??導(dǎo)讀：粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)域市場容量可觀；本土房企占據(jù)發(fā)展先機(jī)，外來房企合作突圍；中小規(guī)模粵系房企仍需鞏固優(yōu)勢資源、深化布局。

??廣東憑借區(qū)位優(yōu)勢和國家戰(zhàn)略定位，多年來積累的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，為房地產(chǎn)市場帶來了雄厚的區(qū)域市場容量和堅實(shí)的需求支撐。特別是在《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布的中長期政策利好下，粵9城及周邊城市迎來進(jìn)一步發(fā)展機(jī)遇，成為各大房企戰(zhàn)略布局的重要板塊。

??當(dāng)前，在各大派系房企中，粵系房企陣營最大、發(fā)展實(shí)力突出，同時規(guī)模跨度也較大，分布在行業(yè)各個梯隊(duì)。其中，除了已經(jīng)完成全國化布局的行業(yè)龍頭房企之外，區(qū)域深耕型房企和核心城市深耕的中小規(guī)?；浵捣科蟀l(fā)展?jié)摿σ膊蝗菪∮U。此外，在大灣區(qū)市場外來房企也已占據(jù)一席之地，雖然總體市場份額仍不及本土房企，但也不斷通過招拍掛、收并購、合作開發(fā)等多元途徑積極加碼布局。

??本專題我們將通過梳理廣東省及大灣區(qū)粵9城房地產(chǎn)市場的基本面情況，結(jié)合不同梯隊(duì)粵系房企的規(guī)模及布局特征，對大灣區(qū)市場布局的本土及外來房企的競爭格局進(jìn)行分析。我們認(rèn)為，在競爭日趨激烈的市場格局下，本土房企特別是中小規(guī)模的粵系房企未來仍需積極尋找機(jī)會、進(jìn)一步深化布局。同時積極發(fā)揮本土化優(yōu)勢，在城市更新的存量土地市場鞏固并拓寬護(hù)城河。

??01

??廣東及大灣區(qū)房地產(chǎn)市場概況

??1、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)上升為國家級發(fā)展戰(zhàn)

??廣東簡稱“粵”，省會廣州，是位于中國東南沿海的省級行政區(qū)。從行政區(qū)劃來看，廣東下轄21個地級市、65個市轄區(qū)和20個縣級市。從地理位置來看，廣東與廣西、湖南、江西、福建、香港、澳門相鄰，與海南隔海相望。自改革開放以來，以泛珠三角區(qū)域?yàn)榘l(fā)展腹地，廣東憑借區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)達(dá)的交通運(yùn)輸樞紐，成為經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、開放程度較高的區(qū)域之一，在國家發(fā)展及“一帶一路”建設(shè)中占有重要的戰(zhàn)略地位。

??隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域競爭力的不斷加強(qiáng)，2014年深圳市政府工作報告首次提出“灣區(qū)經(jīng)濟(jì)”概念。隨后，相關(guān)政策陸續(xù)出臺，2017年3月在全國兩會上“粵港澳大灣區(qū)”被正式寫入政府工作報告。2019年2月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。至此，推進(jìn)由廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶9城以及香港、澳門構(gòu)成的粵港澳大灣區(qū)建設(shè)正式上升為國家級的重要發(fā)展戰(zhàn)略?！痘浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》遠(yuǎn)期展望到2035年，將為大灣區(qū)帶來中長期利好。

??2、地區(qū)生產(chǎn)總值高、人口多，區(qū)域市場容量大

??廣東作為中國經(jīng)濟(jì)第一大省，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)32年來保持在全國第一的位置，占到全國總體量的近11%。2020年，廣東省實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值110760.9億元，其中粵9城地區(qū)生產(chǎn)總值合計89523.9億元，占比近80.8%。包含香港和澳門在內(nèi)，粵港澳大灣區(qū)2020年整體貢獻(xiàn)GDP近115306.1億元，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。

??從區(qū)域人口來看，規(guī)模上“七普”數(shù)據(jù)顯示截至2020年廣東全省常住人口達(dá)1.26億人，是全國人口第一大省。較2010年第六次全國人口普查的總?cè)丝谠隽拷?169萬人，增幅達(dá)20.8%，遠(yuǎn)高于全國5.93%的平均漲幅，人口增量及增速在全國31個省市自治區(qū)中均居首位。此外，粵港澳大灣區(qū)截至2020年常住人口也近8618萬人，其中粵9城常住人口占比達(dá)90.5%，區(qū)域人口規(guī)模與其他地區(qū)相比也保持領(lǐng)先。此外，年輕人口較多、勞動力占比高，也進(jìn)一步深化了粵港澳大灣區(qū)的人口紅利。

??基于雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、良好的創(chuàng)新氛圍以及相對較高的收入，常住人口的流入為粵9城帶來了極大的區(qū)域市場容量和更為堅實(shí)的需求支撐。特別是隨著粵港澳大灣區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃政策紅利的逐步釋放，大灣區(qū)對資金、高素質(zhì)人才等發(fā)展要素的吸引力也會持續(xù)增強(qiáng)。未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量有望實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的躍升，中長期發(fā)展?jié)摿捎^。

??3、極點(diǎn)帶動、輻射周邊，大灣區(qū)市場需求外溢（略）

??4、大灣區(qū)迎來發(fā)展機(jī)遇，房企積極投資布局（略）

??02

??粵系房企規(guī)模梯隊(duì)及布局特征

??1、受地緣文化影響，粵系房企風(fēng)格更低調(diào)務(wù)實(shí)

??粵系房企起步于80年代，主要是指從廣東省起家、成長起來的一眾房企。早期成立的一批傳統(tǒng)老牌粵系房企，包括萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等，國有屬性較強(qiáng)，多為國企、央企。由于廣東省又以“經(jīng)商”著稱，按發(fā)家地的地域性特征，粵系房企又可分為潮汕系、廣府系、客家系三大主要民系。潮汕系專注于經(jīng)營業(yè)務(wù)、踏實(shí)穩(wěn)重，典型代表房企有龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、星河集團(tuán)、華南城、海倫堡、鴻榮源等。廣府系掌門人低調(diào)務(wù)實(shí)、注重產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，大中型房企較多，主要有碧桂園、雅居樂、美的置業(yè)、中國奧園、敏捷集團(tuán)、星河灣等?？图蚁抵貙?shí)業(yè)、講商道，是最為低調(diào)的民系，房企規(guī)模普遍不大，如方直集團(tuán)、東源路橋等。

??粵系房企發(fā)展至今已有近40年歷史，在經(jīng)營管理上，除了中國恒大、卓越集團(tuán)等個別企業(yè)，大多粵系房企掌門人都來自廣東本省。因此受地緣文化影響較大，形成低調(diào)、務(wù)實(shí)的風(fēng)格，主要體現(xiàn)在兩個方面：

??一是，財務(wù)相對穩(wěn)健。多數(shù)粵系房企都偏好穩(wěn)健擴(kuò)張的節(jié)奏，重視財務(wù)安全，目前來看，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍光集團(tuán)、越秀地等典型上市粵系房企財務(wù)指標(biāo)都處于綠檔，控杠桿的可持續(xù)發(fā)展效應(yīng)也在不斷釋放，這也是不少粵系房企市場估值走高的重要原因之一。

??二是，重利潤。近年來行業(yè)盈利持續(xù)下行，但是粵系房企的盈利能力仍然保持在行業(yè)領(lǐng)先地位。從凈利率來看，2020年凈利率TOP20上市房企中粵系占到半數(shù)，如中海地產(chǎn)被稱為“利潤王”，凈利率常年保持在行業(yè)最高區(qū)間，2020年達(dá)到25.7%。此外，龍光集團(tuán)、時代中國、佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)等房企2020年整體毛利率均在30%左右，華潤置地、龍光集團(tuán)、合景泰富等凈利率都超過15%，在行業(yè)表現(xiàn)突出。

??此外，粵系房企在經(jīng)營上“集權(quán)性”和“家族性”特征顯著。盡管部分已全國化的粵系房企走上職業(yè)經(jīng)理人道路，如萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)等，也有不少提出或已經(jīng)實(shí)施引入職業(yè)經(jīng)理人，但是效果并不佳。整體來看粵系房企在經(jīng)營管理上放權(quán)較弱，且家族繼承多。例如碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展等，二代接班或進(jìn)入管理層的諸多，這與廣東的家族觀念也有一定關(guān)系。

??2、粵系房企發(fā)展實(shí)力突出，內(nèi)部規(guī)模梯隊(duì)跨度大

??當(dāng)前，在各大派系中，粵系房企陣營龐大、發(fā)展實(shí)力最為突出。由于起步時間、發(fā)展模式不一，內(nèi)部呈現(xiàn)分化，規(guī)?？缍却?，分布在行業(yè)各個梯隊(duì)。從2020年克而瑞全口徑銷售金額排行榜來看，TOP200中有37家粵系入榜，入榜數(shù)量領(lǐng)先于其他派系，其中17家規(guī)模在千億以上，且在TOP10中占據(jù)了7個席位，這也奠定了粵系在我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響力和話語權(quán)。

??（部分略）

??3、粵系房企三類布局特征，大灣區(qū)戰(zhàn)略地位突出

??（1）龍頭房企已經(jīng)或基本形成全國化均衡布局（略）

??（2）部分房企深耕大灣區(qū)為主，區(qū)外擴(kuò)張并舉

??第二類是以深耕粵港澳大灣區(qū)為主，區(qū)外擴(kuò)張并舉的規(guī)模房企。龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)、時代中國、越秀地產(chǎn)、深業(yè)集團(tuán)等一批企業(yè)，基于珠三角廣闊的房地產(chǎn)市場空間，選擇以深耕為主，從大本營城市出發(fā)，逐步滲透大灣區(qū)布局，后期也積極展開外拓、推動全國化進(jìn)程，謀求規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。但整體來說，這些企業(yè)由于外拓相對有限，大都集中在少數(shù)核心城市群部分城市，區(qū)域深耕特征仍比較顯著。

??在深耕模式下，這類房企對廣東省內(nèi)城市業(yè)績貢獻(xiàn)的依賴高，特別是粵港澳大灣區(qū)業(yè)績占比一般都超過半數(shù)以上，深業(yè)集團(tuán)、時代中國、中洲控股、方圓集團(tuán)等達(dá)到了70%以上。另一方面粵港澳大灣區(qū)作為核心布局區(qū)域，投資積累豐富，且在企業(yè)儲備資產(chǎn)中占據(jù)重要地位，對企業(yè)未來發(fā)展影響大。如龍光集團(tuán)、時代中國、越秀地產(chǎn)、合生創(chuàng)展在大灣區(qū)的土儲規(guī)模均超過半數(shù)。其中，合景泰富的大灣區(qū)業(yè)績貢獻(xiàn)和土儲占比相對其他企業(yè)較低，主要是企業(yè)布局圍繞粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域兩大主線均衡布局，但從占比來看，大灣區(qū)在企業(yè)布局中所占的權(quán)重仍是最高的。

??（部分略）

??（3）中小規(guī)模房企堅持扎根省內(nèi)核心城市發(fā)展

??除了已經(jīng)全國化、以及深耕外拓并舉的市場主流房企，另有一批堅持扎根廣東省內(nèi)核心城市的房企，也是粵系的重要構(gòu)成部分，如恒裕實(shí)業(yè)、合正集團(tuán)、勤誠達(dá)、京基集團(tuán)、鴻榮源、祈福集團(tuán)、頤安集團(tuán)等等，這類房企不傾向于外拓，聚焦省內(nèi)深圳、廣州中心城市，布局多個項(xiàng)目，盡管規(guī)模不大，但是在當(dāng)?shù)鼐邆湔J(rèn)知度和影響力，市場、資源和渠道優(yōu)勢都比較突出。

??（部分略）

??03

??粵系及大灣區(qū)布局房企競爭格局

??1、全國化房企、粵系深耕房企、外來房企三足鼎立

??粵港澳大灣區(qū)受益于政策利好，以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市輻射珠三角7城一體化，交通、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等快速發(fā)展，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場受益明細(xì)。在此背景下，布局大灣區(qū)的粵系房企及外來房企均享受到政策引導(dǎo)下的紅利?；浵等珖科?、粵系深耕型房企及外來房企三股勢力在大灣區(qū)市場上形成“三足鼎立”的競爭格局。

??其中，粵系全國化房企以碧桂園、恒大、萬科等房企為代表，于廣東起家，進(jìn)行全國化擴(kuò)張，但在大本營優(yōu)勢依然舉足輕重；粵系深耕型房企以龍光、佳兆業(yè)、時代中國等房企為代表，多年來以大灣區(qū)為戰(zhàn)略核心不斷深耕，灣區(qū)銷售或土儲體量占比50%以上。而以融創(chuàng)、世茂、龍湖等房企為代表的外來房企，瞄準(zhǔn)粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展契機(jī)，逐步入駐大灣區(qū)并不斷擴(kuò)大布局，鎖定戰(zhàn)略籌碼。

??2、內(nèi)部競爭：粵系全國化與深耕型房企各有千秋（略）

??（1）規(guī)模優(yōu)勢下，全國化房企大灣區(qū)市場份額領(lǐng)先

??（2）深耕房企布局更聚焦，部分城市市場表現(xiàn)突出

??3、外部競爭：外來房企合作突圍，本土房企舊改領(lǐng)先

??（1）外來房企入局大灣區(qū)遇壁壘，尋求曲線切入

??基于政策利好下的市場規(guī)模和增長潛力，粵港澳大灣區(qū)也成為外來房企的必爭之地。整體來看，外來房企首入大灣區(qū)時間集中在2015-2017年，與大灣區(qū)政策利好相契合。分城市來來看，廣州、佛山相對深圳而言進(jìn)入門檻和風(fēng)險較小，投資選擇空間更大，且城市熱度高、發(fā)展?jié)摿Υ?，成為眾多外來房企的首選城市。近年來，外來房企持續(xù)涌入大灣區(qū)，多家房企已基本實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)城市全覆蓋。隨著外來房企的不斷進(jìn)入，勢必對粵系本土房企，特別是粵系中小規(guī)模房企形成一定沖擊。

??值得注意的是，當(dāng)前在大灣區(qū)的市場份額競爭上，外來房企仍不及粵系本土房企。2021年上半年大灣區(qū)城市銷售金額TOP10排名中，領(lǐng)跑者均為本土房企，僅有世茂、陽光城、新力等少數(shù)外來房企上榜。

??一方面，由于外來房企進(jìn)入相對本土房企較晚，不占先發(fā)優(yōu)勢。另一方面，外來房企在進(jìn)入大灣區(qū)過程中需克服兩大壁壘。從文化及產(chǎn)品層面來看，大灣區(qū)是嶺南文化的重要傳承地，要將嶺南文化元素融入產(chǎn)品之中，考驗(yàn)外來房企對當(dāng)?shù)匚幕纳钊肜斫猓约白吭降漠a(chǎn)品打造能力。從政策層面來看，隨著近年來大灣區(qū)整體土地資源的稀缺程度上市，土地出讓條件趨于苛刻，同時產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新項(xiàng)目體量占比較大，對房企要求較高。在此背景下，外來房企更多地尋求曲線切入模式。當(dāng)前，外來房企在大灣區(qū)的納儲上，除了公開市場拿地，主要通過三種模式補(bǔ)充布局，以增強(qiáng)大灣區(qū)競爭力。

??一是收并購，世茂、陽光城、朗詩等房企均通過收購大灣區(qū)本土房企的部分項(xiàng)目打開市場，其中世茂最早于2010年6月即通過入股的方式獲得廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目20%的權(quán)益，截至2020年年末，于粵港澳大灣區(qū)土地儲備的總可售貨值達(dá)人民幣4080億元。

??二是合作，該種方式在外來房企的進(jìn)入方式中最為普遍，其中比較常見的是與粵系本土房企合作，2021年以來，旭輝、濱江、仁恒等房企均與粵系本土房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，旨在于大灣區(qū)的納儲及開發(fā)方面展開合作。如濱江在2021年4月與越秀地產(chǎn)舉行了戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，越秀TOD·星航項(xiàng)目將是濱江首次參與廣州項(xiàng)目的開發(fā)。同時，也有少部分外來房企與外來房企聯(lián)手，如弘陽地產(chǎn)于2021年2月聯(lián)手中梁，在大灣區(qū)的土地獲取、收并購等領(lǐng)域展開合作。

??三是城市更新，隨著大灣區(qū)深圳、廣州等城市土地資源的日漸稀缺，存量土地開發(fā)成為當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)常態(tài)，繼而城市更新成為外來房企補(bǔ)充土地儲備的重要方式之一。值得注意的是，外來房企基于地緣優(yōu)勢缺乏及舊改經(jīng)驗(yàn)不足等因素，參與城市更新項(xiàng)目多以與粵系本土房企合作為切入口。例如，龍湖與奧園合作，入局廣州黃埔新田村舊改；金科與海倫堡簽署戰(zhàn)略合作，涉及推動大灣區(qū)舊改項(xiàng)目獲取等。

??（2）本土房企占據(jù)舊改先機(jī)，內(nèi)部合作強(qiáng)化優(yōu)勢（略）

??04

??總結(jié)：市場機(jī)會與發(fā)展方向

??1、粵系本土房企占據(jù)發(fā)展先機(jī)，價值釋放可期

??總體來說，粵系房企起步早、整體發(fā)展成熟化、綜合實(shí)力突出。對于粵系房企來說，區(qū)域未來的機(jī)會主要來自于兩方面：一是，粵港澳大灣區(qū)相對于其他城市群，市場空間大，且受政策利好，外部環(huán)境利好于企業(yè)在本土的發(fā)展。二是在長期深耕布局下，粵系房企在土地儲備的量和質(zhì)上占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢，資產(chǎn)價值升值潛力可觀。且對于區(qū)域市場以及客戶需求更加熟悉和了解，擁有一定的品牌沉淀、市場接受度更高，有助于把握機(jī)遇和紅利，是與外來房企競爭的一大利器。

??目前，無論是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國化的粵系房企，或是深耕外拓并舉的粵系房企，大本營地位仍然牢固，土地儲備在區(qū)域形成規(guī)模。如第一梯隊(duì)的碧桂園、保利發(fā)展，大灣區(qū)土地儲備依舊占據(jù)絕對優(yōu)勢。截至2020年底保利發(fā)展在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備（未售建面）達(dá)到3888.75萬方，碧桂園權(quán)益口徑土地儲備（未售建面）也達(dá)到2171.16萬平方米。另外，龍光集團(tuán)、雅居樂、佳兆業(yè)、時代中國、越秀地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、珠江投資等一批房企的投資積累也相當(dāng)豐厚，土地儲備均過千萬方。特別是龍光集團(tuán)、合生創(chuàng)展、珠江投資這些前期有著豐厚土地儲備的房企，土地升值將為企業(yè)創(chuàng)造更高的效益。

??對于粵系房企來說，未來區(qū)外布局或全國化固然重要。但是粵港澳大灣區(qū)在大本營優(yōu)勢和廣闊的市場空間及前景之下，戰(zhàn)略地位不言而喻。特別是堅持扎根廣東省內(nèi)核心城市發(fā)展的粵系房企而言，盡管整體規(guī)模并不出眾，但在當(dāng)?shù)鼐邆湎喈?dāng)?shù)恼J(rèn)知度和影響力，市場、資源和渠道優(yōu)勢都比較突出。未來仍需進(jìn)一步深化布局，積極尋找機(jī)會、鞏固發(fā)展優(yōu)勢。

??2、存量市場打開，本土房企城市更新競爭力突顯

??另一方面，在土地資源相對稀缺、城市開發(fā)日益飽和的背景下，以深圳、廣州為代表的大灣區(qū)城市均進(jìn)入到存量時代。隨著近年大灣區(qū)城市存量市場進(jìn)一步打開，大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目增量可觀。目前，各城市城市更新政策即時跟進(jìn)并不斷完善。以深圳為例，2020年7月出臺的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》進(jìn)一步鞏固了深圳城市更新市場預(yù)期，2020年12月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》通過人大表決，2021年3月正式實(shí)施，對城市更新行業(yè)發(fā)展具有里程碑式意義。深圳2021年供地計劃中存量建設(shè)用地占比63.58%，較上年提升7.65個百分點(diǎn)。

??在市場與政策導(dǎo)向下，越來越多外來房企也躋身大灣區(qū)城市更新行列，例如融創(chuàng)、首開、旭輝、世茂、遠(yuǎn)洋等，其中融創(chuàng)和首開在大灣區(qū)的舊改土儲位列前十。盡管外來房企的舊改突圍對粵系本土房企會造成一定沖擊，但鑒于城市更新對專業(yè)化要求較高，且開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢，土儲轉(zhuǎn)化仍需時日。

??相比之下，粵系房企基于多年來在舊改方面的沉淀經(jīng)驗(yàn)，一方面積累了豐厚儲備，同時在項(xiàng)目的獲取上也更占優(yōu)勢，無論是當(dāng)前轉(zhuǎn)化土儲還是未來可轉(zhuǎn)化儲備均相對領(lǐng)先。其中，佳兆業(yè)2020年以1.08億平方米的城市更新規(guī)劃建面位居榜首，預(yù)計未來1-2可轉(zhuǎn)化城市更新近420萬平方米，逾2000億貨值；富力、恒大、保利、時代等房企的舊改規(guī)劃建面也均超過5000萬平方米。

??基于大灣區(qū)存量市場的不斷打開，以及粵系本土房企在城市更新上多年的沉淀，未來粵系本土房企在城市更新方向上發(fā)展?jié)摿善?，可繼續(xù)深入強(qiáng)化，在城市更新方面加深并拓寬護(hù)城河。