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??導(dǎo) 讀 

??市場(chǎng)格局仍集中于頭部企業(yè)；前5月依舊有超6成的銷售百?gòu)?qiáng)未重啟拿地。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2025年以來(lái)，土地供應(yīng)和成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月均呈現(xiàn)同比回落，土地市場(chǎng)分化加劇，高能級(jí)城市土拍仍維持熱度，低能級(jí)城市平均溢價(jià)率有所回落。前5月百?gòu)?qiáng)投資金額同比增長(zhǎng)38%，11家房企拿地金額超百億。百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比0.27，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10房企拿地銷售比0.38。目前多數(shù)房企投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度，非核心城市、非核心區(qū)域地塊房企參拍積極性不高。

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??5月份成交建面同比下降18%

??截至5月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2826萬(wàn)平方米，同比下降18%，降幅較上月全月縮小了7個(gè)百分點(diǎn)，2025年以來(lái)，供應(yīng)和成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月均現(xiàn)同比回落。本月成交金額807億元，同比增長(zhǎng)12%，土地成交延續(xù)縮量提質(zhì)特征。本月上海、西安、杭州成交總價(jià)超過50億元，成都、西安、杭州、青島成交建面超過50萬(wàn)平方米。因優(yōu)質(zhì)宅地成交占比下降，本月平均樓板價(jià)2854元/平方米，環(huán)比下降6%，同比仍增長(zhǎng)36%。

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??新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值同比增30%

??截止5月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為20億元，同比下降8%，降幅基本與4月末持平；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為9.9億元，同比增長(zhǎng)30%，增幅比4月末擴(kuò)大近5個(gè)百分點(diǎn)；新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為21.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6%。

??前5月共計(jì)11家房企拿地金額超百億，其中保利發(fā)展拿地金額超過400億元，綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)超過300億元，頭部房企間投資金額斷層現(xiàn)象依舊存在。5月單月國(guó)央企依舊主導(dǎo)土地市場(chǎng)，保利發(fā)展拿地金額超百億，保利置業(yè)、北京建工、綠城中國(guó)等加速搶灘核心地塊，部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企重返土拍市場(chǎng)，敏捷集團(tuán)在廣州競(jìng)得4宗地塊，拿地金額超30億。

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??投資百?gòu)?qiáng)5月累計(jì)拿地金額同比增加38%

??2025年1-5月份，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面之和分別為9393億元，4824億元和4372萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)21.1%，投資金額同比增長(zhǎng)38%，金額增幅顯著緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升，建面同比增長(zhǎng)0.4%。投資百?gòu)?qiáng)總量三個(gè)指標(biāo)均同比正增長(zhǎng)，企業(yè)投資積極性筑底回升。

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??銷售百?gòu)?qiáng)投資集中度維持高位，拿地銷售比0.27

??2025年1-5月銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度依然維持高位，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨量的66%，較2024年末增加4個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)格局仍集中于頭部企業(yè)；此外，銷售TOP11-20新增貨值占比15%，TOP21-30新增貨值占比6%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比約6%。前5月依舊有超6成的銷售百?gòu)?qiáng)未重啟拿地。

??拿地銷售比方面，2025年1-5百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.27，較2024年末提升0.1，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10拿地銷售比0.38，個(gè)別頭部房企如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、象嶼地產(chǎn)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)水平。

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??聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，提質(zhì)控風(fēng)險(xiǎn)

??從土地市場(chǎng)角度來(lái)看，2025年1-5月整體土地市場(chǎng)延續(xù)控量去庫(kù)存，各地方供地規(guī)模均控制在最低水平，僅保證少數(shù)優(yōu)質(zhì)土地和重大項(xiàng)目的供應(yīng)，從根本上避免了供應(yīng)過剩。其次，土地市場(chǎng)分化加劇，上海、杭州、成都等地平均溢價(jià)率均超15%，而非核心城市、非核心區(qū)域地塊對(duì)于房企的吸引力持續(xù)下降。

??從房企角度來(lái)看，頭部房企聚焦高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，而多數(shù)房企持續(xù)收緊投資策略，將重點(diǎn)放在去庫(kù)存和優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)上。其次，房企更加注重精準(zhǔn)定位和項(xiàng)目質(zhì)量把控。這一趨勢(shì)表明，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。未來(lái)房企仍會(huì)聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤(rùn)空間充足的項(xiàng)目，同時(shí)減少低能級(jí)城市的投資布局，能夠有助于房企更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，提升資金使用效率，穩(wěn)健發(fā)展。