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??核心內(nèi)容

??1、合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)3.5%

??2、企業(yè)拿地：典型房企投資環(huán)比下滑，部分民企謹(jǐn)慎“補(bǔ)倉(cāng)”

??3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧驴偭縿?chuàng)年內(nèi)新高，保利和萬(wàn)科融資均超百億

??4、組織動(dòng)態(tài)：中國(guó)金茂任命3名副總裁和14名城市負(fù)責(zé)人

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01 合約銷售

??百?gòu)?qiáng)房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)3.5%

??核心觀點(diǎn)：

??1、2025年1-5月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。TOP100房企5月單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2945.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%。1-5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額13127.5億元。

??2、從百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模門檻來(lái)看，2025年5月TOP30房企銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)5.3%至95.3億元。TOP10、TOP20房企的銷售操盤金額門檻則略有降低。具體分梯隊(duì)來(lái)看，2025年1-5月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售規(guī)模變動(dòng)分化。其中，TOP31-50梯隊(duì)房企的累計(jì)銷售規(guī)模同比提升。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯隊(duì)房企銷售規(guī)模則同比降低。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2025年5月超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，其中22家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%。如綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、綠地控股、電建地產(chǎn)等房企表現(xiàn)較好，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)明顯提升。

??02 企業(yè)拿地

??典型房企投資環(huán)比下滑，部分民企謹(jǐn)慎“補(bǔ)倉(cāng)”

??核心觀點(diǎn)：

??1、典型房企投資金額環(huán)比大幅下跌。5月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）318億元，環(huán)比下滑63.7%，相較于其前4月月均投資金額776億元，大幅縮水近6成。5月成交樓板價(jià)環(huán)比下滑39.8%至15199元/平方米。本月國(guó)央企依舊主導(dǎo)土地市場(chǎng)，保利發(fā)展投資額超百億，保利置業(yè)因42億競(jìng)得上海楊浦定海地塊、10億競(jìng)得杭州三墩單元地塊，單月投資額超60億元。

??2、銷售百?gòu)?qiáng)投資集中度維持高位，拿地銷售比0.27。房企投資分化加劇，前5月依舊有66%的百?gòu)?qiáng)房企未拿地，而共計(jì)11家房企拿地金額超百億，其中保利發(fā)展拿地金額超過(guò)400億元，綠城、金茂、華潤(rùn)置地、中海超過(guò)300億元。從投資意愿來(lái)看，前5月整體銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比0.27，較2024年提升0.1，較前4月略微有所下滑。聚焦到銷售TOP10企業(yè)來(lái)看，投資高度集中在頭部企業(yè)，1-5月銷售TOP10拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重為68%，整體拿地銷售比0.38，其中金茂、象嶼拿地銷售比超0.7，綠城、濱江拿地銷售比超0.6。

??3、土地市場(chǎng)控量供地，民營(yíng)房企逐步“補(bǔ)倉(cāng)”。從土地市場(chǎng)角度來(lái)看，2025年1-5月整體土地市場(chǎng)延續(xù)控量去庫(kù)存，各地方供地規(guī)模均控制在最低水平，僅保證少數(shù)優(yōu)質(zhì)土地和重大項(xiàng)目的供應(yīng)，從根本上避免了供應(yīng)過(guò)剩。

??從房企角度來(lái)看，頭部房企繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源進(jìn)行戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，而隨著各地推出利好政策，部分民營(yíng)房企信心有所提振，開始重返土地市場(chǎng)，逐步在自身熟悉的板塊進(jìn)行“補(bǔ)倉(cāng)”。例如敏捷集團(tuán)就在本月30日以33.17億一舉拍下廣州番禺區(qū)4宗住宅地塊。

??03 企業(yè)融資

??單月總量創(chuàng)年內(nèi)新高

??保利和萬(wàn)科融資均超百億

??核心觀點(diǎn)：

??1、融資總量：2025年5月65家典型房企的融資總量為335.71億元，環(huán)比增加17%，同比減少44.7%，單月融資總量創(chuàng)2025年新高，其中保利和萬(wàn)科兩家企業(yè)的融資規(guī)模就達(dá)到了近250億元。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為1463.1億元，同比減少35.3%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資210.49億元，環(huán)比減少19.5%，同比減少57.5%；境外債權(quán)融資61.83億元，上個(gè)月和去年同期則沒(méi)有企業(yè)進(jìn)行境外債權(quán)融資；資產(chǎn)證券化融資63.39億元，同比減少43.4%，環(huán)比增加149%。

??2、融資成本：2025年1-5月65家典型房企新增債券類融資成本為3.23%，較2024年提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.62%，較2024年全年提升3.44個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.8%，較2024年全年降低0.11個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月沒(méi)有企業(yè)境外發(fā)債，由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)是保利、金融街、中海宏洋這些國(guó)央企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比降低了0.36個(gè)百分點(diǎn)至2.33%，整體繼續(xù)保持較低水平。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，企業(yè)在本月發(fā)行了一筆85億元的可轉(zhuǎn)債、一筆30億元的中期票據(jù)，以及兩筆共13.18億元的供應(yīng)鏈ABN。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2025年1-5月TOP10房企的平均融資額為81.08億元，是所有梯隊(duì)中最多的。TOP51+房企的平均融資額為11.23億元，同比增長(zhǎng)28.63%，該梯隊(duì)是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時(shí)比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。

??04 組織動(dòng)態(tài)

??中國(guó)金茂任命3名副總裁和14名城市負(fù)責(zé)人

??核心觀點(diǎn)：

??5月多家頭部房企正積極推動(dòng)組織人事變革，其中中國(guó)金茂的相關(guān)動(dòng)作備受關(guān)注。其進(jìn)行了管理架構(gòu)革新和核心人事調(diào)整：

??在組織架構(gòu)方面，中國(guó)金茂打破傳統(tǒng)的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管理體系，轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱偛?地區(qū)”兩級(jí)架構(gòu)。原本的5大區(qū)域、近20個(gè)城市公司經(jīng)整合后，變?yōu)?4個(gè)城市公司與6個(gè)事業(yè)部/片區(qū)。此次調(diào)整直接取消大區(qū)層級(jí)，讓總部能夠扁平化對(duì)接一線，有效縮短管理半徑與決策鏈條。這一改變不僅提高了組織運(yùn)營(yíng)效率，還為基層人才提供了更多晉升機(jī)會(huì)，使資源調(diào)配與市場(chǎng)響應(yīng)更為敏捷高效。

??在人事布局上，中國(guó)金茂秉持“能者上”的用人原則，通過(guò)高層晉升與城市負(fù)責(zé)人任命來(lái)更新核心團(tuán)隊(duì)。在總部層面，一批業(yè)績(jī)優(yōu)異的管理骨干得到提拔：原華南區(qū)域總經(jīng)理李興升任高級(jí)副總裁，負(fù)責(zé)成本合約、資產(chǎn)管理及廣深業(yè)務(wù)；原華東區(qū)域總經(jīng)理關(guān)翀晉升為副總裁，分管上海、南京等五個(gè)華東城市；原首席營(yíng)銷官李劍、華北區(qū)域總經(jīng)理吳進(jìn)也分別升任副總裁與首席運(yùn)營(yíng)官，進(jìn)一步增強(qiáng)了總部的決策與業(yè)務(wù)管理能力。

??在城市一線，14位城市總的任命體現(xiàn)了中國(guó)金茂對(duì)區(qū)域深耕的重視。多數(shù)崗位由原管理人員繼續(xù)擔(dān)任，確保業(yè)務(wù)平穩(wěn)過(guò)渡；部分關(guān)鍵城市則啟用新負(fù)責(zé)人，如總部運(yùn)營(yíng)管理部原總經(jīng)理馬浩負(fù)責(zé)北京地區(qū)，原寧波公司總經(jīng)理王昌祥調(diào)任合肥，這既體現(xiàn)了組織變革為人才提供的跨區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，也為區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施增添了新動(dòng)力。

??中國(guó)金茂此次組織變革是房企轉(zhuǎn)型期管理模式的升級(jí)。通過(guò)架構(gòu)精簡(jiǎn)、人事賦能，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了組織架構(gòu)輕量化、決策鏈條敏捷化以及人才梯隊(duì)多元化。這有助于企業(yè)在市場(chǎng)分化加劇的新周期中，精準(zhǔn)把握城市發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。