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??“我把房子賣(mài)了，以后就是無(wú)房人士了，只能租房住。”10月底的一天，西安市民王女士突然收到了好友的一條微信。

??這套115平方米的三居室是王女士好友的“婚房”，隨著孩子的出生，這個(gè)三居室略顯擁擠，她有了置換的計(jì)劃。“原來(lái)想著賣(mài)掉其他的房子來(lái)置換，后來(lái)又覺(jué)得那是父母的房子，我無(wú)權(quán)處置，而且現(xiàn)在居住的房子越來(lái)越老，房?jī)r(jià)也一直掉，和家人商量了下，最后決定有合適的機(jī)會(huì)就出手。”王女士的好友說(shuō)道。

??出售速度超出了她的預(yù)期?！皼](méi)想到這么快，才掛牌了兩三周，對(duì)方看了兩次直接就買(mǎi)了?！蓖跖康呐笥颜f(shuō)道。

??客戶(hù)決策周期縮短

??出售的速度之所以如此快，是因?yàn)樗s上了一個(gè)政策窗口期。

??9月24日，中國(guó)人民銀行公布了降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例等房地產(chǎn)金融政策。緊接著，9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定信號(hào)。

??西安迅速跟進(jìn)。10月17日，西安市發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），涉及公積金貸款、住房限售、以舊換新等方面。

??在接二連三的政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍了起來(lái)。王女士好友所在小區(qū)附近一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店的店長(zhǎng)接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“最近來(lái)看二手房的客戶(hù)增多了，主要是新房成交好帶動(dòng)二手房回暖，客戶(hù)如果沒(méi)有選到心儀的新房，就會(huì)把目光投向二手房?！?/p>

??在該門(mén)店里，一對(duì)前來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者說(shuō)道：“我們買(mǎi)房主要是為了結(jié)婚，屬于剛需。現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格太高了，就想看一些品質(zhì)還不錯(cuò)的二手房，另外看新聞，政策要求‘止跌回穩(wěn)’，價(jià)格應(yīng)該也不會(huì)再降了，所以選擇在這個(gè)時(shí)候出手?！?/p>

??同樣有置換計(jì)劃的還有劉女士。劉女士的置換計(jì)劃主要是為了“學(xué)區(qū)”，“孩子還有三年就要上初中，不想讓她上現(xiàn)在小區(qū)對(duì)口的中學(xué)，所以打算賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子，換一套學(xué)區(qū)好點(diǎn)的房子。最近房貸利率很低，感覺(jué)買(mǎi)房時(shí)機(jī)也很合適?！眲⑴空f(shuō)道。

??與此同時(shí)，多位受訪(fǎng)房屋中介人士均表示，最近成交量有所上升。據(jù)上述店長(zhǎng)提供的數(shù)據(jù)，王女士好友所在的小區(qū)8月和9月各成交了3套，10月份則成交了6套。隨著客戶(hù)的增多，成交周期也有所縮短，“之前一套房成交可能需要2~3個(gè)月，現(xiàn)在差不多只需要1個(gè)月。”該店長(zhǎng)表示。

??在鐵一中陸港小學(xué)的加持下，綠城西安全運(yùn)村、中糧奧體壹號(hào)等小區(qū)被家長(zhǎng)熱捧，諾家門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人表示，整個(gè)“十一”期間，周邊幾個(gè)小區(qū)大約成交了100套。

??百年行創(chuàng)始人楊凱鵬稱(chēng)，10月房源成交周期198天，客源成交周期48天，帶看轉(zhuǎn)化比20:1，9月為25:1。相比之下，10月帶看效率提升較為明顯，客戶(hù)決策周期也在縮短。

??10月份，一二手房業(yè)務(wù)表現(xiàn)喜人。單量方面，西安一二手房環(huán)比9月增長(zhǎng)76%，同比去年10月增長(zhǎng)55%。其中買(mǎi)賣(mài)環(huán)比增長(zhǎng)55%，同比增長(zhǎng)44%；周度來(lái)看，二手單量走勢(shì)穩(wěn)定，11月份依舊向好。

??市場(chǎng)分化加劇

??不同于有學(xué)區(qū)加持的房子，一些沒(méi)有“核心競(jìng)爭(zhēng)力”的房子仍然難賣(mài)，周女士的房子就是其中之一。

??2021年，周女士在灞橋購(gòu)置了一套90平方米左右的兩室，本來(lái)沒(méi)有置換打算的她看到利好政策后有些心動(dòng)，可是現(xiàn)實(shí)卻讓她有些糾結(jié)，“房子掛牌一個(gè)月了，幾乎沒(méi)有人來(lái)看過(guò)，更別說(shuō)談價(jià)了”。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著次新房的大量掛牌，這些小區(qū)將更加難賣(mài)。根據(jù)西安最新政策，全市已購(gòu)買(mǎi)、新購(gòu)買(mǎi)的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實(shí)施原“滿(mǎn)三滿(mǎn)二”的住房“限售”政策，調(diào)整為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)即可上市交易?！半S著該措施的落地，二手房市場(chǎng)掛牌量將增加，此前因條件限制而無(wú)法出售的房源短期集中爆出?！笨硕痍兾鞣治龅?。

??這也在數(shù)據(jù)上得到了體現(xiàn)?！叭∠奘邸蟮娜靸?nèi)，房屋掛牌量大概增加了5000多套，而且還一直在增長(zhǎng)?！鄙鲜?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店的店長(zhǎng)展示了后臺(tái)數(shù)據(jù)說(shuō)，目前西安市二手房掛牌量約有18.7萬(wàn)套，而在這之前掛牌量在18.2萬(wàn)套左右。

??目前，二手庫(kù)存房源量環(huán)比增長(zhǎng)3%、新增房源量環(huán)比增長(zhǎng)18%，二手庫(kù)存客房比3.1，環(huán)比增長(zhǎng)4%，有增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??“政策出臺(tái)后，之前一些不符合出售條件的次新房可以?huà)炫屏?，相較于老舊小區(qū)，這些房源更受關(guān)注，價(jià)格合適的更容易成交，老舊小區(qū)只能降價(jià)。”上述店長(zhǎng)說(shuō)道。

??據(jù)諾家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人介紹，西安新政策出臺(tái)后，綠城全運(yùn)村掛牌的多是一些大戶(hù)型房源，“這些房源交付時(shí)間比較晚，不符合原來(lái)的掛牌條件”。

??隨著房源競(jìng)爭(zhēng)的激烈，價(jià)格下降也在預(yù)料之中?？硕痍兾鞣治稣J(rèn)為，取消限售將產(chǎn)生三個(gè)方面的影響，其中一個(gè)便是“急于出手的業(yè)主通過(guò)‘價(jià)格戰(zhàn)’快速拋售”。

??楊凱鵬也表示：“無(wú)論是新房還是二手，以?xún)r(jià)換量都是目前的形勢(shì)?！闭劦匠鍪蹆r(jià)格，王女士的朋友也感覺(jué)不及預(yù)期，她說(shuō)：“去年剛掛牌的時(shí)候，房?jī)r(jià)是230萬(wàn)元，今年的成交價(jià)就只有179萬(wàn)元，一年時(shí)間跌去了51萬(wàn)元。我們這套還算是這幾個(gè)月里成交價(jià)格高一些的房子，上一套成交的就只有175萬(wàn)元。”