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??近期，個別銀行網(wǎng)點收緊線上房貸提前還款政策。此類操作僅為個案，商業(yè)銀行房貸政策和提前還款政策總體保持穩(wěn)定。當(dāng)然，考慮到提前還款是最近三年市場熱點，也是購房者很關(guān)心的問題，因此適當(dāng)關(guān)注和研究也很有必要。

??一、相關(guān)操作情況

??根據(jù)公開報道，我們對收緊提前還款政策進(jìn)行列表說明。從此類案例來看，銀行對提前還款本身依然是持開放態(tài)度的，但是在金額、次數(shù)、預(yù)約時間等方面有微小變化。因此其本身屬于個案性質(zhì)，且主要是指線上的操作模式。

??二、居民家庭和銀行的心態(tài)

??1、居民家庭心態(tài)

??購房者或居民家庭選擇提前還款，原因其實不復(fù)雜，甚至也不用上升到“理財收益率”的高度。從居民家庭的日常生活考慮，會認(rèn)為償還利息不劃算，或者說每月還款中利息占月供的比重偏大，自然是希望通過提前還款來降低月供的本金額。這樣既減少后續(xù)利息支出，也減少后續(xù)月供壓力。這種心態(tài)和過去兩年的心態(tài)其實是一樣的，進(jìn)一步說明月供方面的財務(wù)統(tǒng)籌安排是最近三年購房者比較關(guān)心的內(nèi)容。

??2、商業(yè)銀行心態(tài)

??從商業(yè)性出發(fā)，商業(yè)銀行對于一些線上提前還款的模式進(jìn)行微調(diào)，本身也可以理解。尤其是從貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性等角度出發(fā)更是如此。當(dāng)然若是對比過去兩年，其差異點或在于，部分商業(yè)銀行去年的個人住房貸款余額有所減少，且其降幅高于2023年。從這個角度看，銀行今年對于穩(wěn)定房貸余額或有更新的要求，自然對于一些提前還款相對多的網(wǎng)點會有收緊操作。尤其是對一些貸款余額或貸款量有明確考核的商業(yè)銀行更是如此。

??三、政策建議

??1、適當(dāng)對此類問題做監(jiān)測

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)風(fēng)險問題始終是需要持續(xù)關(guān)注的問題。除了房價波動風(fēng)險、開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險外，對已購房人群而言，房貸償還是其最關(guān)心的內(nèi)容。過去兩年我國在持續(xù)降低存量房貸方面有較好的政策，實實在在降低了居民家庭的月供成本。當(dāng)前出現(xiàn)了一些新情況，雖然是個案，但從房地產(chǎn)風(fēng)險防范的角度，依然需要持續(xù)進(jìn)行關(guān)注，因為可能其他一些購房者也有類似的心態(tài)。所以后續(xù)也建議銀行要適當(dāng)對此類問題做監(jiān)測。

??2、明確政策穩(wěn)定的總基調(diào)

??關(guān)于是否會有提前還款的統(tǒng)一性收緊政策，實際上市場上不用多慮。對于提前還款，本身國家層面是持開放態(tài)度的，即基于合同規(guī)則可允許購房者和商業(yè)銀行進(jìn)行協(xié)商，包括基點的調(diào)整等。同時也不會設(shè)定障礙去阻攔提前還款的操作。當(dāng)然在實操中，部分銀行網(wǎng)點的操作容易引起猜測。據(jù)此商業(yè)銀行對于一些操作可形成統(tǒng)一口徑，以增強社會公眾對政策穩(wěn)定的預(yù)期。

??3、聚焦降月供做好政策儲備

??提前還款的問題，本質(zhì)上是“降月供”問題。此前蘇州等地出臺“三低一寬”政策，本身就是降低月供的非常好的地方性操作。雖然此類操作主要針對新購房情況，但對存量房貸也是有啟發(fā)的。換句話說，若是適當(dāng)增加還款期限、給予5年緩沖期等，客觀上對于購房者將有實質(zhì)性的減負(fù)效應(yīng)。這也和當(dāng)前居民家庭收入狀況及現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是比較吻合的。另外，包括商轉(zhuǎn)公政策推廣、明確今年房地產(chǎn)向好發(fā)展態(tài)勢、明確房貸成本有進(jìn)一步降低空間等，都是各地要積極宣傳的工作，即要真正在降月供、穩(wěn)房貸等方面做好工作。