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??綜合考慮地塊的拿地時(shí)間、城投開(kāi)工意愿、項(xiàng)目區(qū)位條件、容積率條件、規(guī)模條件等因素，代建企業(yè)可以選擇更加適宜的城市進(jìn)行深耕、拓展。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的代建賽道來(lái)說(shuō)，政府城投類(lèi)代建無(wú)疑是企業(yè)聚焦的核心領(lǐng)域。過(guò)去四年城投不但大量托底，開(kāi)工率也維持在低位。開(kāi)發(fā)能力與市場(chǎng)不匹配，也讓多數(shù)代建企業(yè)抓住“商機(jī)”，以專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)，為城投類(lèi)委托方兌現(xiàn)價(jià)值、創(chuàng)造超額收益，并收取代建費(fèi)。

??不可否認(rèn)的是，隨著市場(chǎng)上有意愿、有資金且位置相對(duì)優(yōu)質(zhì)的城投地塊逐漸開(kāi)發(fā)后，早期拿地城投的開(kāi)發(fā)意愿在降低，這與銷(xiāo)售仍在筑底、土地收儲(chǔ)政策、財(cái)政壓力等因素密切相關(guān)。換而言之，代建企業(yè)在僧多粥“少”下拓展的難度在加大。

??那么，CRIC統(tǒng)計(jì)的30城城投拿地未開(kāi)工的3.6億平方米土地中，到底有多少潛藏機(jī)遇？又有那些長(zhǎng)期未開(kāi)工的土地仍值得企業(yè)去接洽和拓展？哪些城市值得深耕發(fā)展？

??01

??城投開(kāi)工率長(zhǎng)期處于低位

??3.6億平方未開(kāi)工面積釋放潛在代建機(jī)遇

??2021年以來(lái)，城投公司在土地市場(chǎng)中承擔(dān)了托底、維穩(wěn)的重要功能，拿地比例持續(xù)攀升，城投公司競(jìng)得地塊體量占比較高。CRIC統(tǒng)計(jì)的30城中，2022年-2024年，城投拿地占比均保持50%以上。

??但與此同時(shí)，城投公司的開(kāi)發(fā)能力、專(zhuān)業(yè)程度并未同步跟上，城投歷年拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率均明顯低于其他類(lèi)型房企，因此積累了大量未開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)未開(kāi)工地塊）。

??截止至2025年5月末，城投公司在30個(gè)重點(diǎn)城市未開(kāi)工地塊幅數(shù)超過(guò)4200宗、累計(jì)總建面超過(guò)3.6億平方米，其中來(lái)自2022年、2024年成交的地塊體量最大，接近1億平方米。

??值得一提的是，3.6億㎡未開(kāi)工地塊中，城投獨(dú)立拿地建面占95.3%，城投聯(lián)合其他公司拿地建面僅占4.7%。

??累積大量存量地塊，在理論上成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)，未來(lái)將繼續(xù)助力代建市場(chǎng)發(fā)展。

??然而實(shí)際上，受到銷(xiāo)售仍在筑底、土地收儲(chǔ)政策以及財(cái)政壓力等多因素的影響，城投拿地開(kāi)發(fā)意愿在整體下滑，甚至部分因土地本身的“缺陷”并無(wú)太多吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。因此未來(lái)能夠快速上市開(kāi)發(fā)的地塊（尤其是早期拿的未開(kāi)工地塊）并不多，而未開(kāi)工土地的特征、特性以及基本“素質(zhì)”是實(shí)現(xiàn)超額收益的基礎(chǔ)，也是代建企業(yè)能夠打動(dòng)委托方實(shí)現(xiàn)最終簽約的重要一面。

??02

??中西部城市未開(kāi)工體量相對(duì)大

??徐州、常州市區(qū)未開(kāi)工地塊較多值得關(guān)注

??從城市分布來(lái)看，中西部中城投未開(kāi)工土地面積和幅數(shù)較多，長(zhǎng)三角城市開(kāi)發(fā)節(jié)奏相對(duì)較快。

??其中30個(gè)重點(diǎn)城市中，徐州、重慶和長(zhǎng)沙未開(kāi)工地塊總規(guī)模較大，超過(guò)4000萬(wàn)平方米（包含全市及區(qū)縣數(shù)據(jù)）。這些城市雖然開(kāi)工率較低，但在市場(chǎng)逐漸止跌回穩(wěn)之下，代建需求會(huì)逐漸釋放，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，適合企業(yè)深耕布局。例如徐州有1000萬(wàn)平米左右地塊位于市區(qū)，代建前景更佳，適合代建企業(yè)擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模。

??反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未開(kāi)工地塊規(guī)模較小，均不足200萬(wàn)平方米，此類(lèi)城市項(xiàng)目質(zhì)量更優(yōu)但相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要是頭部代建企業(yè)的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

??結(jié)合地塊所在區(qū)位看，福州和常州位于市區(qū)的地塊建面占比超過(guò)七成，更易挖掘優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行代建，但這些城市未開(kāi)工地塊的總規(guī)模低，可能競(jìng)爭(zhēng)更為激烈；從規(guī)模絕對(duì)值而言，常州、西安、徐州、鄭州、重慶等城市，位于市區(qū)的未開(kāi)工地塊規(guī)模較大，體量超過(guò)600萬(wàn)平方米，可挖掘空間更大。

??對(duì)大多數(shù)代建企業(yè)而言，聚焦和深耕是核心，集中優(yōu)勢(shì)資源深耕優(yōu)勢(shì)城市是大勢(shì)所趨，因此選對(duì)城市相當(dāng)于成功“一半”，才能保持高質(zhì)量發(fā)展。

??03

??超30%未開(kāi)工地塊容積率低于2

??“好房子”建設(shè)下更能創(chuàng)超超額收益

??按容積率劃分來(lái)看，未開(kāi)工地塊中僅有7.8%容積率低于1.5，24.5%地塊容積率落于1.5-2區(qū)間，34.3%地塊容積率落于2-2.5區(qū)間，容積率高于2.5的地塊占比達(dá)到33.4%。

??由此可見(jiàn)，容積率低于2的地塊占比達(dá)到32.3%，基本與剛需地塊占比相持平。我們認(rèn)為這部分可以做改善的地塊是代建企業(yè)拓展的首選，也是符合當(dāng)前新房市場(chǎng)銷(xiāo)售主流趨勢(shì)。尤其在“好房子”理念推動(dòng)下，部分產(chǎn)品能力強(qiáng)的代建企業(yè)更能通過(guò)“新規(guī)”、“四代宅”去兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、創(chuàng)造超額收益，這一點(diǎn)也是能夠打動(dòng)委托方的關(guān)鍵所在。

??另外，針對(duì)目前剛需市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況，要拓展剛需代建項(xiàng)目的代建企業(yè)尤其需要精準(zhǔn)投研、客戶(hù)定位的能力，同時(shí)，在當(dāng)前的政策導(dǎo)向下，要求代建企業(yè)備針對(duì)剛需項(xiàng)目也有打造“好產(chǎn)品”的能力，此外還需要在成本、工期等方面具備較強(qiáng)的控制能力，能夠平衡品質(zhì)與成本的關(guān)系。

??分城市看，不同城市的未開(kāi)工地塊容積率分布有一定差異：

??珠海、無(wú)錫、廈門(mén)等城市未開(kāi)工地塊中超過(guò)60%容積率低于2，以偏改善項(xiàng)目為主，代建企業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注和拓展；

??長(zhǎng)沙、西安、上海、徐州等城市未開(kāi)工地塊主要集中于容積率2-3區(qū)間中，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需型項(xiàng)目；

??昆明、南寧、廣州、深圳等城市有較多容積率在3以上的未開(kāi)工地塊。尤其深圳有較多高容積率的住宅項(xiàng)目，其中既包括保障房、人才用房，也包括純商品住宅項(xiàng)目，要獲得此類(lèi)項(xiàng)目的代建機(jī)遇，可能對(duì)代建企業(yè)能夠拿出的產(chǎn)品方案、工程質(zhì)量提出更高要求。

??04

??43%未開(kāi)工地塊體量小于10萬(wàn)平方米

??代建風(fēng)險(xiǎn)性扔可控

??以10萬(wàn)平方米建面為地塊規(guī)模分界線來(lái)看，未開(kāi)工地塊中，小于10萬(wàn)平方米的地塊占43%，大于10萬(wàn)平方米的地塊占57%，其中以5-10萬(wàn)平方米規(guī)模的地塊占比最高、幅數(shù)也最多。我們認(rèn)為，中小規(guī)模的地塊更適合進(jìn)行代建。

　　分城市看，上海、福州、天津濟(jì)南10萬(wàn)平方米以下體量的未開(kāi)工地塊較多，反之珠海、廈門(mén)、長(zhǎng)春、佛山等地的未開(kāi)工地塊多在10萬(wàn)平方米以上。對(duì)于中小代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該主動(dòng)拓展規(guī)模較小的地塊代建，盡量保持短平快地完成項(xiàng)目的代建代銷(xiāo)以及回款，保證企業(yè)安全性為第一要?jiǎng)?wù)。而對(duì)于頭部代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，大規(guī)模項(xiàng)目更有助于進(jìn)一步放大品牌效應(yīng)，同時(shí)增加市場(chǎng)份額。

??總體而言，在3.6億未開(kāi)工的城投土地中，仍潛藏較大的代建空間，綜合考慮地塊的拿地時(shí)間、城投開(kāi)工意愿、項(xiàng)目區(qū)位條件、容積率條件、規(guī)模條件等因素，優(yōu)勢(shì)不同的代建企業(yè)可以在深挖不同城市的未開(kāi)工地塊類(lèi)型和項(xiàng)目需求后，可以選擇更加適宜的城市進(jìn)行深耕、拓展。