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??5月22日，克而瑞物管重磅發(fā)布了2025中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2025中國(guó)物業(yè)管理上市公司20強(qiáng)以及細(xì)分領(lǐng)域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業(yè)樹立了權(quán)威風(fēng)向標(biāo)。

【成果解讀】

資本市場(chǎng)表現(xiàn)

行業(yè)調(diào)整仍在繼續(xù)，國(guó)央企優(yōu)勢(shì)明顯

??（一）板塊指數(shù)：物業(yè)板塊走勢(shì)依舊弱于大盤，與地產(chǎn)板塊同頻共振，年內(nèi)兩次沖高回落

??2024年，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然復(fù)雜多變，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)。物業(yè)行業(yè)內(nèi)部也面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需求。企業(yè)需要進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)模式，提升運(yùn)營(yíng)效率，降低成本，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力。

??資本市場(chǎng)上的相關(guān)指標(biāo)也清晰反映了物業(yè)行業(yè)的困境。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的持續(xù)下滑，5月，地產(chǎn)“5.17”政策出臺(tái)，如同給市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股一同反彈。10月，央行等多部門聯(lián)合行動(dòng)，為資本市場(chǎng)注入流動(dòng)性，物業(yè)股平均股價(jià)順勢(shì)攀升。隨著政策效應(yīng)逐漸消散，股價(jià)再度回落，截至2024年末，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1690.56點(diǎn)，年內(nèi)下跌5.8%，較恒生指數(shù)落后26個(gè)百分點(diǎn)，同期國(guó)證港股通內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)下跌7.6%。

??（二）股價(jià)走勢(shì)：央國(guó)企反彈，民企降幅收窄

??從股價(jià)漲跌幅變動(dòng)情況看來(lái)，自2021年下半年以來(lái)，物業(yè)板塊持續(xù)低迷。2024年完整年內(nèi)，63家上市物企平均股價(jià)漲跌幅為-0.35%（不含年內(nèi)上市的經(jīng)發(fā)物業(yè)和泓盈城市服務(wù)），降幅縮小。同時(shí)，物業(yè)板塊整體走勢(shì)有所分化，央國(guó)企背景物企表現(xiàn)更為突出。

??按企業(yè)屬性來(lái)看，央國(guó)企背景物企的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力依然顯著強(qiáng)于民營(yíng)物企。年內(nèi)民營(yíng)物企平均股價(jià)漲跌幅為-10.7%，降幅較去年同期的-39.3%回升28.6個(gè)百分點(diǎn)；央國(guó)資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為35.1%，降幅較去年同期的-8.7%回升43.8個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，央國(guó)企背景物企憑借較強(qiáng)的資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，在面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)更具抗壓能力，尤其在下行周期中表現(xiàn)優(yōu)于民營(yíng)物企，股價(jià)反彈趨勢(shì)明顯。

??（三）股東回報(bào)：分紅率、股息率創(chuàng)雙高，投資價(jià)值凸顯

??從股東回報(bào)角度來(lái)看，2024年上市物企加強(qiáng)分紅和派息力度，分紅率和股息率創(chuàng)“雙高”，物企投資吸引力凸顯。分紅方面，年內(nèi)29家企業(yè)進(jìn)行了分紅，分紅總額約129.5億元。平均分紅率為91.3%（剔除1家歸母凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)的企業(yè)）。

??股息率是衡量企業(yè)每股派發(fā)的股息與股票價(jià)格之間的比率，反映了投資者持有企業(yè)股票所獲得的股息收益。投資者可以通過(guò)股息率評(píng)估判斷企業(yè)的分紅政策穩(wěn)定性、長(zhǎng)期分紅能力以及盈利能力。2024年年內(nèi)27家進(jìn)行派息的上市物企中66%以上企業(yè)股息率超過(guò)5%，其中潤(rùn)華服務(wù)最高，為21.68%。

??（四）估值：市盈率由去年9.7倍回升至約9.9倍，央國(guó)企背景企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度維持在高位

??從估值角度來(lái)看，2024年上市物企市盈率有所回升。截至2024年12月31日，上市物企市盈率均值約為9.9，與2023年年末的9.7相比上升了0.2。2022年受制于地產(chǎn)面的下行壓力，物業(yè)股估值出現(xiàn)大幅下挫，一度降至歷史最低值8.4倍。年末房地產(chǎn)政策回暖為物業(yè)股帶來(lái)了一定的回調(diào)機(jī)會(huì)，于2023年4月達(dá)到年內(nèi)最高位12.8倍，后因市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的擔(dān)憂以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性對(duì)估值形成壓制，估值再度下滑。2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，一系列支持性政策的出臺(tái)為物業(yè)行業(yè)帶來(lái)了積極影響，推動(dòng)了物業(yè)股的估值修復(fù)。央國(guó)企背景企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度維持在高位。

??（五）市值：百億以上企業(yè)數(shù)量增加1家至7家，企業(yè)市值比例呈“二八分布”，30億以下企業(yè)數(shù)量占比75.8%

??從市值角度來(lái)看，截至2024年12月31日，市值在30億以下的物企占比超76%。百億市值以上的物企有6家，數(shù)量較2024年年初增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余和綠城服務(wù)。

運(yùn)營(yíng)規(guī)模分析

分化加劇，格局穩(wěn)定；增速下滑、市拓提質(zhì)

??（一）營(yíng)業(yè)收入：營(yíng)收均值與中位數(shù)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，企業(yè)分化持續(xù)加劇

??2024年63家上市物企營(yíng)收總額2938.7億元，同比增長(zhǎng)4%。營(yíng)業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為46.65億元和17.4億元，同比增長(zhǎng)4.0%和11.3%。均值和中位數(shù)的差異由2023年的29.22億元增加至2024年的29.25億元。

??在企業(yè)披露的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步從企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、成長(zhǎng)潛力、資本市場(chǎng)表現(xiàn)及社會(huì)責(zé)任等維度研究企業(yè)，將上述樣本企業(yè)以營(yíng)收為標(biāo)尺，劃分四大梯隊(duì)。其中，營(yíng)收大于100億元的9家企業(yè)為頭部物企，50-100億元的3家為大型物企，10-50億元的29家為中型物企，小于10億元的22家為小型物企。具體梯隊(duì)劃分及對(duì)應(yīng)企業(yè)如下所示：

??企業(yè)方面，兩極分化問(wèn)題持續(xù)加劇，營(yíng)收最多的碧桂園服務(wù)與營(yíng)收最少的宋服務(wù)的差值已達(dá)117.7倍。即使以梯隊(duì)劃分，各梯隊(duì)首尾落差也較高，頭部、大型、中型及小型企業(yè)營(yíng)收首尾落差值分別為3.4、1.2、4.5和3.9倍。

??（二）市場(chǎng)格局：企業(yè)梯隊(duì)格局繼續(xù)保持穩(wěn)定，中小型企業(yè)梯隊(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈

??從整體格局來(lái)看，企業(yè)梯隊(duì)格局穩(wěn)定，然而，梯隊(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，頭部物企內(nèi)部趨于穩(wěn)定、中型和小型物企名次均有大幅變動(dòng)。

??頭部物企名次變動(dòng)率為33.3%，TOP2企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定且與梯隊(duì)內(nèi)其余企業(yè)拉開了較大差距，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)年內(nèi)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，名次較去年有所提升。

??大型物企名次均未發(fā)生變動(dòng)，去年躋身第二梯隊(duì)的新誠(chéng)悅服務(wù)今年停牌。

??中型物企名次變動(dòng)率為72.4%，41%企業(yè)名次上升。其中，越秀服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、金茂服務(wù)等央國(guó)資背景物企、新大正等專注非住賽道的物企以及濱江服務(wù)等注重區(qū)域深耕的物企名次提升。

??小型物企名次變動(dòng)率為86.4%，六成企業(yè)名次保持持平或有所提升。

??（三）營(yíng)收增速：整體營(yíng)收增速同比下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)至4.0%，大型物企第二年呈負(fù)增長(zhǎng)

??2024年63家上市物企的營(yíng)收總額由2021年的2263.9億元增長(zhǎng)至2024年的2938.7億元。從增速走勢(shì)來(lái)看，年內(nèi)同比增長(zhǎng)4.0%，較去年同期下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??分梯隊(duì)來(lái)看，頭部物企表現(xiàn)最佳，營(yíng)收增速為5.7%，但從增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看并不容樂(lè)觀，其增速同比下滑了4.1個(gè)百分點(diǎn)；大型物企對(duì)地產(chǎn)的依賴度相對(duì)較大，其營(yíng)收增速為-0.2%，依然為負(fù)；中型和小型物企營(yíng)收增速同比減少3.9和7.3個(gè)百分點(diǎn)至1.1%和2.4%。

??（四）在管規(guī)模：整體增速同比下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)至6.3%，小型物企增速最快，頭部物企增速下滑最猛

??2024年，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊低迷，上市物企整體在管規(guī)模增量持續(xù)減少，增速再次放緩。具體來(lái)看，完整披露相關(guān)面積數(shù)據(jù)的53家上市物企的總在管面積由2021年的54.8億㎡增長(zhǎng)至2024年的76.6億㎡，復(fù)合增長(zhǎng)率為11.8%，年內(nèi)同比增長(zhǎng)6.3%，增速較去年同期下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)。

??分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企在管面均值分別為5.9億平方米、2.5億平方米、7514萬(wàn)平方米和2241萬(wàn)平方米；增速分別為7.2%、2.0%、5.4%和7.6%，同比增速分別下滑7.5、2.2、0.4和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??（五）合約面積：拓展放緩，整體增速下滑3.0個(gè)百分點(diǎn)至2.0%

??2024年披露合約面積的45家上市物企總合約面積約72.3億㎡，同比增長(zhǎng)2.0%，增速較去年同期下滑3.0個(gè)百分點(diǎn)。

??分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企合約面積均值分別為7.7億平方米、3.3億平方米、1.1億平方米和2929萬(wàn)平方米；增速分別為2.0%、3.8%、0.9%和4.2%，大型、小型物企增速同比分別下滑6.3、0.9個(gè)百分點(diǎn)，頭部、中型物企增速同比分別提升4.5、1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2024年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，上市物企合約面積增長(zhǎng)放緩，41家上市物企合約在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

??分梯隊(duì)來(lái)看，大致呈企業(yè)規(guī)模越大，合約在管比越高的特征。頭部、大型、中型和小型物企的合約在管比分別為1.34、1.42、1.33和1.29。

??（六）地產(chǎn)供給：地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方供應(yīng)量將持續(xù)降低，關(guān)聯(lián)方在管面積占比小幅下降至38.2%

??2024年，受到行業(yè)整體筑底調(diào)整、企業(yè)現(xiàn)金流壓力等因素疊加影響，房企投資意愿、態(tài)度極為謹(jǐn)慎，處在近五年低點(diǎn)。投資額也“一降再降”。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.17，與去年相比下降0.04，創(chuàng)近五年新低。但與11月末的0.16相比提升了0.01，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”下，最后一個(gè)月在規(guī)?；雵?guó)企帶動(dòng)下，拿地積極性略有回升。2024年百?gòu)?qiáng)房企操盤面積和新增土地面積分別約為2.2億㎡和1.1億㎡。

??年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的31家上市物企來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比同比增長(zhǎng)0.23個(gè)百分點(diǎn)至38.56%。分梯隊(duì)來(lái)看，頭部物企、大型物企和小型物企關(guān)聯(lián)方面積占比分別增加0.1個(gè)百分點(diǎn)、1個(gè)百分點(diǎn)、0.1個(gè)百分點(diǎn)至36.9%、26.0%和48.9%；中型物企關(guān)聯(lián)方面積占比45.4%，與上年持平。

??（七）收并購(gòu)：持續(xù)降溫、更趨謹(jǐn)慎

??2024年，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)訴求持續(xù)降低，有質(zhì)量的規(guī)模仍是關(guān)注重點(diǎn)，收并購(gòu)數(shù)量及金額仍維持低位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年上市物企披露收購(gòu)事項(xiàng)32起，累計(jì)披露交易金額36.37億元。

??（八）市場(chǎng)拓展：第三方在管面積占比61.8%，主動(dòng)清退外加上游企業(yè)“入場(chǎng)”，市拓競(jìng)爭(zhēng)激烈

??2024年物企戰(zhàn)略調(diào)整呈現(xiàn)“斷舍離”與“精耕細(xì)作”雙主線，頭部企業(yè)通過(guò)退出低效資產(chǎn)、強(qiáng)化投拓能力構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)壁壘，行業(yè)從規(guī)模紅利轉(zhuǎn)向管理紅利。在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)，頭部企業(yè)繼續(xù)主動(dòng)退出了大量過(guò)往在規(guī)模導(dǎo)向下所收購(gòu)的低盈利或虧損的項(xiàng)目。如萬(wàn)物云全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務(wù)退出6090萬(wàn)平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬(wàn)平方米、中海物業(yè)退盤4450萬(wàn)平方米。

??從上市企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，32家披露完整數(shù)據(jù)的上市物企來(lái)自第三方的在管面積占比為61.8%，與去年同期62.2%基本持平。從企業(yè)角度看，中奧到家、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)占比高于80%。

運(yùn)營(yíng)質(zhì)量分析

盈利能力承壓，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低

??（一）盈利能力

??1.外部環(huán)境承壓、資產(chǎn)減值持續(xù)，雙利雙率持續(xù)下降

??2024年物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)，又展現(xiàn)出諸多新變化與發(fā)展態(tài)勢(shì)。63家上市物企毛利潤(rùn)均值8.84億元，同比下降2.2%；凈利潤(rùn)均值1.9億元，同比下降19.7%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為37.9億元、14.8億元、5.0億元、1.4億元和10.6億元、-0.2億元、0.9億元、0.2億元。

??2024年物業(yè)費(fèi)降價(jià)、人力成本持續(xù)上升，63家上市物企平均毛利率19.0%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導(dǎo)致凈利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至4.2%。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為18.0%、20.5%、20.6%、22.3%和5.0%、-0.3%、3.8%、3.4%。

??2.資產(chǎn)減值計(jì)提增速較去年的10.0%收窄至2.8%

??受商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)、金融及合同資產(chǎn)減值影響，2024年41家上市物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值為2.93億元，同比下降2.8%，較去年同期的10.0%增幅大幅縮窄。頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值分別為12.1億元、5.9億元、1.3億元和0.3億元，其中頭部、大型物企分別增長(zhǎng)28.0%、11.1%，中型、小型物企分別減少44.2%和14.1%。

??（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

??1.物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，僅頭部物企略有下降

??2024年59家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，與2023年水平基本持平。物企以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展為主，2024年年內(nèi)物企收并購(gòu)更趨謹(jǐn)慎，數(shù)字化投入、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)發(fā)展趨于平穩(wěn)，對(duì)企業(yè)造成波動(dòng)的大筆支出有限。

??2024年59家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值50.86%，較去年同期提升1.12個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為52.3%、43.4%、48.1%、54.5%。其中頭部物企較2023年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)，大型、中型和小型物企則分別提升了0.9、1.4和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??2.應(yīng)收賬款與上年持平，頭部物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降至100天

??2024年地產(chǎn)對(duì)關(guān)聯(lián)物企帶來(lái)的影響仍在延續(xù)，前介業(yè)務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)以及車位代銷等傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)規(guī)模減少，相關(guān)費(fèi)用延期支付、物業(yè)費(fèi)拖欠等狀況正在逐漸緩解，應(yīng)收賬款與上年持平，頭部企業(yè)通過(guò)策略調(diào)整實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)優(yōu)化。例如，碧桂園服務(wù)通過(guò)"三繳一流"策略（收繳、追繳、預(yù)繳、現(xiàn)金流管理）有效緩解資金壓力。63家上市物企應(yīng)收賬款總額2021年至2023年分別為617.5億元、623.8億元、922.7億元和960億元；2024年63家上市物企應(yīng)收賬款總額為960.5億元，應(yīng)收賬款總額與上年基本持平，同比微增0.1%。

??分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企應(yīng)收賬款均值分別為61.4億元、30.9億元、8.8億元和2.7億元；頭部物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降1.0%至100.0天，大型、中型和小型物企分別上升0.2%、2.7%、4.5%至159.2天、133.1天、140.8天。

??3.現(xiàn)金流承壓，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比下降6.9%至1137.3億元

??2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個(gè)百分點(diǎn)；

??分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值分別為77.2億元、29.4億元、11.4億元和2.7億元；增速分別為-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，頭部、大型、小型物業(yè)增速分別下降14.1、43.8、15.2和9.9個(gè)百分點(diǎn)。

??（三）經(jīng)營(yíng)效率

??1.人員精簡(jiǎn)，人均在管面積、人均營(yíng)收分別增長(zhǎng)至8536㎡/人、26.7萬(wàn)元/人，資產(chǎn)減值影響，人均凈利潤(rùn)下降至1.1萬(wàn)元/人

??近年來(lái)，營(yíng)收增長(zhǎng)乏力，營(yíng)業(yè)成本持續(xù)走高，加之受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的流動(dòng)性危機(jī)和市場(chǎng)下行影響，物業(yè)企業(yè)也不得不過(guò)起縮衣節(jié)食的日子。年內(nèi)，上市物企強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管控，全方位降低成本，最直接有效的員工成本自然難逃“動(dòng)刀”。

??從數(shù)據(jù)上看，上市物企中有59家完整披露了近年的雇員人數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)，其中29家物企出現(xiàn)了不同程度的減員，占比超四成，總減員人數(shù)近4萬(wàn)人。減員比例最大的是時(shí)代鄰里，下降比例約29.02%。

??受此影響，2024年企業(yè)員工總數(shù)增速大幅度放緩，企業(yè)的人均管理面積突破8536㎡/人。完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的51家上市物企2022-2024年人均管理面積分別6957.74㎡、7803.22㎡和8536.7㎡，2024年，年內(nèi)同比增長(zhǎng)9.4% ，較去年同期的12.2%下降了2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　2024年61家上市物企人均凈利潤(rùn)下降至1.1萬(wàn)元，同比下降15.1%，較去年同期的17.9%下降了33個(gè)百分點(diǎn)。

　　2024年61家上市物企人均營(yíng)收提升至26.7萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)6.6%，較去年同期的7.1%下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2.聚焦高能級(jí)城市，單城市項(xiàng)目密度較去年提升

??2024年，上市物企持續(xù)推進(jìn)城市深耕戰(zhàn)略，加碼布局重點(diǎn)區(qū)域和城市，提高其在重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)占有率以實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)和運(yùn)營(yíng)效益的雙重提升。2024年披露布局城市數(shù)量的23家上市物企單城市在管面積均值為151.2萬(wàn)㎡，較去年同期的145.9萬(wàn)㎡同比增長(zhǎng)3.6%。

??但大部分企業(yè)單城市在管面積依舊較低，僅有8家物企單城市項(xiàng)目密度超過(guò)均值。

??（四）管理能效

??2024年，上市物企通過(guò)技能培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)打造、科技發(fā)展等方式精簡(jiǎn)人員、提高工作效率，提升管理效能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年62家上市物企整體管理費(fèi)率（管理費(fèi)用在總營(yíng)業(yè)收入中的占比）為9.2%，較去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)做法來(lái)看，管理效能的提升一方面來(lái)自于軟硬件的應(yīng)用，例如中海物業(yè)通過(guò)軟硬機(jī)器人應(yīng)用及停車場(chǎng)無(wú)人值守等改造，提升服務(wù)效率超30%，在低碳節(jié)能效率達(dá)到50%以上；招商積余開展線上線下交叉檢查和客戶監(jiān)管相結(jié)合的管控模式，進(jìn)行業(yè)務(wù)流程再造，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外閉環(huán)，巡檢效率提升26%；華潤(rùn)萬(wàn)象生活試點(diǎn)停車管理平臺(tái)，取消純車行崗人員，繳費(fèi)效率提升100%。另一方面，敏捷團(tuán)隊(duì)的打造、成本的集約化管理等也是企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本，提升經(jīng)營(yíng)效率的重要方式。

增長(zhǎng)曲線分析

基礎(chǔ)服務(wù)占比增加，非居多元賽道并進(jìn)

??（一）基礎(chǔ)物管服務(wù)：收入占比提升至67.8%，大型企業(yè)基本盤占比最高

??2024年44家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營(yíng)收總額1720.3億元，同比增長(zhǎng)3.6%。企業(yè)主動(dòng)聚焦基礎(chǔ)服務(wù)主業(yè)，年內(nèi)該占比為67.8%，同比提升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為143.6億元、53.8億元、15.3億元和5.0億元，占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為66.5%、78.5%、66.7%和77.6%，同比分別提升0.8、5.3、2.8和9.3個(gè)百分點(diǎn)。

??（二）社區(qū)增值服務(wù)：收入占比11.9%，基本穩(wěn)定，各家仍在積極探索

??1．營(yíng)收總額約295.42億元，收入占比基本穩(wěn)定

??2024年42家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額295.42億元，同比下降4.3%，占營(yíng)收的比重為11.8%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看其中，社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收排名前五的企業(yè)分別為：碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、恒大物業(yè)和萬(wàn)物云，對(duì)應(yīng)社區(qū)增值服務(wù)收入分別為41.9億元、33.7億元、27.1億元、21.7億元和16.8億元。

??分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值分別為22.9億元、8.4億元、3.8億元和0.8億元，占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為10.6%、11.6%、16.2%和12.2%，同比分別下降1.1、1.0、0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??2.社區(qū)增值服務(wù)平均毛利率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至33.4%

??2024年完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的34家上市物企社區(qū)增值服務(wù)平均毛利率為33.4%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。一方面，上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)受限，但固定成本難以降低，部分業(yè)務(wù)的獲客成本還在上升，導(dǎo)致盈利能力進(jìn)一步收窄。另一方面，社區(qū)增值服務(wù)中毛利率相對(duì)較高的社區(qū)傳媒、租售類業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)受限，而毛利率相對(duì)較低的社區(qū)零售、硬裝類業(yè)務(wù)收入占比上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均毛利率。

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2024年有6家企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)毛利率高于40%，其中佳兆業(yè)美好、金科服務(wù)、金茂服務(wù)位列前三，佳兆業(yè)美好低毛利業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)減少，其社區(qū)增值服務(wù)毛利率提升5.1個(gè)百分點(diǎn)至61.8%。金茂服務(wù)毛利率高主要是由于車位管理服務(wù)、空間資源服務(wù)等高利潤(rùn)率業(yè)務(wù)收入增加。

??3.社區(qū)增值服務(wù)坪效小幅回落，平均坪效跌至5.9元/㎡

??社區(qū)增值服務(wù)是物企提升單盤創(chuàng)收能力的重要抓手，在存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)中對(duì)物企發(fā)展起到重要作用。2024年，22家上市物企社區(qū)增值服務(wù)平均坪效為5.9元/平方米，較2023年6.85元/平方米下降了0.95元/平方米。

??其中，7家上市物企社區(qū)增值服務(wù)“坪效”超過(guò)10元/平方米，較去年增加2家，祈福生活服務(wù)高達(dá)31.9元/平方米。其主營(yíng)業(yè)務(wù)是提供由物業(yè)管理服務(wù)、零售服務(wù)、校外培訓(xùn)服務(wù)、資訊科技服務(wù)及配套生活服務(wù)五大業(yè)務(wù)組成的多元化服務(wù)組合，增值服務(wù)占比較大。

??4.細(xì)分賽道普遍收縮調(diào)整，多元探索持續(xù)

??2024年，在物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，物業(yè)企業(yè)更加聚焦基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)主業(yè)發(fā)展，社區(qū)增值服務(wù)等細(xì)分賽道業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，但部分企業(yè)仍在積極探索。

??租售服務(wù)：受持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，租售業(yè)務(wù)進(jìn)展受阻，一手房代理收入顯著下滑。與此同時(shí)，“去地產(chǎn)化”成為眾多上市物企的共同選擇，2024年，13家上市物企租售服務(wù)收入總額達(dá)34.7億元，同比上升3.7%。其中，萬(wàn)物云二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)樸鄰實(shí)現(xiàn)收入8.2億元，同比增長(zhǎng)101%，總交易額突破人民幣210億元，人效達(dá)到140萬(wàn)/人/月，優(yōu)于頭部中介的90萬(wàn)/人/月。

??美居服務(wù)：2024年，9家上市物企美居服務(wù)收入總額達(dá)16.2億元，同比減少21.3%。但部分企業(yè)仍在持續(xù)探索，如，2024年萬(wàn)物云簽訂5358單局改合同，較2022年增長(zhǎng)106.6%，客戶滿意度連續(xù)三年超過(guò)95%；濱江優(yōu)居得益于市場(chǎng)對(duì)濱江集中式硬裝服務(wù)的認(rèn)可，業(yè)務(wù)規(guī)模同比增長(zhǎng)76.7%，企業(yè)同時(shí)積極拓展軟裝定制、生活家配套服務(wù)、高端低密整裝住宅裝修及二手住宅裝修業(yè)務(wù)需求。

??到家服務(wù)：到家服務(wù)是社區(qū)增值服務(wù)的優(yōu)質(zhì)賽道，相較于家政服務(wù)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)在獲取客源、降低服務(wù)成本等方面存在天然競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2024年，5家上市物企到家服務(wù)收入總額17.9億元，同比下降3%；其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活采用“一呼管家”自營(yíng)模式，業(yè)務(wù)觸客率超50%，銷售轉(zhuǎn)化率超5%，多次卡銷售轉(zhuǎn)率超8%，其到家服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.76億元，同比增長(zhǎng)28.3%。中海物業(yè)則實(shí)施“線上平臺(tái)+線下門店”的模式，開設(shè)超30家生活服務(wù)館，打造一站式到家服務(wù)圈。

??社區(qū)零售服務(wù)：社區(qū)零售作為“貫穿項(xiàng)目管理全生命周期”的高頻低利業(yè)務(wù)，其核心價(jià)值在于提升平臺(tái)活躍度、增強(qiáng)用戶黏性，并為其他增值服務(wù)（如家政、美居）提供流量入口。2024年，10家上市物企社區(qū)零售服務(wù)收入總額達(dá)52億元，同比增長(zhǎng)24.8%。華潤(rùn)萬(wàn)象生活，整合全國(guó)供應(yīng)鏈共享平臺(tái)，“潤(rùn)物直選”收入達(dá)到2.3億元，增長(zhǎng)18.7%；碧桂園服務(wù)2024年將家裝服務(wù)納入本地生活服務(wù)類目，收入由2023年17.05億元增至2024年21.88億元，增幅約54.9%。祈福生活服務(wù)依靠入口、零租金成本（自有物業(yè)）優(yōu)勢(shì)，與業(yè)主形成天然信任感降低獲客成本，線上線下聯(lián)動(dòng)，通過(guò)“祈福生活A(yù)PP”將物業(yè)服務(wù)與零售消費(fèi)積分打通，私域2024年“祈福生活A(yù)PP”注冊(cè)用戶達(dá)23萬(wàn)（占業(yè)主家庭數(shù)90%），線上零售訂單占比從15%躍升至32%，嵌入“物業(yè)繳費(fèi)贈(zèng)零售券”功能，關(guān)聯(lián)消費(fèi)轉(zhuǎn)化率高達(dá)45%。

??空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)：2024年，23家上市物企空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入總額達(dá)39億元，同比下降10.2%；僅8家企業(yè)該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中鑫苑服務(wù)該業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)114.5%；招商積余招小柜新增柜機(jī)1,200+充電樁新增接入5,700+臺(tái)。

??（三）非居業(yè)務(wù)：多元賽道并進(jìn)，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁

??1.商業(yè)/辦公運(yùn)營(yíng)服務(wù)：經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)各異，盈利能力保持在較高水平

??近年來(lái)，受利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)加速布局高附加值的商業(yè)運(yùn)營(yíng)與辦公運(yùn)營(yíng)賽道，通過(guò)資源整合與模式創(chuàng)新，積極開拓多元化盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，企業(yè)深度融合物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，打造“商業(yè)物管 + 商業(yè)運(yùn)營(yíng)一體化”服務(wù)模式；而在辦公運(yùn)營(yíng)賽道，企業(yè)則聚焦寫字樓、科創(chuàng)園區(qū)等辦公場(chǎng)景，構(gòu)建全鏈條服務(wù)體系，致力于提升資產(chǎn)價(jià)值與運(yùn)營(yíng)效益，為企業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能。2024年，22家上市物企商業(yè)/辦公運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入達(dá)339.47億元，同比增長(zhǎng)6.1%；

　　2024年，萬(wàn)物云商寫服務(wù)收入115.4億元，位居榜首，增速達(dá)到5.0%，其服務(wù)邊界深入到寫字樓及商業(yè)綜合體資產(chǎn)的全生命周期管理，在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)之外提供ESG咨詢和建設(shè)、能源、資產(chǎn)管理等服務(wù)，構(gòu)建多元化服務(wù)能力，同時(shí)利用蝶城+社商的模式，依托超6萬(wàn)高粘性用戶底盤實(shí)現(xiàn)從物業(yè)服務(wù)向資產(chǎn)管理的升維；華潤(rùn)萬(wàn)象生活則通過(guò)加強(qiáng)購(gòu)物中心專業(yè)化管理，以標(biāo)桿建設(shè)為抓手提升全鏈條競(jìng)爭(zhēng)力，寫字樓深化“租賃+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”一體化能力，進(jìn)一步提升品牌影響力，收入同比增長(zhǎng)21%；

??2.公建及城市服務(wù)：營(yíng)收增速保持穩(wěn)定

??公建及城市服務(wù)市場(chǎng)容量超萬(wàn)億，近年來(lái)，隨著此類需求不斷釋放，萬(wàn)物云、保利物業(yè)、招商積余等上市物企極速布局。2024年，19家上市物企公建及城市服務(wù)收入達(dá)194.51億元，整體與2023年基本持平。

??其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活城市空間服務(wù)收入為18.21億元，同比增長(zhǎng)36%，增速最快。通過(guò)溫州“龍港模式”，串聯(lián)古鎮(zhèn)商業(yè)、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化、政務(wù)中心管理補(bǔ)齊“新型城鎮(zhèn)化”全域運(yùn)營(yíng)版圖，獲取公園河道、產(chǎn)業(yè)園、場(chǎng)館及城市全域運(yùn)營(yíng)等一批示范項(xiàng)目形成多個(gè)類別的專屬化服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展；

??碧桂園服務(wù)城市服務(wù)年收入為41.68億，為更好地管控現(xiàn)金流2024年退出多個(gè)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目，收入同比下降15%，未來(lái)將由“市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)”延伸向“環(huán)境綜合服務(wù)”以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??保利物業(yè)公共服務(wù)收入為29.43億元，同比增長(zhǎng)12%，其依托“全域飛輪”模式，根據(jù)不同場(chǎng)景疊加定制化內(nèi)容，形成多個(gè)類別的專屬化服務(wù)體系，在多個(gè)城市成功實(shí)施了基層社會(huì)治理的創(chuàng)新實(shí)踐，得到了政府和社會(huì)的高度認(rèn)可，同時(shí)以此為基礎(chǔ)成功拓展55個(gè)超千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了由物業(yè)服務(wù)向綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)進(jìn)階。

??經(jīng)發(fā)物業(yè)在管公共面積增加，2024年達(dá)到99個(gè)，增幅達(dá)到27%，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

??3.設(shè)施管理服務(wù)：未形成規(guī)模化發(fā)展，現(xiàn)階段僅有頭部物企大力拓展

??在多元業(yè)務(wù)的探索中，部分上市物企也嘗試延伸服務(wù)內(nèi)容至涵蓋空間管理、能耗管理、環(huán)境管理、綜合服務(wù)等方面的設(shè)施全生命周期解決方案中，通過(guò)提升項(xiàng)目管理效率，為企業(yè)客戶創(chuàng)造最大價(jià)值。當(dāng)前設(shè)施管理（FM）市場(chǎng)主要由頭部上市物企主導(dǎo)，例如萬(wàn)物云、招商積余、卓越商企服務(wù)等通過(guò)戰(zhàn)略合作和技術(shù)投入搶占先機(jī)。萬(wàn)物云2024年中標(biāo)騰訊企鵝島和華為青浦練秋湖項(xiàng)目，合同金額超5億元，成為國(guó)內(nèi)最大設(shè)施管理外包案例。體系認(rèn)證正逐漸成為服務(wù)優(yōu)質(zhì)甲方的必要條件。公開資料顯示，參與華為項(xiàng)目招標(biāo)的供應(yīng)商需要通過(guò)ISO 41001設(shè)施管理體系認(rèn)證。為了服務(wù)這類優(yōu)質(zhì)客戶，頭部企業(yè)如萬(wàn)物梁行、保利物業(yè)、招商積余和融創(chuàng)服務(wù)等均已獲得了該證書。

社會(huì)責(zé)任分析

大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展

??（一）納稅總額：62家上市物企納稅總額約65.2億元，頭部物企貢獻(xiàn)稅收總額近七成

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極承擔(dān)納稅義務(wù)。2024年，62家上市物企納稅總額約65.2億元納稅，均值約1.14億元。其中，頭部物企納稅額占66.9%；大型物企納稅額占比同比3.7%；中型物企納稅額占22.3%，小型物企納稅額7.0%。

??（二）吸納就業(yè)人數(shù)：吸納就業(yè)人數(shù)基本保持穩(wěn)定，四成上市物企容納近九成人員

??作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直是落實(shí)穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2024年，披露相關(guān)數(shù)據(jù)的54家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)103.5萬(wàn)人，同比下降2.9%；平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約19170人。企業(yè)員工總數(shù)超過(guò)萬(wàn)人的企業(yè)有22家，占總?cè)藬?shù)的比重為88.2%。

??（三）ESG管理：加強(qiáng)探索ESG管理，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

??物業(yè)服務(wù)ESG管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，將 ESG 理念融入到各個(gè)環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的管理模式。

??在環(huán)境（E）方面，大多數(shù)上市物業(yè)公司積極踐行綠色發(fā)展理念，通過(guò)各自獨(dú)特的方式推動(dòng)節(jié)能減排與可持續(xù)發(fā)展。不僅體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也為行業(yè)樹立了良好的榜樣，展現(xiàn)了綠色服務(wù)在提升能源效率、降低碳排放等方面的重要價(jià)值和潛力。均重視節(jié)能減排和綠色運(yùn)營(yíng)，普遍實(shí)施了能源管理系統(tǒng)，推廣使用節(jié)能設(shè)備和技術(shù)，如LED照明、智能溫控系統(tǒng)等，以降低能耗和碳排放。

??在社會(huì)（S）方面，上市物業(yè)企業(yè)其核心舉措可歸納為人才梯隊(duì)建設(shè)與社區(qū)治理創(chuàng)新兩大方向，結(jié)合黨建引領(lǐng)和多方共治模式，構(gòu)建了可持續(xù)的社會(huì)價(jià)值生態(tài)。

??在治理（G）方面，上市物業(yè)公司在公司治理結(jié)構(gòu)上普遍遵循高標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化董事會(huì)獨(dú)立性，提高透明度和信息披露質(zhì)量。上市物企普遍建立以股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層為核心的治理架構(gòu)。

??盡管近年來(lái)上市物業(yè)公司在ESG管理領(lǐng)域取得階段性成果，但仍面臨多重挑戰(zhàn)：環(huán)境層面，碳減排、能耗優(yōu)化等目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)施路徑尚未形成統(tǒng)一體系，部分企業(yè)缺乏可落地的技術(shù)方案與資源配置；社會(huì)維度，公益活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)等社會(huì)責(zé)任項(xiàng)目的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)機(jī)制尚不完善，對(duì)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值與影響力的科學(xué)評(píng)估體系仍處于探索階段；公司治理方面，投資者、員工、業(yè)主等利益相關(guān)方的深度參與渠道不足，協(xié)同治理機(jī)制有待健全。

??小結(jié)

??2024年，物業(yè)管理行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及消費(fèi)者需求升級(jí)等多重因素的影響下，繼續(xù)展現(xiàn)其韌性與活力，但整體增速放緩。盡管如此，行業(yè)仍面臨諸多發(fā)展機(jī)遇，如政策支持、科技賦能和服務(wù)創(chuàng)新等。未來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，深化服務(wù)創(chuàng)新，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化人才培養(yǎng)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升ESG績(jī)效，并加強(qiáng)行業(yè)合作。通過(guò)這些措施，企業(yè)不僅可以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，還可以為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。