調機制擴圍增效。1月4日央行工作會議提出“完善房地產金融宏觀審慎管理”，2月5日房地產融資協(xié)調機制工作專班要求“應進盡進、應貸盡貸”。3月5日金融監(jiān)管總局局長李云澤在“部長通道”提出“拉長白名單”，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作，并配合促轉型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產發(fā)展新模式的構建，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

??風險化解工具持續(xù)創(chuàng)新、加強落實。1月14日央行明確將通過特別國債補充銀行資本金，增強房企信貸投放能力；2月13日貨幣政策執(zhí)行報告提出“加大存量土地盤活力度”，3月11日證監(jiān)會推動REITs擴募至商業(yè)地產領域。3月13日央行黨委擴大會議提出“健全房地產金融制度”，將進一步探索拓展宏觀審慎和金融穩(wěn)定功能，維護金融市場穩(wěn)定。4月金融監(jiān)管總局發(fā)布指導意見，要求積極落實國家有關房地產政策，支持受困房企項目紓困化險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??科技賦能提速。2月26日住建部進一步部署數字住建建設，以數字化技術驅動行業(yè)轉型升級，構建覆蓋“城市建設、住房管理、村鎮(zhèn)發(fā)展”全領域的數字生態(tài)，推動行業(yè)向智能化、綠色化、高效化轉型。

??結合金融數據來看，從3月金融數據來看，M1同比增長1.6%，連續(xù)四個月正增長，M2同比增長維持在7.0%不變。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經連續(xù)4個月低于7個百分點，消費意愿持續(xù)恢復。再加之《提振消費專項行動方案》的正式公布，涉及生育、教育、住房、汽車等各類民生方面，并給出了明確的政策落地意見，將進一步有效推動居民需求提振。3月末居民中長期貸款62.5萬億元，同比增長3.5%，同比增速較上月提升了0.1個百分點。

??需要說明的是，2025年初居民中長期貸款雖然同比少增，但這一指標的走低不能等同于信心走弱，而是存量債務消化、貸款結構分化與需求代際變遷的綜合結果。在房地產成交規(guī)模較峰值下降近半的背景下，近年來存量中長期貸款余額仍能保持同比微增，已體現政策托底效應。

??隨著全國人口規(guī)模見頂、城鎮(zhèn)化率進入高位，我國進入了人口發(fā)展的新階段，住房需求變化也正在面臨更多新挑戰(zhàn)。2025年以來，中央及部委圍繞新型城鎮(zhèn)化與人口高質量發(fā)展密集出臺政策，從農村土地改革、城市設施升級、人口結構優(yōu)化、城市更新行動等多方面發(fā)力，共同夯實房地產需求基本盤。

??農村改革激活要素流動，釋放城鎮(zhèn)化內生動力。2月中央一號文明確探索農房盤活利用形式，允許農戶通過出租、入股等方式激活閑置資產，但嚴控城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)購房及宅基地流轉。此舉既保障農民財產權益，又通過集體經營性建設用地入市改革為縣域城鎮(zhèn)化提供土地要素支撐。結合農村集體經濟改革，引導城鄉(xiāng)要素雙向流動，為農業(yè)轉移人口市民化提供財產性收入基礎，間接增強其城鎮(zhèn)購房能力。

??城市設施升級提升包容性，增強人口集聚黏性。住建部3月政策聚焦無障礙與適老化設施建設，要求新建項目同步規(guī)劃無障礙設施，支持老舊小區(qū)加裝電梯，通過全齡友好理念提升城市宜居性。同期發(fā)改委推動兒童友好城市建設，優(yōu)化住房保障配套，與衛(wèi)健委的生育支持政策形成聯(lián)動，構建覆蓋“老中青幼”的全周期公共服務體系。通過降低家庭育兒、養(yǎng)老成本，緩解“一老一小”對住房需求的擠出效應，間接提振改善型住房需求。

??人口結構優(yōu)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同，培育長期需求潛力。衛(wèi)健委3月揭榜攻關行動直指人口高質量發(fā)展的三大痛點：生育支持體系短板、婚育文化轉型滯后、政策環(huán)境協(xié)同不足。研究重點包括住房保障與托育服務的政策銜接，旨在通過降低住房、教育等生育成本，扭轉低生育率趨勢。這與國務院“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略形成呼應——人口質量提升需以城鎮(zhèn)為載體，而城鎮(zhèn)化又依賴人口紅利支撐。二者協(xié)同可破解“人口收縮-住房過?！钡呢撓蜓h(huán)，為房地產創(chuàng)造可持續(xù)需求。

??城市更新與新型基建并舉，重塑空間價值。財政部4月城市更新行動通過中央財政補貼引導地方整合資源，重點支持地下管網改造、老舊小區(qū)宜居環(huán)境提升，本質是以存量更新替代增量擴張，推動住房需求從量向質轉型。

??農村土地盤活為市民化提供初始資本，全齡友好設施增強城鎮(zhèn)吸引力，生育支持政策延緩人口紅利衰減，而智慧化更新則通過空間價值重塑創(chuàng)造新需求。以上多維政策并舉，短期有利于釋放積存的遷徙置業(yè)和住房改善需求，緩解房地產需求端壓力，長期更通過人口質量與城鎮(zhèn)質量雙提升，為行業(yè)構筑穩(wěn)健的需求側基本盤。

??2025年以來，地方房地產調控政策繼續(xù)優(yōu)化，地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，通過供給端提質增效和需求端降成本雙軌并行，推動市場企穩(wěn)。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實中央穩(wěn)市場政策要求，在“好房子”建設、供需兩端協(xié)同發(fā)力、存量盤活等方向密集施策。

??具體來看，地方政策聚焦六大方向：一、推進“好房子”建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等15個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規(guī)劃。例如，北京在平原地區(qū)試點優(yōu)化容積率，杭州出臺品質提升細則，南寧發(fā)布技術導則要求層高不低于3米、提升隔音標準，雄安新區(qū)提出“精裝交付、拎包入住”的高標準住宅體系。遼寧、安徽等明確提出將增加“好房子”供給。

??二、公積金政策優(yōu)化，降低購房門檻。首付比例下調：濟南、廈門、聊城等二套房公積金首付降至20%；額度提升：自貢、泉州等逾10城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上?。还δ軘U展：北京試點公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付，青島取消異地繳存人使用住房公積金貸款的戶籍條件限制。

??三、推出各類補貼和稅費優(yōu)惠，通過補貼、契稅優(yōu)惠、以舊換新等方式刺激需求。補貼政策：寧德、欽州等地最高補貼12萬元，鄭州對高層次人才補貼300萬元；契稅優(yōu)惠：蘇州延續(xù)50%契稅補貼，寧波調整首套房認定范圍節(jié)省稅費；以舊換新：濮陽、洛陽等地推行“賣舊買新”，南京以舊換新最高補貼全款6%。

??四、優(yōu)化供給側管理。供地優(yōu)化：廣東、四川控制新增宅地供應，福建優(yōu)先推出配套成熟地塊；審批簡化：鎮(zhèn)江取消新房價格備案，廣州推行“交地即開工”；存量盤活：遼寧計劃收購12萬套商品房轉為保障房，湖北高校試點收購存量房作宿舍；限制性政策放松：南京、無錫全面取消限售，無錫取消新房價格備案，項目可自主根據市場自主確定“一房一價”。

??五、加強城市更新與融資支持。城市更新：重慶推進163個城中村改造，上海計劃全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項目納入“白名單”，廣州鼓勵國企設紓困基金，深圳推廣“園區(qū)貸”緩解企業(yè)壓力。

??六、保障性住房擴容。租賃保障：上海新增7萬套保租房，重慶提供“租購并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費住宿及購房補貼，合肥放寬落戶至社保滿6個月，上海應屆畢業(yè)生在畢業(yè)兩年內可憑畢業(yè)證申請保租房。

??綜合來看，預計2025年中央房地產政策將圍繞“穩(wěn)預期、防風險、促轉型”三大核心目標，進一步形成“四策并舉”的政策組合拳。

??一是深化供需兩端政策協(xié)同，夯實市場穩(wěn)定基礎。 需求側將繼續(xù)調減限購、限貸等限制性措施，釋放剛需和改善性需求潛力，重點支持新市民、多子女家庭等群體購房；供給側將通過收購存量商品房、閑置土地收儲優(yōu)化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，緩解庫存壓力。同時，中央將強化城市更新與保障性住房的聯(lián)動，推動“收購—轉化—分配”閉環(huán)運作，既盤活存量資產，又增強住房保障體系的普惠性。

??二是加快構建“好房子”標準體系，推動行業(yè)高質量發(fā)展。 中央將進一步完善住宅層高、隔音、綠色節(jié)能等強制性規(guī)范，引導行業(yè)從規(guī)模擴張轉向品質提升。政策將重點支持綠色建筑、智能家居、適老化改造等技術應用，推動房企向“開發(fā)+運營+服務”綜合模式轉型。此外，融資協(xié)調機制將向符合“好房子”標準、具備科技實力的企業(yè)傾斜，倒逼行業(yè)淘汰低效產能，形成差異化競爭格局。

??三是強化金融支持與風險防控并行。 中央將延續(xù)適度寬松的貨幣政策，通過專項再貸款、特別國債等工具補充房企流動性，重點支持保交樓和優(yōu)質項目融資。同時，推動REITs擴圍至商業(yè)地產領域，探索以收益權質押、資產證券化等方式盤活存量資產。風險防控方面，將完善房企債務違約預警機制，建立跨部門協(xié)同處置框架，防止風險向金融系統(tǒng)擴散。

??四是深化住房保障與城市更新雙輪驅動。 保障性住房建設將重點強化質量監(jiān)管和分配效率，通過數字化輪候庫實現精準匹配；城中村改造范圍持續(xù)擴大，通過貨幣化安置、房票制度等引導需求釋放，并與完整社區(qū)建設結合，完善教育、養(yǎng)老等配套設施，提升城市綜合承載力。

??地方政策將圍繞中央部署，結合區(qū)域市場特點，在“品質升級、需求激活、存量盤活”三大維度發(fā)力：

??一是落地“好房子”建設標準，引領品質升級。地方將通過土地出讓條件設定、審批流程簡化等政策，激勵房企提升產品力。同時，核心城市進一步探索容積率獎勵、稅費減免等創(chuàng)新工具，推動綠色建筑和科技住宅普及。

??二是需求端政策持續(xù)優(yōu)化，降低購房門檻。 地方將進一步松綁公積金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭貸款額度、支持“公積金直付首付”等，緩解購房者資金壓力。稅費優(yōu)惠和購房補貼將向特定人群傾斜，如對于高層次人才提供高額補貼，延續(xù)契稅減免，刺激改善性需求釋放。此外，“以舊換新”政策可通過國企收購、中介優(yōu)先撮合等模式擴圍，激活置換鏈條。

??三是供給側改革與存量盤活協(xié)同推進。 土地供應將更注重“提質減量”，優(yōu)先推出配套成熟地塊，嚴控郊區(qū)新增供地。地方將主導并加快存量商品房收儲，通過專項債融資收購項目，轉化為保障房或人才公寓。針對商辦物業(yè)過剩問題，部分城市或試點“商改租”“商改公”用途轉換，并放寬分割銷售限制，提升資產流動性。

??四是城市更新與保障房擴容助力產城融合。 一線及核心二線城市將加大城中村改造力度，如上海推進中心城區(qū)舊里改造、重慶擴大項目規(guī)模，并通過“房票安置+商品房去化”聯(lián)動機制穩(wěn)定市場預期。保障房體系將向“租購并舉”延伸，通過放寬落戶、提供免費住宿吸引人才，增加租賃房源供給，構建階梯化住房保障網絡。