??近日，廈門(mén)土地拍賣(mài)首次試行“限地價(jià)、競(jìng)配建”出讓方式，當(dāng)土拍溢價(jià)率達(dá)到50%，轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)無(wú)償移交政府的住房面積。結(jié)果3宗地塊全部達(dá)到限價(jià)上限，其中1宗更是刷新廈門(mén)總價(jià)地王紀(jì)錄。

??一葉可知秋，廈門(mén)市場(chǎng)反映的問(wèn)題也是當(dāng)下熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市的真實(shí)寫(xiě)照。一邊是限購(gòu)、限貸政策持續(xù)發(fā)力，調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛；另一邊則是樓市房?jī)r(jià)加速上漲、地市“三高“地塊逢拍必出，更難打破地價(jià)、房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的市場(chǎng)預(yù)期。

??限貸、限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)堪稱(chēng)二線(xiàn)城市“頂級(jí)”，穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)意圖彰顯

??囿于地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，廈門(mén)分別于7、8月份出臺(tái)限貸、限購(gòu)新政，國(guó)慶期間更是升級(jí)限購(gòu)、限貸政策，集中表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：其一，加大中高端改善性項(xiàng)目調(diào)控力度，限購(gòu)住宅面積由144平方米升至180平方米；其二，進(jìn)一步拉長(zhǎng)非本市戶(hù)籍居民家庭個(gè)人所得稅及社保繳存年限，由之前的2年內(nèi)連續(xù)繳滿(mǎn)1年轉(zhuǎn)變?yōu)?年內(nèi)連續(xù)繳滿(mǎn)2年；其三，購(gòu)房首付比例均有不同程度的提升，最高首付比例達(dá)70%。與此同時(shí)，土地供應(yīng)端調(diào)控同樣發(fā)力，率先試行“限地價(jià)、競(jìng)配建”出讓方式，成為福建省內(nèi)第二個(gè)限地價(jià)城市。

??無(wú)論是需求端的限購(gòu)、限貸政策，還是土地供應(yīng)端的限價(jià)，本質(zhì)上還是在于打破地價(jià)、房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的市場(chǎng)預(yù)期。從時(shí)間周期來(lái)看，下半年廈門(mén)密集出臺(tái)多款調(diào)控新政，足以彰顯廈門(mén)市政府深度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)已成為廈門(mén)樓市調(diào)控的主旋律。

??房?jī)r(jià)仍在快速上漲且未來(lái)預(yù)期不改，限價(jià)難擋土拍高熱

??在4月份以來(lái)，廈門(mén)樓市呈明顯的“量跌價(jià)升“格局，尤其是9月份以來(lái)房?jī)r(jià)加速上漲，11月全市新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到37283元/平方米，成為全國(guó)僅次于深圳、上海、北京的第四高房?jī)r(jià)城市，也是二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)最高的城市，造成廈門(mén)市場(chǎng)長(zhǎng)期量跌價(jià)飛漲的核心原因是新增住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。1-11月廈門(mén)商品住宅供求比僅有0.51，縱然有嚴(yán)苛的限購(gòu)、限貸政策，但購(gòu)房需求基數(shù)依然龐大，長(zhǎng)期的供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)加速上漲。

??既然企業(yè)都明白廈門(mén)樓市存在這樣的客觀(guān)事實(shí)，且這樣的預(yù)期沒(méi)有任何改變，土地市場(chǎng)的激烈爭(zhēng)奪自然也是意料之中。以12月14日土拍為例，3宗限價(jià)地塊全部到達(dá)限價(jià)上限，海滄區(qū)H2016P02成交樓板價(jià)31476元/平方米，創(chuàng)造海滄區(qū)新的單價(jià)地王，海滄區(qū)H2016P03更是以57億元成交總價(jià)刷新廈門(mén)總價(jià)地王紀(jì)錄，土地市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

??地域面積本身狹小加之供地結(jié)構(gòu)不合理，住宅用地更顯緊俏

??廈門(mén)土地市場(chǎng)長(zhǎng)期存在著供應(yīng)不足的問(wèn)題，住宅屬性用地更是如此。2011年以來(lái)，廈門(mén)住宅屬性用地成交建筑面積長(zhǎng)期維持在較低水平，年均成交建筑面積僅有200萬(wàn)平方米，明顯不及同期商品住宅成交量。尤其是島內(nèi)土地供應(yīng)近乎絕跡，湖里區(qū)和思明區(qū)住宅屬性用地?cái)喙┮验L(zhǎng)達(dá)數(shù)年之久。這其中既有自身天然缺陷，但更多是城市規(guī)劃不盡合理。首先，城市地域面積本身狹小，供地指標(biāo)提升空間著實(shí)有限。廈門(mén)土地面積僅有1573平方公里，略高于舟山、銅陵兩市，排名全國(guó)地級(jí)市倒數(shù)第三位；其次，住宅與商辦用地供地結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期不合理，住宅用地愈加短缺。盡管廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)長(zhǎng)期受限，但是商辦用地成交異?；钴S，個(gè)別年份占比甚至超50%。

??綜上所述，造成廈門(mén)乃至熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)今日這樣的結(jié)果，其根源在于過(guò)去兩年多數(shù)城市土地供應(yīng)沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)”有供有限“政策，普遍”一刀切“地減少土地供應(yīng)，該增加的沒(méi)增加甚至減少供地；另一方面，供地結(jié)構(gòu)的不合理，讓商辦物業(yè)庫(kù)存高企，住宅卻供不應(yīng)求，今年以來(lái)的中央提出的商辦用地轉(zhuǎn)性增加住宅供應(yīng)也沒(méi)有生根落地。

??我們認(rèn)為，在“資產(chǎn)荒“背景下，要扭轉(zhuǎn)熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、防范資產(chǎn)泡沫，下一步亟需加大城市土地供應(yīng)力度，以匹配旺盛的購(gòu)房需求。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。與此同時(shí)，要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三四線(xiàn)城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線(xiàn)城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。