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??2024年第38周

??9月16日-9月22日，恰逢中秋佳節(jié)，土地成交金額出現(xiàn)周期性下降，平均溢價(jià)率也出現(xiàn)回落。重點(diǎn)城市本周監(jiān)測(cè)供應(yīng)建面285萬(wàn)平方米，環(huán)比下降71%，成交建面405萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34%。市場(chǎng)熱度方面，本周平均溢價(jià)率2.4%，較上周下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，流拍率出現(xiàn)回落，下行至3.4%的年內(nèi)低點(diǎn)。

??供應(yīng)：總建面285萬(wàn)平方米，環(huán)比下降七成。主要是二三線城市新增供應(yīng)量均大幅下降，其中三線城市環(huán)比降幅達(dá)到79%。一線城市本周共掛牌12宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中北京3宗宅地，上海9宗宅地。關(guān)注度較高的當(dāng)屬北京宋家莊棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目，出讓底價(jià)40.1億，起拍樓板價(jià)5.56萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)10.75萬(wàn)元/平方米，目前周邊3公里內(nèi)有多個(gè)在售高端項(xiàng)目，主力房型報(bào)價(jià)在10-13萬(wàn)元/平方米之間。二線城市本周掛牌18宗，其中含宅用地13宗，本周蘇州進(jìn)一步加強(qiáng)了低密地塊的出讓力度，掛牌三宗地塊均為別墅類地塊，容積率都是1.02，其中位于吳中太湖新城的22號(hào)地塊，是該板塊的首宗超低密度別墅地塊，要求戶型均不小于120平方米，預(yù)計(jì)該地塊將刷新板塊樓板價(jià)紀(jì)錄。三四線城市本周供應(yīng)27宗地塊，其中含宅用地僅10宗，徐州和南通分別有3宗宅地掛牌。

??成交：總建面405萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34%。成交金額264億元，環(huán)比下降40%。本周成交高單價(jià)地塊占比減少，成交均價(jià)6527元/平方米，環(huán)比下降10%。一線城市本周成交面積32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降八成，上海成交1宗商辦用地，北京成交1宗宅地，廣州成交3宗含宅用地。成交總價(jià)最高的是廣州海珠區(qū)廣紙新城地塊，由廣州本地國(guó)企越秀底價(jià)摘得，成交總價(jià)35.6億，樓板價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米。二線城市本周成交137萬(wàn)平方米，環(huán)比力下降37%，成都、杭州本周均有高溢價(jià)地塊出現(xiàn)。其中成都金融城三期宅地溢價(jià)率高達(dá)42%，該地塊是所屬片區(qū)調(diào)規(guī)后公開(kāi)出讓的第二宗宅地。此前的首宗宅地在2023年年中出讓，熔斷后71家企業(yè)參與搖號(hào)抽簽，當(dāng)時(shí)首宗地塊被華潤(rùn)競(jìng)得。本次土拍也迎來(lái)了十多家房企參與競(jìng)拍，最終由貝好家以樓面價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米競(jìng)得，同時(shí)也刷新了成都的最高樓面價(jià)紀(jì)錄，2024年上半年同板塊的錦宸府開(kāi)盤表現(xiàn)火熱，認(rèn)購(gòu)價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤去化率高達(dá)100%。三四線城市方面，本周成交宅地58宗，其中含宅用地僅18宗，有7宗宅地位于徐州。

??熱度：平均溢價(jià)率2.4%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。本周成都、杭州雖然均有高溢價(jià)地塊拍出，但大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交，如一線城市本周成交地塊也均為0溢價(jià)。近期各地政府雖有意加強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)地塊的供給，但是在市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有真正轉(zhuǎn)變之前，除了極少數(shù)去化確定性+盈利確定性“雙強(qiáng)”的優(yōu)質(zhì)地塊之外，對(duì)于大多數(shù)地塊而言，能夠順利底價(jià)出讓已然不易。本周流拍率3.4%，較上周下降10個(gè)百分點(diǎn)，回落至年內(nèi)低位，但值得注意的是，本周廣州、天津均有地塊停止出讓，也說(shuō)明土地市場(chǎng)的買賣雙方對(duì)于地塊的預(yù)期分歧依舊存在，隨著四季度各地供地節(jié)奏加快，流拍率指標(biāo)或再度回升。