中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長   朱中一

對城市更新這個題目我很感興趣，我記得五年以前深圳招商地產(chǎn)召開的一次項目更新會議，我就參加了。后來我們房協(xié)曾先后分別與西安、鄭州、呼和浩特、昆明、南京地方政府一起，召開過5次舊城改造和城中村改造會議。剛才聽了佳兆業(yè)金總和耿總的發(fā)言以后，更加加深了我的認識。下面，我結(jié)合對“十八大”報告的學(xué)習(xí)，談一下個人對進一步做好城市更新問題的幾點思考。

一、 關(guān)于城市更新的指導(dǎo)思想問題

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化得到快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展改善了城市的面貌，其成績是有目共睹的。但是在前十幾年城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了兩個問題。一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化。當(dāng)然這個問題在深圳不存在，因為深圳原先規(guī)劃幾百萬人，現(xiàn)在常住人口已到了1400萬。但是，在全國不少城市是攤大餅式的發(fā)展，而被征地農(nóng)民和進城的農(nóng)民工的權(quán)益沒有得到充分的保證。二是部分城市的城鎮(zhèn)化過度依賴土地財政和房地產(chǎn)開發(fā)，對工業(yè)等實體經(jīng)濟的發(fā)展注重不夠。因此，十八大報告強調(diào)要促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，并強調(diào)在推進城鎮(zhèn)化中要注重發(fā)展實體經(jīng)濟。

在促進“新四化”協(xié)調(diào)發(fā)展中，不少地方面臨著土地資源的稀缺和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級。所以在此時此地研究城市更新問題是非常必要的，佳兆業(yè)作為從收購爛尾樓起家的一個公司，長期從事城市更新，已積累了不少經(jīng)驗，應(yīng)該好好總結(jié)推廣。十八大報告的一大亮點是“大力推進生態(tài)文明建設(shè)”，努力建設(shè)美麗中國。其中有這樣一段話，就是：“要優(yōu)化國土空間開發(fā)格局。要按照人口資源環(huán)境相均衡、經(jīng)濟社會生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，控制開發(fā)強度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，給自然留下更多修復(fù)空間，給農(nóng)業(yè)留下更多良田，給子孫后代留下天藍、地綠、水凈的美好家園。”十八大報告的這些內(nèi)容，為我們今后的新區(qū)開發(fā)和舊城改造指明了方向。另外，在城市更新中，一定要維護好被拆遷居民的合法權(quán)益，有利于和諧社會的建設(shè)。

今天我們在深圳開會，在深圳提農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化可能不符合實際，因為深圳幾乎沒有農(nóng)業(yè)了。所以，在深圳這個地方，可能提促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展更現(xiàn)實一些，這里包括信息化和工業(yè)化深度融合，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)及房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。上面講的問題，涉及到城市更新的指導(dǎo)思想問題。

二、 關(guān)于城市更新的目標問題

這也是我個人考慮的幾點，僅供大家參考。

第一是新型的工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化水平要明顯提高，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局要更加合理，現(xiàn)代科技手段和信息技術(shù)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)管理中得到廣泛的運用，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施更加完善，綜合競爭實力顯著增強，輻射帶動作用得到充分發(fā)揮。

第二是房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)及城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計民生，既是重要的民生行業(yè)，又是為各行各業(yè)提供生產(chǎn)場所和工作場所的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，滯后了會影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，過分超前了，會造成能源的浪費，造成泡沫。而且，在征地和拆遷中，一定要切實保護好被征地的農(nóng)民與拆遷居民的合法權(quán)益。

第三是一定要堅持保護性的開發(fā)。這個問題對深圳來說不突出，因為它是一個新型城市，但對全國來說，確實很重要。對于歷史文化遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝資源，該保護的要保護。有地方特色、民族特色的一些項目，該保護的要保護。否則，很可能通過更新，造成千城一面的情況。這方面，我們要借鑒歐洲一些國家保護性更新的經(jīng)驗。

第四是生態(tài)文明建設(shè)得到明顯加強。這在我前面的講話內(nèi)容中已講到了，這是十八大報告的一大亮點，既是我們城市更新的指導(dǎo)思想，也是我們要實現(xiàn)的目標。

第五是社會管理能力和公共服務(wù)水平要明顯提高，包括應(yīng)對突發(fā)事件和自然災(zāi)害的能力顯著提高?，F(xiàn)在，不少城市地下空間開發(fā)滯后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)老化，下一場大雨就很難疏通，這種情況應(yīng)盡快改變。

三、 城市更新中需要關(guān)注的幾個問題

為了把城市更新的事情做好，除了應(yīng)明確指導(dǎo)思想與目標外，我認為還應(yīng)關(guān)注這樣四個問題：

第一，一定要按照上級批準的城市規(guī)劃來實施。要嚴格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的決策的規(guī)則和程序，堅持決策的科學(xué)化和民主化原則，重大項目要堅持專家咨詢、社會公示和聽證制度。涉及到拆遷和征地的，要切實維護和保護好被拆遷者和被征地者的合法權(quán)益。這方面，正、反兩方面的經(jīng)驗教訓(xùn)不少。這里，我舉一個成功的例子，上海黃浦區(qū)露香園路地塊在制定拆選方案時，多次征求群眾意見，加上補償?shù)轿?，房源選擇多樣，雖涉及4100余戶居民，118家單位，但大家都比較滿意。

第二，像深圳這樣的大城市，在更新中要以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級為重點，注重發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)。要注重提升城市功能，增強經(jīng)濟實力和競爭能力，增強對經(jīng)濟區(qū)域的輻射帶動作用。

第三，要科學(xué)界定中心城市與邊緣城市的功能分工和協(xié)作，同時要疏解大城市中心區(qū)的人口壓力，控制開發(fā)強度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)良的城市發(fā)展格局。

像深圳這樣的城市，常住人口已有1400萬，就這么多土地。今后的更新與發(fā)展，就要考慮與香港的關(guān)系、與惠州和東莞的關(guān)系。深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)怎么布局更加合理，使其既能實現(xiàn)功能互補，又能進一步提高競爭力，還能疏散中心區(qū)的人口。

第四，堅持以人為本，完善住房供應(yīng)體系，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的環(huán)境。這里包括完善住房供應(yīng)體系問題、加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更新的小區(qū)要和公共交通規(guī)劃相銜接，大城市要先發(fā)展公共交通，減少居民的出行成本等問題。同時，要加強小區(qū)內(nèi)的供水、排水、污水處理，供熱、供氣等公共設(shè)施的建設(shè)，凡規(guī)劃確定的住宅小區(qū)的公共設(shè)施必須與住房同步建設(shè)和交付使用，還有改善老年人的居住養(yǎng)老條件和社區(qū)養(yǎng)老環(huán)境等問題。