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??3月31日，全國(guó)首單由存量商業(yè)辦公資產(chǎn)改造為保障性租賃住房的REITs產(chǎn)品——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT在上海證券交易所正式掛牌交易，上市首日漲幅高達(dá)29.99%。

??自申報(bào)發(fā)行以來(lái)，該REIT便吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注與資本熱捧。募集份額5億份，發(fā)售價(jià)格2.724元/份，募集資金規(guī)模達(dá)13.62億元。網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數(shù)約181倍，公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)更是高達(dá)494倍。而從3月5日獲批到掛牌上市，僅歷時(shí)18個(gè)工作日，刷新了公募REITs市場(chǎng)紀(jì)錄。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，該項(xiàng)目的快速獲批充分彰顯了監(jiān)管層對(duì)保障性租賃住房市場(chǎng)的重視與支持，而其上市首日的亮眼表現(xiàn)則受益于多重政策利好：證監(jiān)會(huì)加快REITs常態(tài)化發(fā)行步伐，保障性租賃住房項(xiàng)目可享受4%低利率貸款等支持。此外，在當(dāng)下“資產(chǎn)荒”背景下，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益資產(chǎn)的需求愈發(fā)迫切。

??公開(kāi)資料顯示，該產(chǎn)品以上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司持有的虹橋璟智項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，均為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)租賃住房標(biāo)桿項(xiàng)目。其中，虹橋璟智項(xiàng)目是上海市首批Rr4租賃用地項(xiàng)目，江月路項(xiàng)目則是閔行區(qū)首個(gè)由存量商辦改造而成的租賃住房項(xiàng)目，兩者市場(chǎng)需求旺盛、運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)基金招募說(shuō)明書(shū)披露，江月路項(xiàng)目租賃住房部分、江月路項(xiàng)目配套商業(yè)部分以及虹橋項(xiàng)目租賃住房部分出租率均超90%。

??2024年以來(lái)，保障性租賃住房板塊成為公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的明星板塊，受到投資者青睞。公募REITs已成為保障性租賃住房融資的重要渠道。樂(lè)居長(zhǎng)租預(yù)計(jì)，2025年相關(guān)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有望突破250億元。據(jù)克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2024年核心八城集中式公寓規(guī)模超114萬(wàn)間，其中保障性租賃住房規(guī)模達(dá)42.2萬(wàn)間，占比37%。

??市場(chǎng)熱度高漲，多家企業(yè)也加快了保租房REITs的申報(bào)步伐，包括蘇州恒泰、建信建融家園、新黃浦、萬(wàn)科泊寓、雄安集團(tuán)、越秀集團(tuán)、杭州安居集團(tuán)等。

??特別值得一提的是，國(guó)企正成為租賃市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)中，地方國(guó)企系累計(jì)管理規(guī)模約38.6萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)22.9萬(wàn)間，占比均達(dá)兩成。其中，鄭州城發(fā)安居美寓、聯(lián)投新青年、城方等企業(yè)規(guī)模增速明顯。

??對(duì)此，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：2024年，中央出臺(tái)多項(xiàng)政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，重點(diǎn)聚焦金融支持與存量商品房去庫(kù)存。特別是，7月REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房首次納入公募REITs底層資產(chǎn)，住房租賃“投融建管退”全周期支持體系加速成型。同時(shí)，存量商品房去庫(kù)存政策推進(jìn)，保租房籌集渠道拓寬，非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得進(jìn)展，通過(guò)盤(pán)活低效資產(chǎn)補(bǔ)充長(zhǎng)租房供給。尤其地方國(guó)企系長(zhǎng)租企業(yè)在盤(pán)活存量資產(chǎn)和獲取金融支持等方面均有顯著優(yōu)勢(shì)，租賃房源管理規(guī)模快速擴(kuò)張。

??然而，保障性租賃住房REITs的收益表現(xiàn)仍然依賴(lài)于項(xiàng)目地段及運(yùn)營(yíng)水平。宋紅衛(wèi)表示，如果出租率未能保持高位，收益率將受到影響。例如，紅土深圳安居項(xiàng)目近一年收益持續(xù)下滑，招商蛇口林下項(xiàng)目因大客戶退租，出租率一度降至79%。

??在政策利好、市場(chǎng)需求及國(guó)企推動(dòng)下，保障性租賃住房REITs正迎來(lái)發(fā)展期。但如何提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、保持高出租率，仍是決定產(chǎn)品長(zhǎng)期投資價(jià)值的關(guān)鍵。（康為）