??適應(yīng)變化，調(diào)整自身節(jié)奏打造合適的營(yíng)銷(xiāo)渠道策略，如何合理配置分銷(xiāo)與自渠，是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商需要考慮的問(wèn)題。

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??七年前，隨著貝殼的前身鏈家宣布進(jìn)軍新房業(yè)務(wù)市場(chǎng)，作為營(yíng)銷(xiāo)四要素之一的“渠道”便開(kāi)始醞釀新的變化。售樓處內(nèi)，案場(chǎng)開(kāi)始失守，置業(yè)顧問(wèn)逐漸淪為講解員，全網(wǎng)甚至開(kāi)始討伐中介分銷(xiāo)；而開(kāi)發(fā)商為擺脫持續(xù)增長(zhǎng)的分銷(xiāo)依賴，掌握流量主動(dòng)權(quán)，開(kāi)始自建渠道、并借助互聯(lián)網(wǎng)搭建全民營(yíng)銷(xiāo)體系。進(jìn)入到2022年，面對(duì)低迷的市場(chǎng)和持續(xù)的銷(xiāo)售壓力，開(kāi)發(fā)商對(duì)待渠道的態(tài)度開(kāi)始出現(xiàn)了微弱的轉(zhuǎn)變。

??1 渠道依賴度高
房企因地制宜使用分銷(xiāo)

??1、分銷(xiāo)渠道成交占比超半數(shù)，傭金費(fèi)率整體持平

??多數(shù)城市平均分銷(xiāo)渠道成交占比依然在50%以上。從當(dāng)前分銷(xiāo)渠道占比來(lái)看，天津市場(chǎng)由市區(qū)向外對(duì)渠道越來(lái)越依賴，整體平均渠道成交占比能達(dá)到80%左右，被渠道深度“綁架”。鄭州、昆明、武漢、青島、福州等多個(gè)城市分銷(xiāo)渠道成交占比也都超過(guò)60%。當(dāng)然也有如泉州這樣基本上不需要渠道分銷(xiāo)的城市，主要是由于其主城區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期不供地，幾乎沒(méi)有項(xiàng)目在售，因此僅有的少數(shù)在售項(xiàng)目熱度較高需要搖號(hào)，不需要上渠道。

??傭金費(fèi)率整體持平，并沒(méi)有高漲。一方面是由于部分城市整體市場(chǎng)分銷(xiāo)占比已經(jīng)很高，這部分市場(chǎng)往往是供大于求的局面，需求相對(duì)已經(jīng)飽和，更高的費(fèi)率已經(jīng)難以推動(dòng)銷(xiāo)售。另一方面一些銷(xiāo)售不佳的項(xiàng)目，傭金費(fèi)率提高也難以撬動(dòng)成交增長(zhǎng)，且對(duì)于這部分項(xiàng)目分銷(xiāo)帶客也不積極，開(kāi)發(fā)商反而會(huì)取消分銷(xiāo)渠道合作或者降低點(diǎn)位。

??2、平衡分銷(xiāo)渠道使用情況，更多階梯型激勵(lì)機(jī)制

??從我們的調(diào)研來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也正根據(jù)自身需求，因地制宜，因項(xiàng)目不同而采取不同的分銷(xiāo)組合策略：

??1）位置偏遠(yuǎn)、周邊競(jìng)品比較高的項(xiàng)目，更傾向使用分銷(xiāo)渠道

??渠道分銷(xiāo)作為地產(chǎn)銷(xiāo)售中的一種方式，開(kāi)發(fā)商也并不是所有的項(xiàng)目都會(huì)使用渠道，通常渠道使用較高的項(xiàng)目都是有一定的原因。從項(xiàng)目本身來(lái)看，物業(yè)類(lèi)型不符合市場(chǎng)需求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷的項(xiàng)目通常較難去化，使用渠道成交占比較高。從外部環(huán)境來(lái)看，周邊競(jìng)品、項(xiàng)目區(qū)位偏遠(yuǎn)或配套不佳，導(dǎo)致自然來(lái)訪比較難的項(xiàng)目也會(huì)通過(guò)分銷(xiāo)導(dǎo)客。

??2）階梯型傭金費(fèi)率起跳點(diǎn)數(shù)，形成“多銷(xiāo)多得”激勵(lì)機(jī)制

??根據(jù)物業(yè)類(lèi)型區(qū)位、物業(yè)類(lèi)型和銷(xiāo)售量，傭金起跳點(diǎn)數(shù)各異。首先，從區(qū)位來(lái)看，市區(qū)項(xiàng)目要比周邊郊區(qū)熱銷(xiāo)，自然渠道就使用的較少，傭金費(fèi)率較低，如天津市從平均傭金費(fèi)率來(lái)看，市區(qū)基本上在1.5%-2%左右，其他區(qū)域傭金點(diǎn)數(shù)在3%-10%，說(shuō)明區(qū)位對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懘蟆Ｆ浯?，物業(yè)類(lèi)型也影響傭金費(fèi)率，一般來(lái)說(shuō)，住宅平均傭金費(fèi)率最低，商住公寓的傭金費(fèi)率最高，辦公和商業(yè)居中。此外，有些項(xiàng)目根據(jù)分銷(xiāo)銷(xiāo)售數(shù)量，起跳傭金比率也不一樣，如合肥保利和悅廬鳴，分銷(xiāo)1-10套傭金3.5%，11-25套傭金4%，26套及以上4.5%。

??3）平衡新老業(yè)主心態(tài)，更愿意把點(diǎn)數(shù)給分銷(xiāo)促成銷(xiāo)售

??房企雖然有一定的讓利意愿，但目前整體讓利程度有限，一是從2021年底至今，市場(chǎng)的持續(xù)高壓之下，部分房企已經(jīng)釋放了最大讓利幅度，折扣觸底，難有再降價(jià)空間。二是當(dāng)下市場(chǎng)信心脆弱，盲目降價(jià)反而會(huì)破壞口碑，且引起前期購(gòu)房者不滿，起到負(fù)面作用。為避免降價(jià)引起老業(yè)主不滿，或引起潛在購(gòu)房者因降價(jià)而產(chǎn)生的疑慮及觀望情緒，開(kāi)發(fā)商比起折扣優(yōu)惠，更愿意把折扣點(diǎn)數(shù)給到渠道分銷(xiāo)來(lái)促成銷(xiāo)售。

??2 全民營(yíng)銷(xiāo)普及度最高
房企自渠與中介分銷(xiāo)組合營(yíng)銷(xiāo)

??1、自渠中全民營(yíng)銷(xiāo)最為普遍，多數(shù)房企有全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái) 

??房企也在積極搭建自渠平臺(tái)，一方面則是進(jìn)一步擴(kuò)寬銷(xiāo)售渠道，另一方面也是希望減少渠道依賴度。自渠通常有拓銷(xiāo)一體、全民營(yíng)銷(xiāo)和直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)三種，這三種營(yíng)銷(xiāo)方式中，相對(duì)成本比較可控，使用更加便捷的是全民營(yíng)銷(xiāo)，也是目前自渠中最為普及的方式，一方面是企業(yè)多數(shù)已經(jīng)搭建了微信小程序等全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，不少中介甚至自銷(xiāo)人員等也通過(guò)全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)拓客，另一方面則是老帶新等圈層營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，也是全民營(yíng)銷(xiāo)的一部分。

??2、自渠與分銷(xiāo)打配合，傭金費(fèi)率與分銷(xiāo)看齊

??目前開(kāi)發(fā)商在自渠和中介分銷(xiāo)的態(tài)度上，更多的是配合而不是對(duì)抗，對(duì)于不同的產(chǎn)品、不同的銷(xiāo)售階段采取相應(yīng)的渠道策略：

??1）高端定位的房企分銷(xiāo)較少，老帶新等全民營(yíng)銷(xiāo)效果好

??對(duì)于不少口碑品牌佳或高端定位的房企，如仁恒、綠城和龍湖等在產(chǎn)品力方面具有優(yōu)勢(shì)，一般分銷(xiāo)使用比較少，老帶新等圈層營(yíng)銷(xiāo)比較有效。如仁恒各地項(xiàng)目很少使用分銷(xiāo)，高品質(zhì)造成項(xiàng)目熱銷(xiāo)且老帶新效果好。龍湖由于自身龍湖天街IP，自帶廣告效應(yīng)提升品牌影響力，不少項(xiàng)目不需要分銷(xiāo)就能夠取得較好的銷(xiāo)售去化效果。所以房企在使用全民營(yíng)銷(xiāo)老帶新等的方式上面，吸引客戶的不僅僅是傭金費(fèi)率或者各類(lèi)優(yōu)惠，自身樓盤(pán)的品質(zhì)與口碑更是有利條件。

??2）自渠和分銷(xiāo)形成時(shí)間差，互相配合有效營(yíng)銷(xiāo)

??如果房企在一座城市有不少項(xiàng)目的情況下，通?？赡軙?huì)組建自己的直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，但并非不使用分銷(xiāo)，而是和分銷(xiāo)形成時(shí)間差，有效配合接力使用。自渠團(tuán)隊(duì)人數(shù)通常較少，在項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期使用自渠團(tuán)隊(duì)，持銷(xiāo)期自渠團(tuán)隊(duì)就會(huì)去其他項(xiàng)目，這時(shí)該樓盤(pán)就會(huì)使用外部拓客，銷(xiāo)售主力也轉(zhuǎn)變?yōu)榉咒N(xiāo)渠道。

??3）全民營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率略低，總體差距不大

??在費(fèi)率方面，直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和拓銷(xiāo)一體的傭金費(fèi)率往往會(huì)比分銷(xiāo)渠道稍微低一點(diǎn)，但有些城市，全民營(yíng)銷(xiāo)的傭金點(diǎn)數(shù)與渠道分銷(xiāo)差不多。主要原因是很多全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)使用者并非主要是老帶新客戶而是中介人員，對(duì)于傭金點(diǎn)位都有了解，所以整體差距不大。開(kāi)發(fā)商無(wú)論是使用自渠還是渠道分銷(xiāo)，目的都是為了推動(dòng)銷(xiāo)售，所以在自渠的傭金費(fèi)率上也能做出一些讓步。

??總結(jié)：市場(chǎng)低迷的情況下，多元化的渠道是促進(jìn)銷(xiāo)售的重要元素，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商更需要思考如何搭建互相配合的渠道策略。從目前渠道分銷(xiāo)占比高，自渠整體表現(xiàn)一般且傭金費(fèi)率也不斷提高的情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，曾經(jīng)的被渠道分銷(xiāo)“綁架”，到如今不僅僅是競(jìng)爭(zhēng)，也是合作的關(guān)系。再加上疫情催生線上購(gòu)房熱度走高，比如房產(chǎn)線上房產(chǎn)交易平臺(tái)“天貓好房”服務(wù)也在更新迭代，不少房企開(kāi)始入駐，線上“開(kāi)店”展示房源，促成線上下定等。就目前而言，開(kāi)發(fā)商更需要思考如何合理分配外部渠道與自有渠道，如何利用好線上平臺(tái)增加曝光度、導(dǎo)客量，使各路渠道為自身所用，達(dá)到配比效益最大化，完成銷(xiāo)售預(yù)期。