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??企業(yè)投資信心的修復(fù)主要還是要等待樓市的回暖，融資端、供應(yīng)端的利好已經(jīng)較為可期。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??12月，在諸多核心城市供地以及市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)迎來(lái)慣性“翹尾”，部分城市核心地塊溢價(jià)高企，民企投資也在逐步恢復(fù)，呈現(xiàn)出企穩(wěn)的信號(hào)。但整體來(lái)看，局部的火熱難掩整體市場(chǎng)“涼意”，拿地企業(yè)多為老面孔的央國(guó)企。那么，土地市場(chǎng)是否真正的回暖？銷售到投資的傳導(dǎo)又是否通暢？

??01

??30城含宅地塊溢價(jià)率僅6%
市場(chǎng)企穩(wěn)有待考證

??從土地成交的整體溢價(jià)率情況來(lái)看，2024年全年，30個(gè)重點(diǎn)城市的含宅地塊成交溢價(jià)率為6%，與2023年相比下降1個(gè)pcts，也延續(xù)了2021年之后整體溢價(jià)率低迷的走勢(shì)。

??CRIC同時(shí)統(tǒng)計(jì)了不同溢價(jià)率地塊成交占比情況，2024年成交溢價(jià)率超過(guò)10%的地塊幅數(shù)占比為9.62%，為2021年以來(lái)的最低值；但成交溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊幅數(shù)占比為5.92%，卻遠(yuǎn)超2022年和2023年水平。

??總體來(lái)看，2024年整體土地市場(chǎng)顯然并未全面回溫，但是20%以上溢價(jià)率的地塊占比明顯增加，一方面是市場(chǎng)局部確實(shí)熱度較高，另一方面是由于2024年基本上土拍限價(jià)都得以放開(kāi)，因此出現(xiàn)了較多高溢價(jià)地塊。

??02

??年末市場(chǎng)實(shí)為局部升溫
高溢價(jià)地塊占比不增反減

??年末在大量城市集中出讓地塊、且不乏優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交的情況下，“市場(chǎng)回暖”、“土拍火爆”的觀點(diǎn)一度刷屏，但仍需理性看待。

??我們將成交溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊按月統(tǒng)計(jì)，可見(jiàn)11月、12月確實(shí)出現(xiàn)了更多溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊。但年末高溢價(jià)地塊的集中涌現(xiàn)，第一是由于年末土地總成交量周期性增加，也帶動(dòng)了高溢價(jià)地塊數(shù)量的上升，實(shí)際上12月份高溢價(jià)地塊的占比僅有4.99%，這一比例在全年僅處于中游水平。

??另一方面，市場(chǎng)的熱度實(shí)際上依然只集中于幾個(gè)核心城市例如杭州、深圳、上海、合肥、成都、寧波等，這些城市的2024年含宅地塊的整體成交溢價(jià)率和高溢價(jià)地塊占比都表現(xiàn)較為出色。值得一提的是南寧，2024年含宅地塊整體溢價(jià)率為25.26%，超過(guò)四分之一的地塊成交溢價(jià)率超過(guò)20%，土地市場(chǎng)相對(duì)熱度較高。南寧作為省會(huì)城市，2024年全年僅出讓38宗含宅地塊，總建面131萬(wàn)平方米，其中還有接近半數(shù)為總價(jià)低于1000萬(wàn)的地塊由自然人競(jìng)得，全年由企業(yè)競(jìng)得的地塊總建面為125萬(wàn)平方米，但南寧2024年成交商品住宅面積達(dá)到294.4萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超土地成交的兩倍。在土地供應(yīng)明顯低于住宅銷售的情況下，土地市場(chǎng)獲得較高熱度。

??03

??城投全年拿地占比60%
但高溢價(jià)地塊民企占比48%

??縱觀全年各類房企的拿地情況，城投拿地建面占比達(dá)到60%，此外民企拿地建面占比為21%，國(guó)央企拿地建面占比為19%。按月度情況看，除了12月份以外，在其他各月城投拿地建面占比均為三類房企中最高。

??2024年城投拿地建面的占比仍在持續(xù)走高，比2023年升高7個(gè)pcts、比2022年升高2個(gè)pcts、與2021年相比更是提高了27個(gè)pcts，幾乎翻倍?？梢?jiàn)當(dāng)前土地市場(chǎng)中城投依然是今年土地市場(chǎng)的主力，民企、國(guó)央企的投資還需要進(jìn)一步復(fù)蘇。

??值得注意的是，雖然城投是拿地主力，但城投拿地主要集中于底價(jià)成交和低溢價(jià)成交的區(qū)間，更加體現(xiàn)了城投的“托底”功能。而在地塊成交溢價(jià)率10-20%區(qū)間內(nèi)，國(guó)央企拿地建面占比最高，達(dá)到55%；在溢價(jià)率高于20%的地塊中，拿地建面占比最高的是民企，高達(dá)48%。以此來(lái)看，雖然民企的投資距離全面復(fù)蘇還有不小的距離，但是在優(yōu)質(zhì)地塊、熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，民企已經(jīng)重新回到牌桌。

??04

??熱點(diǎn)地塊不乏民企拿地
未來(lái)將迎接一輪洗牌

??土地市場(chǎng)局部火熱的現(xiàn)象也確實(shí)存在，例如12月杭州共成交9宗含宅用地，其中僅1宗底價(jià)成交、其余10宗均以超過(guò)10%的溢價(jià)成交，既有開(kāi)發(fā)商需要積極補(bǔ)貨的原因、也有本次出讓地塊條件優(yōu)越的原因。

??CRIC梳理了部分12月成交熱度較高（溢價(jià)率大于30%）的地塊，從城市上來(lái)看杭州、合肥、成都、深圳、上海等熱點(diǎn)城市均有分布，此外濟(jì)南、南昌、貴陽(yáng)等省會(huì)城市也有個(gè)別地塊高溢價(jià)成交。

??令人意外的是，從拿地房企來(lái)看，其中并不乏民企身影，例如宸嘉發(fā)展、濱江集團(tuán)、中天美好等品牌民企和部分地方房企如浙江中冠房地產(chǎn)、濟(jì)南海信置業(yè)、荊州邦成和泰置業(yè)等。目前仍在投資的民企與過(guò)去一輪周期中快速擴(kuò)張的民企已經(jīng)大不相同，未來(lái)民企的市場(chǎng)份額或?qū)⒂瓉?lái)洗牌，重新形成少數(shù)品牌民企+大量地方性小規(guī)模民企的格局。

??綜合而言，企業(yè)投資信心的修復(fù)主要還是要等待樓市的回暖，融資端、供應(yīng)端的利好已經(jīng)較為可期。企業(yè)投資驅(qū)動(dòng)的三大因素來(lái)看，在資金層面：2022年“金融16條”以來(lái)一直到2024年，房企的融資環(huán)境趨于寬松，房企開(kāi)發(fā)貸和債券融資情況均有好轉(zhuǎn)，融資情況對(duì)于企業(yè)投資起到正向影響；在銷售層面，四季度一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)的二線城市樓市表現(xiàn)相對(duì)突出，但全國(guó)普遍性的樓市回溫還未出現(xiàn)，因此對(duì)于很多之前進(jìn)行了全國(guó)化布局的房企來(lái)說(shuō)，整體的銷售業(yè)績(jī)依然有待恢復(fù)，因此銷售對(duì)于企業(yè)投資的正向傳導(dǎo)還需要一定的時(shí)間；在土地供應(yīng)層面，一線城市2024年推出了不少核心優(yōu)質(zhì)地塊，如果2025年持續(xù)有高質(zhì)量地塊供應(yīng)，對(duì)于刺激企業(yè)投資也有一定的作用。