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??數(shù)據(jù)迷思？貸款緩增≠信心降

??◎  文 / 馬千里

??本文從居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系出發(fā)，剖析當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)“貸款增速放緩=購(gòu)房信心下降”的誤讀。通過(guò)拆解貸款數(shù)據(jù)構(gòu)成、存量調(diào)整滯后性以及政策托舉效果，提出以下核心觀點(diǎn)：

??1.貸款數(shù)據(jù)表象的誤導(dǎo)性：?jiǎn)渭円孕略鲑J款同比變化衡量購(gòu)房信心存在片面性，需綜合考量還款規(guī)模與新增貸款結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)平衡；

??2.貸款指標(biāo)波動(dòng)的成因分析：主要取決于一二手房交易量相比自身15年均線(xiàn)的變動(dòng)情況。

??3.長(zhǎng)期發(fā)展的必然趨勢(shì)：當(dāng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)入平穩(wěn)期后，中長(zhǎng)期貸款總量終將會(huì)調(diào)整至與當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售規(guī)模匹配的水平。而2025年初在交易負(fù)增長(zhǎng)周期中的貸款規(guī)模正增長(zhǎng)，本身已體現(xiàn)“穩(wěn)預(yù)期”政策的階段性成效。

??01 數(shù)據(jù)表象的誤讀
居民中長(zhǎng)期貸款增速放緩≠購(gòu)房信心下降

??居民中長(zhǎng)期貸款余額的變動(dòng)本質(zhì)上是存量調(diào)整與增量變化的綜合結(jié)果，其動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系應(yīng)為：

??期末居民中長(zhǎng)期貸款余額=上期余額-當(dāng)期還款+當(dāng)期新增貸款-貸款核銷(xiāo)/剝離等非正常減少額。

??從數(shù)據(jù)邏輯看，以居民中長(zhǎng)期貸款變化的簡(jiǎn)化模型推導(dǎo)購(gòu)房信心變化，是無(wú)法解釋客觀實(shí)際的。面對(duì)2022年以來(lái)全國(guó)商品房成交規(guī)模持續(xù)下降的客觀事實(shí)，是無(wú)法解釋期間居民中長(zhǎng)期貸款余額為什么能夠保持正增長(zhǎng)的。

??即便以“新增貸款同比多增/少增”的二階差分視角，也與客觀事實(shí)不符。在2008-2021年的14年期間，全國(guó)商品房成交金額有13年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但是居民中長(zhǎng)期貸款年增量，卻只有8年呈現(xiàn)正增長(zhǎng)， 甚至在全國(guó)商品房成交金額大幅增長(zhǎng)的2017-2018年期間，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款的年增量也是連續(xù)兩年同比少增。

??02 中長(zhǎng)期貸款年增量與商品房多年均線(xiàn)的相關(guān)性

??基于正確的基本認(rèn)知：居民中長(zhǎng)期貸款余額增量=當(dāng)期新增貸款-當(dāng)期還款-非正常減少額。

??在合理簡(jiǎn)化模型下，若每年平均首付比例和平均還款年限相差不大，且非正常減少額波動(dòng)不大，用當(dāng)年商品房成交金額減去近若干年的平均商品房交易金額，得到的結(jié)果應(yīng)當(dāng)與居民中長(zhǎng)期貸款余額高度正相關(guān)。從我們的分析結(jié)果來(lái)看也正是如此。

??商品房交易額較近15年均線(xiàn)的波動(dòng)，與中長(zhǎng)期消費(fèi)貸高度正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.91，直至2023年以后，隨著二手房交易量大幅上升，已然成為大多數(shù)一二線(xiàn)城市的交易主力，此時(shí)商品房交易的變動(dòng)不再能反映一二手房交易量總體變動(dòng)。因此在2024年商品房交易量跌破15年均線(xiàn)的情況下，得益于二手房市場(chǎng)交易量份額的提升，居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款仍然得以維持正增長(zhǎng)。

??由此可知，在大部分情況下，中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款的年增量變化，更多的還是反映了全國(guó)一二手房交易量相比近15年均線(xiàn)（或者更久）的變動(dòng)情況。因此在房地產(chǎn)交易規(guī)模經(jīng)歷了三年大幅調(diào)整之后，中長(zhǎng)期貸款能夠保持正增長(zhǎng)，已經(jīng)體現(xiàn)了近年來(lái)中央部委一系列穩(wěn)樓市政策的正面作用。

??03 中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)的意義
穩(wěn)樓市政策顯效與市場(chǎng)內(nèi)生韌性

??居民中長(zhǎng)期貸款的正增長(zhǎng)，本質(zhì)上是政策托底效應(yīng)與市場(chǎng)內(nèi)生韌性共振的結(jié)果。2025年初的貸款數(shù)據(jù)雖同比少增，但其絕對(duì)值仍維持正增長(zhǎng)（+3296億元），這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)置于當(dāng)前“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策框架下解讀。一方面，央行通過(guò)降準(zhǔn)降息、優(yōu)化再貸款流程等工具降低企業(yè)融資成本，并加大對(duì)“五篇大文章”（科技、綠色、普惠、養(yǎng)老、數(shù)字金融）的信貸支持，間接緩解居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表壓力；另一方面，政府債券前置發(fā)行釋放的流動(dòng)性，通過(guò)基建投資、保交樓等渠道傳導(dǎo)至居民收入端，形成對(duì)中長(zhǎng)期信貸需求的托底效應(yīng)。

??2024年全國(guó)商品房成交額較2021年下降36%，面對(duì)行業(yè)交易規(guī)模收縮的挑戰(zhàn)。近年以來(lái)，政策端通過(guò)一系列行之有效的首付比例與利率調(diào)整、限購(gòu)放開(kāi)、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，穩(wěn)定居民置業(yè)需求，并在2024年四季度以來(lái)取得了良好成效。據(jù)國(guó)新辦披露數(shù)據(jù)，從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，前兩個(gè)月新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)了1.3%和7.1%，印證政策對(duì)核心城市住房需求的激活作用。此外，中長(zhǎng)期貸款中經(jīng)營(yíng)類(lèi)占比提升至21.5%，創(chuàng)下歷史新高，部分對(duì)沖住房貸款同比少增，也體現(xiàn)信貸工具的結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化。

??更深層次的韌性源于政策與市場(chǎng)的雙向反饋機(jī)制。一方面，存量房貸利率下調(diào)（如部分城市降至3.15%）顯著減少提前還貸規(guī)模，穩(wěn)定貸款余額；另一方面，居民部門(mén)通過(guò)“以舊換新”等政策置換低息貸款，實(shí)現(xiàn)債務(wù)成本優(yōu)化。這一過(guò)程中，政府“一攬子化債”方案（如房企債務(wù)展期、融資協(xié)調(diào)機(jī)制）與市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整（如二手房交易占比提升）形成合力，推動(dòng)貸款數(shù)據(jù)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量穩(wěn)定”轉(zhuǎn)型。在此背景下，中長(zhǎng)期貸款的正增長(zhǎng)既是政策托底效應(yīng)的顯性表達(dá)，也是市場(chǎng)適應(yīng)新供需格局的韌性證明。

??04 建議：完善數(shù)據(jù)披露機(jī)制，精準(zhǔn)識(shí)別市場(chǎng)動(dòng)因

??居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)的波動(dòng)本質(zhì)上是我國(guó)住房金融體系深度調(diào)整的結(jié)構(gòu)性映照。當(dāng)前市場(chǎng)解讀中存在的"同比少增即信心下滑"論斷，忽視了兩個(gè)基本事實(shí)：其一，在居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模達(dá)到62萬(wàn)億元的背景下，還款規(guī)模的波動(dòng)對(duì)余額變化的影響權(quán)重已超過(guò)新增貸款；其二，LPR累計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)產(chǎn)生的月供減壓效應(yīng)，使得存量貸款的自然衰減速率系統(tǒng)性放緩。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與央行數(shù)據(jù)的交叉印證表明，2021-2024年居民中長(zhǎng)期貸款余額保持年均正增長(zhǎng)，與同期商品房銷(xiāo)售面積四成的降幅形成鮮明對(duì)比，這恰恰證明我國(guó)住房信貸市場(chǎng)正在完成從"增量擴(kuò)張"向"存量?jī)?yōu)化"的轉(zhuǎn)型。在此過(guò)程中，貸款數(shù)據(jù)的"韌性"并非反映購(gòu)房情緒波動(dòng)，而是住房金融安全墊效應(yīng)與政策工具精準(zhǔn)投放的共同結(jié)果。

??為避免市場(chǎng)誤讀并提升政策效能，建議完善數(shù)據(jù)披露機(jī)制：公布月度新增住房貸款規(guī)模，定期發(fā)布存量貸款賬齡結(jié)構(gòu)分布，減少“居民中長(zhǎng)期貸款=購(gòu)房需求”的誤判。以便中央部委、地方主管部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和房企更準(zhǔn)確識(shí)別數(shù)據(jù)變動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素，更有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整相應(yīng)政策和發(fā)展戰(zhàn)略。