??導(dǎo)讀

??滬杭等率先回暖，蘇南、浙東強(qiáng)三線輪動(dòng)復(fù)蘇、弱三四線低位盤(pán)整。

??◎研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??2022年年初以來(lái)地產(chǎn)下行壓力持續(xù)加劇，即便從中央到地方利好政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)，而長(zhǎng)三角作為全國(guó)樓市“晴雨表”，在疫情影響下復(fù)蘇進(jìn)程“全面熄火”，不過(guò)民富基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭的戰(zhàn)略定位也使得我們對(duì)其短期回暖的信心猶存。 ??

??01 長(zhǎng)三角因疫情影響“全面熄火”
購(gòu)買(mǎi)力充裕，疫后有望率先復(fù)蘇

??（本節(jié)有刪減）

??（一）2022年疫情影響12城靜態(tài)管控，3-4月成交跌幅63%居首（略）

??（二）長(zhǎng)三角乃全國(guó)樓市“晴雨表”，民富基礎(chǔ)為成交復(fù)蘇提供支撐（本節(jié)有刪減）

??通過(guò)回顧近20年以來(lái)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)各地區(qū)新建住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)可以看到，2015年起各地區(qū)新房市場(chǎng)由統(tǒng)一走向分化。即：在同一樓市周期內(nèi)，長(zhǎng)三角地區(qū)相比于其他地區(qū)，往往啟動(dòng)時(shí)間更早、調(diào)整波動(dòng)更大。

??此外，長(zhǎng)三角城市二季度遭受疫情反復(fù)影響，尤其是上海、杭州、蘇州等主要城市樓市一度停擺。隨著各城市陸續(xù)開(kāi)始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，積壓購(gòu)房需求集中釋放下更有望率先實(shí)現(xiàn)樓市回暖。事實(shí)上長(zhǎng)三角地區(qū)絕大多數(shù)是傳統(tǒng)的藏富于民城市，這一點(diǎn)無(wú)論單獨(dú)從金融端還是結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)均可以論證。

??首先從金融端來(lái)看，長(zhǎng)三角主要城市居民具有較高的存貸比和戶均存款。根據(jù)2020年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主要城市住戶部門(mén)人民幣存貸比均在1以上，其中上海、杭州、南京和合肥存貸比超過(guò)1.5，體現(xiàn)出城鎮(zhèn)居民在未來(lái)仍有充裕的信貸空間。鹽城和池州雖住戶存貸比較低，但居民存款較為亮眼。如池州2020年末常住人口戶均人民幣存款為12萬(wàn)元，已超過(guò)上海、杭州、蘇州等強(qiáng)一二線城市。

??其次結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，長(zhǎng)三角主要城市城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比處于相對(duì)合理數(shù)值。除上海、杭州和南京房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高外，合肥、蘇州、金華等城市至2020年末均低于12年。尤其是鹽城和池州，2020年全市商品房銷售均價(jià)尚未破萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比均在7年上下。

??02 長(zhǎng)三角內(nèi)城市分化持續(xù)加劇
杭州、合肥“高熱不退”，蘇北回調(diào)

??（本節(jié)有刪減）

??長(zhǎng)三角受疫情所困，房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎全面熄火，上海樓市幾乎停擺，杭州、合肥、南京等市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，蘇北全面承壓。為了方便分析，我們選擇了長(zhǎng)三角30個(gè)重點(diǎn)城市，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年前4月累計(jì)成交面積同比下降57%。

??結(jié)合實(shí)際銷售表現(xiàn)，將30個(gè)城市分為熱度較高、小幅回調(diào)和急轉(zhuǎn)直下三類：

??一是杭州,安慶,上海,合肥,常熟,金華等短期市場(chǎng)熱度較高，上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態(tài)管控，但6月城市重啟后第二批集中認(rèn)購(gòu)的8個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目均備受熱捧。杭州、合肥等市場(chǎng)高熱不退，2022年月去化率基本均在6成以上，主城區(qū)熱度較高，邊郊板塊形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。金華作為浙江省內(nèi)庫(kù)存壓力最大的地級(jí)市，全面開(kāi)啟以價(jià)換量，多數(shù)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠7-8折，4月成交同、環(huán)比齊增，開(kāi)盤(pán)去化率躍居省內(nèi)城市前位。

??二是南京、蘇州、無(wú)錫、寧波等市場(chǎng)熱度明顯減退，即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)，市場(chǎng)購(gòu)房信心略顯不足，觀望情緒加劇。

??三是蘇北樓市和安徽、浙江等弱三四線城市全面承壓，徐州、鹽城、淮安，打骨折房源頻現(xiàn)，特價(jià)房、工抵房等層出不窮，部分項(xiàng)目甚至因折扣過(guò)低被政府約談，分銷傭金力度增加，譬如徐州4%、5萬(wàn)/套傭金并非鮮見(jiàn)。

??（一）滬杭合肥等市場(chǎng)“高熱不退”，不同區(qū)域去化“冷熱不均”（本節(jié)有刪減）

??1、杭州、合肥開(kāi)盤(pán)去化率6成以上，上海疫后推盤(pán)再觸積分

??事實(shí)上由于2021年下半年在建項(xiàng)目停工導(dǎo)致供應(yīng)縮量，2022年供應(yīng)不足下數(shù)據(jù)層面成交規(guī)模的漲跌不足以完全反映真實(shí)市場(chǎng)熱度。從實(shí)際項(xiàng)目成交層面來(lái)看，在售項(xiàng)目持續(xù)熱銷、熱度依舊。

??2022年5月合肥和杭州開(kāi)盤(pán)去化率分別為73%和68%，較3月均上漲5pcts。其中合肥較4月進(jìn)一步上漲3pcts。以合肥新站區(qū)某項(xiàng)目為例，前期單月月均去化穩(wěn)定100-150套。5月市場(chǎng)反轉(zhuǎn)行情下，積極加推400余套房源并同步錄得400余套去化量，其余新站、瑤海項(xiàng)目均有類似表現(xiàn)。新政影響下，剛需推盤(pán)意愿及市場(chǎng)消化能力均有超預(yù)期表現(xiàn)，改善性項(xiàng)目也間接獲得了一定的信心支撐。

??上海雖受疫情影響樓市經(jīng)歷2個(gè)月停頓，但6月城市重啟后第二批集中認(rèn)購(gòu)的8個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目均備受熱捧。如天匯世紀(jì)璽、華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)等全新盤(pán)均觸發(fā)積分。

??作為補(bǔ)充，2021年搖號(hào)政策加碼后上海和杭州均出現(xiàn)了“社保巨子”現(xiàn)象，也側(cè)面說(shuō)明了當(dāng)前住宅市場(chǎng)熱度較高。

??2、滬杭10萬(wàn)+主城高端盤(pán)“一房難求”，遠(yuǎn)郊庫(kù)存高企去化承壓（本節(jié)有刪減）

??具體而言，上海、杭州、合肥在售項(xiàng)目銷售表現(xiàn)明顯分化。核心區(qū)豪宅項(xiàng)目憑借高一二手價(jià)差成交熱度不減，而不具有投資價(jià)值的遠(yuǎn)郊區(qū)住宅則去化承壓。

??豪宅市場(chǎng)規(guī)模屢創(chuàng)新高，是當(dāng)前樓市中的“逆行情”。以上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上、杭州5萬(wàn)元/平方米以上、合肥3萬(wàn)元/平方米以上定義豪宅市場(chǎng)。2022年雖遭遇疫情但熱度不減，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前4月3城已成交高端住宅6123套，其中上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上住宅套數(shù)2708套，均創(chuàng)近年來(lái)新高。

??遠(yuǎn)郊區(qū)則存在庫(kù)存高位承壓現(xiàn)象。以杭州為例，一圈層去化率維持高位，開(kāi)盤(pán)即罄，二圈層去化率較上月有所下滑但仍保持在70%以上，三圈層結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，4、5月開(kāi)盤(pán)去化維持不足40%。至2022年5月全市商品住宅庫(kù)存647萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)中臨安區(qū)庫(kù)存面積達(dá)133.7萬(wàn)平方米，富陽(yáng)區(qū)庫(kù)存消化周期達(dá)18.9個(gè)月。相比余杭區(qū)和錢(qián)塘區(qū)消化周期不足6個(gè)月，遠(yuǎn)郊區(qū)面臨較大去化壓力。

??3、高端購(gòu)買(mǎi)力充裕，供應(yīng)稀缺、積分搖號(hào)倒逼改善“恐慌”

??入市從宏觀成交數(shù)據(jù)到微觀項(xiàng)目銷售，均可見(jiàn)以上海、杭州和合肥為主的長(zhǎng)三角一二線省會(huì)城市即使整體市場(chǎng)下行，但集中在豪宅市場(chǎng)的熱度依舊。這一“市場(chǎng)熱度較高”更體現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)力較高的客戶置業(yè)情緒旺盛上。

??仍以上海為例，目前高端購(gòu)買(mǎi)力實(shí)力充裕，首付比例基本都在7成以上。中企海睿濱江項(xiàng)目的意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業(yè)的高收入人群為主，而融創(chuàng)建發(fā)蘇河望項(xiàng)目因積分較低（上一批次僅51.35分），因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購(gòu)置房產(chǎn)，高首付以緩解子女每月月供壓力。又如招商·外灘璽本批次認(rèn)籌金為380萬(wàn)元，同時(shí)還需提供首套270萬(wàn)元、二套920萬(wàn)元的資金證明。

??在購(gòu)房情緒方面，嚴(yán)格的調(diào)控層層加碼反倒使得客戶置業(yè)熱度層層拔高。2021年上海先后出臺(tái)了“積分制”新房搖號(hào)選房程序和加強(qiáng)了對(duì)“贈(zèng)與”住房的限制。以招商·外灘璽為例，上批次積分要求為60.21分，本批次預(yù)計(jì)將上升至65分以上。

??“社保巨子”、“銀發(fā)老人”搖豪宅所帶來(lái)的入圍積分快速上升現(xiàn)象表明了，高水平購(gòu)房者置業(yè)熱情節(jié)節(jié)攀升的事實(shí)，全然未因整體市場(chǎng)下行而降溫。

??（二）南京、蘇州、寧波等開(kāi)盤(pán)去化穩(wěn)中有降，市場(chǎng)觀望持續(xù)加?。裕?/p>

??1、寧蘇甬常等開(kāi)盤(pán)去化率不足30%，寧波“一降再降”至17%（略）

??2、紓困政策密集出臺(tái)加劇居民觀望，“看得多買(mǎi)得少”來(lái)訪回升（略）

??（三）需求透支蘇北浙西“全面承壓”，徐州、鹽城以價(jià)換量“失效”（本節(jié)有刪減）

??1、房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌“拐點(diǎn)”至，徐州“精裝改毛坯”、衢州量?jī)r(jià)齊跌（略）

??2、調(diào)控放松+以價(jià)換量效果平平，單項(xiàng)目月銷售不足10套比比皆是

??事實(shí)上這一類城市2022年二季度起紛紛出臺(tái)新政試圖救市，房企也普遍采取以價(jià)換量的方式，但從實(shí)際開(kāi)盤(pán)去化效果來(lái)看依舊慘淡。

??政策方面，如徐州引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，開(kāi)展"公積金+商業(yè)銀行"組合貸款業(yè)務(wù)，并鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房及有房無(wú)貸的二套住房降低首付比例，加大二手房交易貸款支持力度。衢州取消新房限售政策，并將公積金貸款首套房首付比例降至20%，提升最高貸款額度至100萬(wàn)元。

??降價(jià)方面，如鹽城名望府·璞玥項(xiàng)目，最近一次加推預(yù)售均價(jià)12922元/平方米，較上一次加推價(jià)格下降8%。又如徐州和著湖山項(xiàng)目，最近一次加推預(yù)售均價(jià)23105元/平方米，較上一次加推價(jià)格下降16%。

??然而雖這一類城市從政府到開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)控放松、降價(jià)促銷等方式試圖提高銷售流速。但從實(shí)際銷售表現(xiàn)來(lái)看，這一類城市仍出現(xiàn)了銷售流速、到訪量、去化率等各方面斷崖式下跌。

??多數(shù)在售項(xiàng)目月均流速降至10套以內(nèi)。如衢州祥生熙悅庭4月僅銷8套，即使地處智慧新城板塊的鹿鳴未來(lái)社區(qū)月均成交也不足20套。

??新房供應(yīng)出現(xiàn)明顯積壓。銷售乏力后新房市場(chǎng)從供不應(yīng)求快速轉(zhuǎn)變成供過(guò)于求。如徐州云龍新城板塊內(nèi)當(dāng)前在售項(xiàng)目均超過(guò)20個(gè)。

??從2022年開(kāi)盤(pán)加推的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，去化率普遍不足20%。以徐州為例，高至總價(jià)400萬(wàn)元以上豪宅項(xiàng)目頤和·源璟；低至單價(jià)1萬(wàn)元/平方米以下剛需項(xiàng)目華建·溪棠；以及熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目弘陽(yáng)·天卿等銷售情況均不理想。

??熱點(diǎn)板塊的項(xiàng)目客戶到訪客戶較多，但轉(zhuǎn)化率很低。非重點(diǎn)板塊更是慘淡，部分未采取渠道分銷策略的在售項(xiàng)目一天到訪降至1組，首開(kāi)認(rèn)籌不足30%。

??03 滬寧杭等核心一二線熱度延續(xù)
蘇南、浙東強(qiáng)三線大概率率先回暖

??（本節(jié)有刪減）

??不同長(zhǎng)三角城市存在顯著的分化行情，上海、杭州等城市熱度較高，需求旺盛，受限于供應(yīng)稀缺和嚴(yán)苛的調(diào)控政策，整體保持平穩(wěn)，部分蘇北城市諸如鹽城、徐州等市場(chǎng)“急轉(zhuǎn)直下”，需求透支后亟待修復(fù)，究竟哪些城市樓市會(huì)率先復(fù)蘇？

??我們的分析邏輯：首先，供需關(guān)系是基礎(chǔ)，只有供不應(yīng)求、庫(kù)存告急，需求旺盛的城市具備短期復(fù)蘇的可能；其次，被嚴(yán)苛的調(diào)控政策限制的購(gòu)房需求的城市，不排除后期存在部分政策松動(dòng)的可能，同樣會(huì)釋放出一波潛在購(gòu)房需求；最后，樓市最為堅(jiān)挺的仍要屬“錢(qián)+人”等城市基本面較好的城市，這也是是決定市場(chǎng)能否回暖的根本性因素。

??（一）供需平穩(wěn)是“轉(zhuǎn)暖”基礎(chǔ)，滬寧杭庫(kù)存見(jiàn)底，去化周期不足11個(gè)月

??縱觀30個(gè)典型城市2019年以來(lái)供求比變化，總體呈現(xiàn)出以下幾大特征：一是多數(shù)城市供求持穩(wěn)（供求比大于等于0.8，小于1.2），并無(wú)明顯供應(yīng)過(guò)量情況；二是因2022年行情轉(zhuǎn)淡疊加新冠疫情不確定影響，供過(guò)于求（供求比大于1.2）城市個(gè)數(shù)達(dá)到了10個(gè)；三是供不應(yīng)求（供求比小于0.8）城市個(gè)數(shù)穩(wěn)步上升，2022年依舊達(dá)到了9個(gè)，占比約1/3。

??分城市來(lái)看，上海、杭州、南京、鹽城、淮南、蕪湖、寧波、徐州、湖州、建德、蘇州、溫州、無(wú)錫、常州等基本保持供求持穩(wěn)，2019年以來(lái)多數(shù)年份供求比維持在0.8-1.2之間波動(dòng)，上海、杭州等購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕的城市基本屬于供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)，少數(shù)市場(chǎng)大熱年份也會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，與之形成鮮明對(duì)比的是，銅陵、張家港、舟山、常熟、紹興、衢州多數(shù)年份供求比基本在1以上，其中紹興2019-2020年3年供求比基本都在1.5以上，供過(guò)于求的情況較為嚴(yán)重，值得關(guān)注的是，部分城市諸如太倉(cāng)、淮北等前期供應(yīng)過(guò)量城市，2021年以來(lái)政府也在不斷調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，整體供求比呈現(xiàn)出穩(wěn)步下行趨勢(shì)，庫(kù)存積壓的情況有了明顯緩解，去庫(kù)存效果初顯。

??同時(shí)我們結(jié)合了30個(gè)典型城市的2022年4月末狹義庫(kù)存和去化周期變動(dòng)情況，可以看出，徐州、蘇州、南京、溫州、杭州4月末狹義庫(kù)存均達(dá)到了600萬(wàn)平方米以上，絕對(duì)量靠前，不過(guò)從去化周期基本都在24個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；值得關(guān)注的是，部分三四線城市雖然庫(kù)存總量不大，但隨著市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡，成交低迷，整體去化周期穩(wěn)中有增，譬如嘉興、銅陵、張家港、常熟等，4月末去化周期均在30個(gè)月以上，后期仍面臨不小的去化風(fēng)險(xiǎn)。

??（二）調(diào)控松動(dòng)是行情反轉(zhuǎn)“導(dǎo)火線”，“四限”嚴(yán)苛城市最具復(fù)蘇潛力（本節(jié)有刪減）

??因此前長(zhǎng)三角市場(chǎng)熱度一直較高，因而也成為樓市調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，30個(gè)典型城市中有20余個(gè)出臺(tái)了不同程度的樓市緊縮性政策，具體來(lái)看：

??最為嚴(yán)苛的當(dāng)屬核心一二線城市，諸如上海、杭州、南京、蘇州、寧波、合肥等都出臺(tái)了“四限”政策，2021年調(diào)控力度更是有增無(wú)減，且更為高頻化、精準(zhǔn)化，上海、杭州多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼均在10次以上。

??步入2022年以來(lái)，伴隨市場(chǎng)行情的“急轉(zhuǎn)直下”，長(zhǎng)三角30個(gè)城市中有26個(gè)城市出臺(tái)了95條紓困政策：首先，房貸利率下調(diào)，公積金貸款額度增加成為“標(biāo)配”；其次核心城市諸如南京、蘇州、無(wú)錫等限購(gòu)政策“一松再松”，政府救市態(tài)度迫切；最后，湖州、無(wú)錫、蕪湖、常熟、紹興等財(cái)稅刺激擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力，以紹興為例，對(duì)引進(jìn)的A—E類人才，給予9萬(wàn)—100萬(wàn)元安家補(bǔ)貼、35萬(wàn)—500萬(wàn)元房票補(bǔ)貼，為期10年每年1.5萬(wàn)—10萬(wàn)元租房補(bǔ)貼，高層次人才在紹購(gòu)買(mǎi)首套房的，可享受全額公積金貸款政策等。值得關(guān)注的是，上海因疫情影響發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》出臺(tái)，行動(dòng)方案共50條措施，其中4大利好樓市，包括：提速舊區(qū)改造，加速商品房上市，優(yōu)化人才引進(jìn)、增加土地供應(yīng)等。

??（三）購(gòu)買(mǎi)力充裕是市場(chǎng)啟動(dòng)的核心支撐，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注蘇南、浙東、環(huán)滬

??縱觀30個(gè)典型城市2020年常住人口情況，上海、蘇州、杭州絕對(duì)量靠前，均突破1000萬(wàn)人，溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也達(dá)到了900萬(wàn)人以上，人口優(yōu)勢(shì)顯著，而從人口流入流出情況來(lái)看，30城中有18城常住戶籍人口比大于1，屬于人口凈流入城市。

??我們認(rèn)為，人口紅利顯著的第一梯隊(duì)當(dāng)屬常住人口基數(shù)大且虹吸效應(yīng)顯著的城市，以蘇州、上海、寧波、杭州、南京、合肥等為典型代表，作為省會(huì)或是區(qū)域熱點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)有支撐，因而整體人口吸附力較強(qiáng)；

??其次，第二梯隊(duì)為傳統(tǒng)人口輸出大市，徐州、鹽城等，本地適齡人口生育意愿也較高，受益于人口基數(shù)和“二胎”放開(kāi)，這些城市近十年間常住人口規(guī)模保持正增長(zhǎng)，但與此同時(shí)，勞動(dòng)年齡人口不斷被上海、南京、蘇州等核心城市虹吸，常住戶籍人口比均低于1，人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)，考慮到返鄉(xiāng)置業(yè)、本地改善客群的存在，這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍然可期。

??最后，發(fā)展前景較為慘淡的毋庸置疑是人口基數(shù)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，疊加人口外溢的弱三四線城市，諸如建德、銅陵、淮南、淮北等城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后，就業(yè)機(jī)會(huì)不足，青年人口被迫外流。這些城市常住戶籍人口比都低于1，銅陵更是低至0.77，意味著有2成以上戶籍人口外出謀生，人口嚴(yán)重流失下這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。

??購(gòu)買(mǎi)力差異方面，除了人口數(shù)量之外，還體現(xiàn)在居民收入水平上，即便是同處長(zhǎng)三角城市群，內(nèi)部分化也在持續(xù)加劇，作為蘇州市代管縣級(jí)市的張家港、常熟，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已然超過(guò)了蘇州本市，而同為長(zhǎng)三角三四線的太倉(cāng)和六安，倍差也高達(dá)2.1。

??具體來(lái)看，2020年上海、張家港、常熟、蘇州、太倉(cāng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)7萬(wàn)元，處于領(lǐng)先，杭州、寧波、南京、紹興、無(wú)錫、嘉興、舟山、溫州、德清、湖州、金華、常州等12個(gè)核心城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬(wàn)元。與此同時(shí)，銅陵、鹽城、淮南、徐州、淮北、安慶、六安等7城2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國(guó)平均線43834元以下，受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、就業(yè)機(jī)會(huì)不足，居民收入十分有限。

??而從購(gòu)房難度來(lái)看，除了上海房?jī)r(jià)高企，2020年房?jī)r(jià)收入比近30年，杭州、合肥、南京作為第二梯隊(duì)，基本持穩(wěn)在15-16年，余下城市購(gòu)房難度相對(duì)適中，蘇州、衢州、紹興、無(wú)錫、溫州等18城房?jī)r(jià)收入比維持在10-15年左右，淮南、銅陵等購(gòu)房基本無(wú)壓力，房?jī)r(jià)收入比均在8年以下。

??我們認(rèn)為，藏富于民，具備一定收入基礎(chǔ)（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大于6萬(wàn)元）且購(gòu)房壓力適中（房?jī)r(jià)收入比10-18年）的城市最具復(fù)蘇潛力，以蘇州、杭州、寧波、南京、紹興、無(wú)錫、溫州、金華、常州為典型代表，而對(duì)于上海這類高凈值人群聚集地而言，購(gòu)房難度從來(lái)不聚焦于收入支撐，限制成交規(guī)模增長(zhǎng)的從來(lái)就是緊縮性政策和供應(yīng)稀缺問(wèn)題。

??04 總結(jié)：滬杭等率先回暖
蘇南、浙東強(qiáng)三線輪動(dòng)復(fù)蘇、弱三四線低位盤(pán)整

??（本節(jié)有刪減）

??綜上，我們分析了30個(gè)典型長(zhǎng)三角城市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，同時(shí)結(jié)合了各城市供求關(guān)系、政策調(diào)控、人口基數(shù)、居民購(gòu)買(mǎi)力等多維度數(shù)據(jù)，給出了如下復(fù)蘇指數(shù)排名：

??（一）第一梯隊(duì)：滬杭等核心一二線需求堅(jiān)挺，三季度預(yù)期率先回升

??第一梯度諸如上海、杭州、南京、寧波、合肥等有望在今年三季度率先回暖，這類城市不是省會(huì)直轄市，就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心，基本屬于“全能型”城市：

??一方面當(dāng)前樓市基本處于供應(yīng)短缺狀態(tài)，庫(kù)存“見(jiàn)底”，合肥去化周期不足5個(gè)月，疊加政策“高壓”，市場(chǎng)數(shù)據(jù)實(shí)則難以反映真實(shí)市場(chǎng)熱度；另一方面，人口虹吸效應(yīng)顯著，只要稍微放松落戶門(mén)檻，便有源源不斷的人才持續(xù)涌入，以上海為例，2021年適度放松落戶限制，加大人才引進(jìn)力度，全年共計(jì)新增落戶人口7.3萬(wàn)人，其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬(wàn)人，人才引進(jìn)3.5萬(wàn)人。這也使得居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，無(wú)論是剛需和改善，均有進(jìn)一步釋放的空間，只要“高壓”政策出現(xiàn)局部性松動(dòng)，這部分潛在購(gòu)房需求便可以得到滿足。

??（二）第二梯隊(duì)：浙東、蘇南等“藏富于民”強(qiáng)三線或?qū)⑺募径取皬?fù)蘇”

??強(qiáng)二三線城市諸如蘇州、無(wú)錫、常州、溫州、嘉興或?qū)⒗^第一梯隊(duì)之后在2022年四季度迎來(lái)輪動(dòng)復(fù)蘇。這些城市基本都處于蘇南活浙東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，“藏富于民”，收入多源，短期的成交回調(diào)主要與地產(chǎn)行業(yè)整體行情轉(zhuǎn)淡的大背景密切相關(guān)，居民觀望情緒加劇，但購(gòu)房需求仍存，整體成交預(yù)期會(huì)在四季度止跌回升，同比跌幅也將明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。

??例如蘇州，人口吸附力強(qiáng)勁，外來(lái)人口常年保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求著實(shí)充裕。2021年末，蘇州常住人口達(dá)到1274.83萬(wàn)人，與2010年江蘇省第六次全國(guó)人口普查相比，蘇州十年人口增加了228.84萬(wàn)人，為全省增加人口最多的城市，常住戶籍人口比則高達(dá)1.71，在30個(gè)長(zhǎng)三角典型城市中居首，購(gòu)買(mǎi)力層面也算相對(duì)充裕，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已突破7萬(wàn)元，近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)攀升，整體房?jī)r(jià)收入比也小幅上揚(yáng)至15年左右，需求略有透支，但是整體購(gòu)房壓力適中。

??（三）第三梯隊(duì)：浙西、蘇北需求透支三四線有望今年年底迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)（略）

??（四）第四梯隊(duì)：基本面較差的弱三四線城市今年或?qū)ⅰ耙货瓴徽瘛保裕?/p>