??今日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前11月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，10月密集調(diào)控后，部分指標(biāo)出現(xiàn)“虎頭蛇尾”走勢(shì)。商品房銷售、開發(fā)投資、新開工面積增速等均同比下滑。相反的是，土地購置面積同比降幅進(jìn)一步收窄、成交金額仍在高歌猛進(jìn)，商品房待售面積連續(xù)9個(gè)月下降。整體來看，地價(jià)、房?jī)r(jià)未明顯降溫，調(diào)控政策的力度和廣度仍在加碼，預(yù)計(jì)明年行業(yè)仍將維持調(diào)整格局。

??11月商品房銷售環(huán)比量升價(jià)微跌，全年銷售面積破15億平方米無懸念

??1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，增速比1-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)24.5%；商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)39.3%。

??點(diǎn)評(píng)：

??前11月商品房銷售面積、金額同比增速繼續(xù)下滑，且面積增速小于金額增速。單月來看，11月商品房銷售面積、金額雖同比增長(zhǎng)8%和13%，但增幅較10月份別下滑18和27個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比來看，商品房銷售面積環(huán)比微增2%，銷售金額則繼續(xù)環(huán)比下跌2%，在調(diào)控之后，成交金額環(huán)比下跌以及同比增速顯著放緩，整體呈現(xiàn)量升價(jià)跌格局，一定程度上是成交結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致，價(jià)格較高的熱點(diǎn)城市受調(diào)控影響導(dǎo)致成交量大幅下滑，成交比重有所降低。

??從銷售的區(qū)域結(jié)構(gòu)分布也可見一斑，前11月商品房銷售面積、金額主要集中在中部地區(qū)，同比分別增長(zhǎng)30.7%和42%，但中部地區(qū)前11月銷售金額增速回落明顯快于東部和西部，主要是此前增速基數(shù)較高以及中部地區(qū)多數(shù)熱點(diǎn)城市均出臺(tái)收緊政策所致。

??總的來看，在商品房銷售金額早早打破2015年最高點(diǎn)之后，前11月，商品房銷售面積達(dá)到135829萬平方米，比2013年行業(yè)成交規(guī)模頂峰(130551萬平方米)高出5278萬平方米，再次創(chuàng)下商品房銷售面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，2016年全年銷售面積將破15億平方米。

??不過，當(dāng)前城市政策調(diào)控升級(jí)仍在繼續(xù)，調(diào)控仍會(huì)縈繞明年市場(chǎng)不退出，成交量絕對(duì)值也將維持一到兩個(gè)季度低位。信貸層面，貨幣政策短期雖無快速收緊可能，但在 “調(diào)結(jié)構(gòu)、去杠桿”成果初現(xiàn)，“防風(fēng)險(xiǎn)”作為重中之重之下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)泡沫問題，尤其是熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)“吸金”的情況，信貸層面將更有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于這些城市明年上半年成交走勢(shì)不容樂觀。

??11月開發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)1%，前11月增速微降0.1個(gè)百分點(diǎn)

??2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長(zhǎng)6.5%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62588億元，增長(zhǎng)6.0%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

??點(diǎn)評(píng)：

??自今年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速(5.3%)回落到今年低位之后，投資增速一路“回升、企穩(wěn)”，1-11月雖終止三連漲的勢(shì)頭，但整體仍保持平穩(wěn)，6.5%增速較7.2%的今年最高點(diǎn)少了0.7個(gè)百分點(diǎn)，拋開基數(shù)原因，新開工增速回落、土地購置面積降幅均收窄是投資“穩(wěn)中有降”的主要原因。另外，單月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均同環(huán)比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，不過相比10月開發(fā)投資13.44%的同比增速(主要是因單月新開工增速同比上漲20%所致)，11月5.4%已經(jīng)恢復(fù)到正常水平。

??11月工業(yè)增加值、消費(fèi)品銷售同比增速回升，CPI、PPI等指標(biāo)持續(xù)向好，表明當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)階段，“穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)”取得階段性的成果，從防范風(fēng)險(xiǎn)角度看，對(duì)于企穩(wěn)后經(jīng)濟(jì)的回升，仍要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇來帶動(dòng)，意味著房地產(chǎn)作為今年“吸金”行業(yè)，將面臨資金壓力，且在行業(yè)調(diào)整中房企投資意愿明顯衰減。因此，我們預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速保持5%左右。

??11月新開工面積環(huán)比降5%，全年增速將回落至5%左右

??1-11月份，房屋新開工面積151303萬平方米，增長(zhǎng)7.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積104776萬平方米，增長(zhǎng)7.9%。

??點(diǎn)評(píng)：

??整體來看，前十一月新開工面積累計(jì)增速仍延續(xù)此前下滑態(tài)勢(shì)，7.6%的增速較4月份21.4%得最高點(diǎn)下滑了13.8百分點(diǎn)，在基數(shù)逐步抬升之下，增速放緩符合預(yù)期。單月來看，上個(gè)月同比增速暴增至20%后，11月僅為3.3%。而單月新開工量已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月下滑，一方面是今年多數(shù)房企業(yè)績(jī)無憂，新開工進(jìn)度得以放緩；另一方面，越來越多的城市加大市場(chǎng)秩序整頓力度，造成房企新開工意愿不足。隨著政策調(diào)控不斷深入，未來新開工繼續(xù)回落，全年增速維持在5%左右。

??土地購置面積降幅較去年收窄27.4個(gè)百分點(diǎn)，成交價(jià)款增速持續(xù)增長(zhǎng)

??1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7777億元，增長(zhǎng)21.4%，增速提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：

??隨著熱點(diǎn)城市在年末集中增加土地供應(yīng)量，前11月土地購置面積降幅進(jìn)一步收窄至4.3%，較去年提升了27.4個(gè)百分點(diǎn)，盡管成交量仍處于負(fù)增長(zhǎng)，但成交價(jià)款仍高歌猛進(jìn)，增速較1-10月提高4.7個(gè)百分點(diǎn)，而濟(jì)南、天津、溫州、合肥仍有“三高”地塊拍出，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)仍保持“量跌價(jià)升”的格局。不過作為本輪調(diào)控得核心之一，控制地價(jià)是現(xiàn)階段得首要任務(wù)，預(yù)計(jì)未來成交價(jià)款增速將有所放緩，明年土地購置面積增速能否由負(fù)轉(zhuǎn)正，仍要看各城市對(duì)于未來供地計(jì)劃的執(zhí)行程度。

??住宅待售面積連降9個(gè)月、較高點(diǎn)減少13%，商辦庫存仍在繼續(xù)增加

??11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加32萬平方米。

??點(diǎn)評(píng)：

??商品房待售面積連續(xù)9個(gè)月下滑，其中住宅待售面積較年初高點(diǎn)下降13.2%，表明自去年9月份以來去庫存取得初步成效。近期調(diào)控政策頻出、銷售高位回落之下，庫存風(fēng)險(xiǎn)并未增加，主要是因?yàn)楣?yīng)量縮減以及政策收緊城市多數(shù)是不存在庫存壓力。在“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”大方針下，預(yù)計(jì)未來住宅庫存會(huì)進(jìn)一步降低。和住宅庫存量處在年內(nèi)新低截然相反，近兩個(gè)月商、辦庫存均在增加，多數(shù)城市市場(chǎng)供大于求，去化情況不容樂觀。