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中房網(wǎng)

再融資開(kāi)閘 “任志強(qiáng)們”伸手要錢(qián)

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A股房地產(chǎn)再融資功能喪失始于2010年。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)”的消息。至此，房企重組和再融資審批暫停至今已近4年。
進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)再融資初現(xiàn)松動(dòng)。1月，海印股份發(fā)布公告稱其非公開(kāi)發(fā)行A股股票的申請(qǐng)獲得審核通過(guò)，這也被視為自2010年以來(lái)首家再融資方案獲批的房企。2月25日，外高橋發(fā)布再融資公告。3月4日，萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H計(jì)劃正式獲得審批通過(guò)。3月17日，停牌近9個(gè)月的金豐投資宣布擬注入綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億元，成為A股歷史上最大規(guī)模的借殼方案。至此，市場(chǎng)已經(jīng)明顯感覺(jué)到房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘的跡象。
如果說(shuō)之前獲批的房地產(chǎn)重組和再融資是有條件放開(kāi)的話，3月19日中茵股份和天?；ǘㄏ蛟霭l(fā)的獲批使得市場(chǎng)對(duì)于真正意義上的再融資開(kāi)閘的期待變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。然而，再融資獲批的腳步并未就此停止，并在不斷擴(kuò)大。3月24日，北京城建發(fā)布公告稱，其再融資39億方案也獲得了證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò)。
無(wú)獨(dú)有偶，就連一向未從資本市場(chǎng)上“要錢(qián)”的任志強(qiáng)也打起了再融資的主意。3月24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)晚間發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)68669萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)16億元。
至此，據(jù)中房網(wǎng)粗略測(cè)算，截至3月25日，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)的A股，累計(jì)約40家左右上市房企發(fā)布了再融資預(yù)案，擬再融資額度接近1800億元。

資金成房企發(fā)展瓶頸 風(fēng)險(xiǎn)管理是關(guān)鍵

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再融資功能的解禁，對(duì)于謀求規(guī)?；l(fā)展的中小房企而言，無(wú)疑是打了一針強(qiáng)心劑。以華遠(yuǎn)地產(chǎn)和萬(wàn)科為例，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2013年完成銷售簽約額56.1億元，銷售簽約面積50.8萬(wàn)平方米,在由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布的“2014年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”排名中位列第145位；而萬(wàn)科在“2014年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”排名中則已連續(xù)多年蟬聯(lián)第一，其2013全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1489.9萬(wàn)平方米，銷售金額1709.4億元。
不得不承認(rèn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張速度相比萬(wàn)科等確實(shí)不快。單從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，任志強(qiáng)帶領(lǐng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)已落后當(dāng)年同為“華潤(rùn)系”的萬(wàn)科太多太多。糾其原因，沒(méi)有從資本市場(chǎng)上拿錢(qián)，確實(shí)對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)?；陌l(fā)展產(chǎn)生瓶頸。
“萬(wàn)科當(dāng)年從資本市場(chǎng)拿到了幾百億元的資金，我們沒(méi)從市場(chǎng)拿一分錢(qián)，我們從零開(kāi)始，但現(xiàn)在我們的總資產(chǎn)已經(jīng)100多億元了?！比沃緩?qiáng)當(dāng)年如是解釋華遠(yuǎn)與萬(wàn)科之間巨大差距的原因，而這種看似合理的解釋中明顯帶有某種程度的“不服”。
的確，沒(méi)有充分利用資本市場(chǎng)的融資功能，其所帶來(lái)的影響就是，當(dāng)華遠(yuǎn)在向百億元銷售額沖擊的時(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始沖擊2000億元的銷售目標(biāo)了。由此可見(jiàn)，融資功能對(duì)于房企發(fā)展的重要性。
《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》的部分結(jié)論也證實(shí)了這一點(diǎn)。報(bào)告稱，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理向來(lái)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來(lái)由于銷售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。
房企加大杠桿加速擴(kuò)張的同時(shí)，必然會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)雖然沒(méi)有把握住上一輪的快速發(fā)展期，但近年來(lái)，該公司在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，一直強(qiáng)調(diào)收益率和回報(bào)數(shù)額。此前任志強(qiáng)曾向媒體透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)綜合指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)排名領(lǐng)先，在上市企業(yè)里沒(méi)從市場(chǎng)拿一分錢(qián)，但給股東的現(xiàn)金分紅是最多的。而在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的收益率水平一直前列。
由此可見(jiàn)，作為500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在未來(lái)的發(fā)展道路上，是選擇快速規(guī)?；l(fā)展經(jīng)營(yíng)，還是走穩(wěn)健路線，是今后房地產(chǎn)企業(yè)不得不探討的話題。

行政調(diào)控逐漸淡化 房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘意義重大

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對(duì)于時(shí)隔三年之后房企再融資的開(kāi)閘，在研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，可謂意義重大。CRIC研究中心分析認(rèn)為，再融資的開(kāi)閘對(duì)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及資金壓力的緩解都將起到直接的積極作用，降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用，提升上市房企的盈利能力，對(duì)企業(yè)持續(xù)走低的利潤(rùn)率將起到很好的提振作用。
這個(gè)觀點(diǎn)也得到了瑞銀證券的呼應(yīng)。瑞銀證券的分析報(bào)告稱，再融資的開(kāi)放，將明顯改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金面。股權(quán)融資能使開(kāi)發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負(fù)債率將顯著下降。更為重要的是，資金松緊變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過(guò)度悲觀猜測(cè)。
不過(guò)，CRIC研究中心也提醒，再融資方案獲批可能也并非一帆風(fēng)順，項(xiàng)目需要符合國(guó)家政策，也就是說(shuō)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等項(xiàng)目更容易獲批。資金情況不佳的中小房企在這一輪調(diào)整中則會(huì)受到更大的壓力。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱更是表示，中國(guó)證券市場(chǎng)最近3年再融資渠道的封閉，已經(jīng)將很多優(yōu)秀的企業(yè)推向了海外資本市場(chǎng)，讓他們發(fā)現(xiàn)了境外有更多更便宜的資金。“房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘是好事，但時(shí)機(jī)已晚，數(shù)量也小，杯水車(chē)薪?！痹谒磥?lái)，由于時(shí)機(jī)的問(wèn)題，再融資放開(kāi)對(duì)房企資金鏈的幫助有限，而且還存在審批完成后的實(shí)施擔(dān)憂。
但無(wú)論如何，再融資的開(kāi)閘還是代表了深層次的積極意義。國(guó)泰君安則在報(bào)告中更是直接指出，上市房企再融資實(shí)質(zhì)性開(kāi)閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，強(qiáng)制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是一方面通過(guò)增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場(chǎng)供給能力，另一方面在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，通過(guò)限購(gòu)等手段抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。[詳細(xì)]

再融資放開(kāi)利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)再融資的開(kāi)閘，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，已經(jīng)從控制需求轉(zhuǎn)向增加供給，從行政化手段逐步轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)化手段。房地產(chǎn)再融資的放開(kāi)，釋放了積極的信號(hào)，并顯示出調(diào)控思路的日漸成熟。避免以往一刀切的調(diào)控思路，將有助利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

名詞解釋

再融資是指上市公司通過(guò)配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場(chǎng)上進(jìn)行的直接融資。再融資對(duì)上市公司的發(fā)展起到了較大的推動(dòng)作用。

在1998年以前，配股是上市公司再融資的惟一方式，2000年以來(lái)，增發(fā)成為上市公司對(duì)再融資方式的另一選擇；2001年開(kāi)始，可轉(zhuǎn)債融資成為上市公司追捧的對(duì)象。我國(guó)上市公司在選擇再融資方式時(shí)所考慮主要是融資的難易程度、門(mén)檻高低以及融資額大小等因素，就目前而言，股權(quán)融資成為上市公司再融資的首選。

部分案例

·3月24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)68669萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)16億元?？鄢l(fā)行費(fèi)用后將全部投入北京門(mén)頭溝項(xiàng)目、北京大興項(xiàng)目、北京瀾悅項(xiàng)目。

·3月24日，北京城建擬以不低于9.38元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)4.16億股股票，公開(kāi)發(fā)行募集不超過(guò)39億元資金，將主要投入北京世華龍樾、北京海梓府、北京上河灣和北京平各莊一級(jí)土地開(kāi)發(fā)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

·3月19日，中茵股份擬以不低于9.53元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)1.8億股，募集資金不超過(guò)17.15億元。募集資金將全部用于“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)。

·3月19日，天?；〝M以不低于4.48元/股的發(fā)行價(jià)格，發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)3.46億股，募集資金15.5億元，用于建設(shè)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

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