隨著近期多家上市房企再融資獲得證監(jiān)會發(fā)審委審核通過后，暫停了已近4年之久的國內(nèi)房地產(chǎn)再融資已出現(xiàn)松動跡象。據(jù)中房網(wǎng)粗略測算，截至3月25日，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)的A股，累計(jì)約40家左右上市房企發(fā)布了再融資預(yù)案，擬再融資額度接近1800億元。
最新報道
回顧：房地產(chǎn)再融資叫停的那三年
- 25房企停止681億再融資
- 融資成本高企
從2010年至今，包括招商、金地和保利等25家已發(fā)布增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)公司停止了增發(fā)，預(yù)募資金額約為681.8億元。
數(shù)據(jù)顯示，上市房企2010年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率為66.61%，今年一季度已升至73.98%。股權(quán)融資大門被關(guān)后，房企的資產(chǎn)負(fù)債率逐級遞增。
房企融資相關(guān)政策
- 證監(jiān)會國土部聯(lián)手把關(guān)房地產(chǎn)融資
- 證監(jiān)會暫停受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請
2010年4月，證監(jiān)會宣布與國土部建立聯(lián)合監(jiān)管工作機(jī)制，房企IPO或再融資都需先征求國土部意見。
2010年10月，證監(jiān)會宣布，為堅(jiān)決貫徹國務(wù)院及相關(guān)部門陸續(xù)出臺的一系列規(guī)范土地出讓、稅收、信貸等產(chǎn)業(yè)和金融政策，暫緩受理房企重組申請，對已受理的房企重組申請征求國土部意見。
地產(chǎn)再融資開閘傳言再起
細(xì)看傳聞中的這6家房企，宋都股份、新湖中寶，甚至擬借殼的綠地集團(tuán)，都在保障性安居工程方面有所涉及。這也許是這些企業(yè)自信可能被監(jiān)管部門放行的依據(jù)之一。相比之下，一些豪宅開發(fā)企業(yè)則表示，即便公司提交再融資方案，獲批可能性也極小。
A股房企再融資功能喪失究竟影響幾何？
在國內(nèi)資本市場對房企再融資大門緊閉的2010-2012年這三年當(dāng)中，無論從房地產(chǎn)開投資、全國住宅均價以及這三年房企銷售金額和銷售面積這四項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈高位向上態(tài)勢。顯然，房企國內(nèi)再融資大門緊閉并沒有扼住開發(fā)商資金鏈的脖子。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2010-2012年房企銷售TOP10總金額分別為：5319億元、6298億元、8222億元；銷售TOP10總面積為：5329萬平方米、6317萬平方米、8590萬平方米。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010-2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為：48267億元、61740億元、71804億元；期間全國住宅均價分別為：4724元/平方米、5010.7元/平方米、5429元/平方米。
2012年以來部分房企香港融資、借殼案例
房企國內(nèi)再融資大門的關(guān)閉，令一些房企選擇在香港直接上市或借殼上市。但根據(jù)香港上市規(guī)則，上市公司控制權(quán)變動24個月內(nèi)，如果向取得控制權(quán)人士收購資產(chǎn)，并構(gòu)成了非常重大的收購事項(xiàng)，即按照香港《證券上市規(guī)則》計(jì)算的資產(chǎn)比率、盈利比率、收益比率、代價比率、股份比率中任何比率達(dá)到或超過100%的，需將該交易當(dāng)做IPO處理。這個規(guī)定意味著已經(jīng)在香港借殼上市的房企兩年內(nèi)將難以依靠這一海外平臺開展大規(guī)模融資，對于這些借殼成功的房企來講仍然是個煎熬。
2011年以來部分房企國內(nèi)借殼成功案例
房企再融資緊閉的這三年，不乏A股有借殼成功的案例出現(xiàn)。分析認(rèn)為，盡管各家重組公司的“先天條件”不同，但上述所有得到監(jiān)管部門首肯的公司共同點(diǎn)在于，獲得了國土資源部的核查意見。因此，推進(jìn)重組就不再“遙遙無期”。而無法獲得國土資源部批文的房企，恐怕是無奈撤回重組申請的重要原因。但同樣，這些繞道借殼上市A股成功的房企，也無法在A股市場上實(shí)現(xiàn)再融資。
房企再融資松綁可能性有多大？
雖然經(jīng)常傳來否認(rèn)的聲音，但最近多家地產(chǎn)公司的停牌以及坊間的各種消息，我們相信管理層至少有變相放開再融資閘門的可能，相對符合條件的企業(yè)經(jīng)過審批還是有可能出現(xiàn)在融資通道之上。首先，由于整體直接融資市場關(guān)閉，房企要大量通過影子銀行、信托等其他系統(tǒng)來融資，對整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境實(shí)際已經(jīng)產(chǎn)生了一定的不利影響，放開資本市場直接融資的通道，維持行業(yè)的資金穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性風(fēng)險，通過市場環(huán)境和條件支持地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展，符合讓金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。其次，放開房地產(chǎn)企業(yè)再融資，有利于企業(yè)獲得更快的發(fā)展能力，既可以實(shí)現(xiàn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動，也可以通過增加供給達(dá)到抑制房價過快上漲的效果。
對于房企再融資松綁的方向，目前業(yè)內(nèi)普遍的看法是：第一，應(yīng)該不會涉及IPO放開。第二，會向城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)改造傾斜，有這方面再融資需求的相對容易通過。第三，債券融資易過關(guān)。
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李戰(zhàn)軍：我國房地產(chǎn)投資融資現(xiàn)狀
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績提升增強(qiáng)了投資者信心。穩(wěn)增長政策減弱了投資者對房地產(chǎn)政策擔(dān)憂。擁有境外融資平臺的房企補(bǔ)充資本改善資金面需求較強(qiáng)。
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余豐慧：房企再融資有條件放開也不妥
財(cái)經(jīng)評論人余豐慧表示，未來房企融資政策可能會有條件地放開。在房地產(chǎn)調(diào)控危機(jī)重重，高房價宛如脫韁野馬難以馴服，民眾意見越來越大的情況下，既是有條件放開房企再融資也不妥當(dāng)。
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民生證券：再融資松綁可期
民生證券研究報告指出，新管理層上任后，地產(chǎn)調(diào)控思路已發(fā)生轉(zhuǎn)變。而通過資金支持加快開發(fā)商手中的庫存周轉(zhuǎn)將是未來政策的大方向，房企再融資的開閘也符合新的調(diào)控思路。
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東方證券：地產(chǎn)再融資放開大勢所趨
東方證券研究報告指出，地產(chǎn)再融資放開將是大勢所趨，對房企業(yè)提升業(yè)績及地產(chǎn)股估值有利。近期市場傳地產(chǎn)股再融資將放開，這也成為近期地產(chǎn)反彈重要催化因素。
