高鐵網(wǎng)絡(luò)的形成，意味著時(shí)空關(guān)系的改變，使人能夠更加快速地在兩地間移動(dòng)，快，是高鐵的最大特點(diǎn)?？焖俚膬傻厍袚Q帶給人們更大的自由，讓人們更隨心所欲地轉(zhuǎn)換自己的生活環(huán)境，從緊張擁擠的城市空間中解脫出來，到遠(yuǎn)方一隅回歸自然、回歸真我。所以說，高鐵的“快”為生活帶來了更多“慢”下來的可能。

  “慢生活”之高鐵旅游：效果有待觀望

  “慢”生活體現(xiàn)為幾種形式：旅游、休閑和度假。在我國高鐵規(guī)劃初期，旅游業(yè)就已經(jīng)躍躍欲試，因?yàn)闅W洲和日本等國家的高鐵發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，旅游業(yè)將是高鐵帶動(dòng)的一大產(chǎn)業(yè)。但是，自從高鐵開通以來，旅游業(yè)的情況并沒有如當(dāng)初想象的樂觀。

  高鐵票價(jià)高是制約旅游需求的一大因素。出去玩，是坐火車省錢還是坐飛機(jī)省錢？當(dāng)然是坐火車劃算！絕大多數(shù)人都這么想，然而事實(shí)并非如此。在深圳旅游市場上，如果以日均價(jià)格計(jì)算，高鐵旅游的報(bào)價(jià)超過大部分飛機(jī)往返的國內(nèi)旅游線路。例如，自2012年4月1日深圳至武漢的高鐵實(shí)現(xiàn)直通之后，深圳主流旅行社湖北方向的高鐵旅游線路，報(bào)價(jià)要比同等距離(從深圳出發(fā))的雙飛團(tuán)還貴。這是因?yàn)椋哞F通車前，沿線航空公司改變了票價(jià)政策，機(jī)票團(tuán)體折扣只限往來雙飛。而高鐵團(tuán)往往是高鐵去、飛機(jī)回，享受不了機(jī)票團(tuán)體折扣。高鐵本身的票價(jià)政策又比較僵化，沒有團(tuán)隊(duì)和時(shí)段優(yōu)惠，這些原因就導(dǎo)致了高鐵旅游的不經(jīng)濟(jì)。

  此外，高鐵線路少、網(wǎng)絡(luò)覆蓋面不夠廣、高鐵與其他交通方式銜接不夠通暢、目的地旅游內(nèi)容及服務(wù)跟不上等原因，也造成了可供選擇的旅游目的地和旅游線路不夠豐富。種種因素限制了高鐵對旅游的帶動(dòng)，高鐵旅游的騰飛還需假以時(shí)日。

  “慢生活”之異地休閑：市場廣闊，亟待創(chuàng)新

  這里所說的異地休閑，不同于傳統(tǒng)的旅游觀光，不是“上車睡覺，下車拍照”，而是指對異地環(huán)境的深度體驗(yàn)。由于高鐵改變了時(shí)空關(guān)系，帶來了“一日生活圈”的概念，即很多過去需要長途跋涉用很長時(shí)間到達(dá)的地方，如今可以實(shí)現(xiàn)一日往返。這樣，短期休閑有了更多的選擇，反過來又使人們有了更多外出休閑的沖動(dòng)。

  以韓國為例。韓國自上世紀(jì)70年代起便探討建設(shè)京釜高速鐵路(首爾-釜山)，以實(shí)現(xiàn)國土南北兩端間交通的高速化。經(jīng)過18年的論證、籌劃和12年的建設(shè)，京釜高速鐵路最終于2004年4月1日開通，韓國步入了鐵路高速化時(shí)代。

  韓國的高鐵簡稱KTX(Korea Train Express )。乘坐KTX從首爾到釜山，途中時(shí)間由原來的近5小時(shí)縮短到1小時(shí)56分，沿線的居民可以通過高鐵在一天內(nèi)進(jìn)行異地探親、商務(wù)、休閑、旅游和文化活動(dòng)。首爾居民搭乘首班車到釜山，觀賞完海濱美景，再采購鮮活海鮮，當(dāng)晚即可返回家中同家人一道享用。如今乘KTX去釜山品嘗鮮美生魚片的首爾人已不在少數(shù)。一家生魚片店老板說，他的銷售額因此上升了10%。

釜山

  高鐵休閑巨大的市場空間毋庸置疑，但是我們也必須認(rèn)識(shí)到高鐵休閑自身的一些特征：

  1、高端性

  高鐵的票價(jià)與大巴、普通火車相比還是比較貴的。比如從北京到天津，京津城際到天津站34分鐘，京滬高鐵到天津南站33分鐘，二等軟座都是55元；而普通綠皮火車車程一個(gè)半小時(shí)左右，票價(jià)僅需十幾元。學(xué)生等低收入客群寧可多搭上一個(gè)小時(shí)，也要省下那40塊錢。當(dāng)路程較長的時(shí)候，票價(jià)的差距就會(huì)更大。

  除了票價(jià)這個(gè)直接成本外，用于轉(zhuǎn)換交通的價(jià)格成本和時(shí)間成本也不容忽視。京津城際由北京南站發(fā)車，普通列車由北京站發(fā)車，很多人會(huì)選擇距離市區(qū)更近、交通更方便的北京站乘坐普通列車，既省錢又省了一些市內(nèi)交通的時(shí)間。國內(nèi)很多高鐵設(shè)站都選址待開發(fā)區(qū)域，與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，且接駁交通不發(fā)達(dá)，造成高鐵途中快，而市內(nèi)輾轉(zhuǎn)慢的問題。例如，武廣高鐵沿線的廣州北站位于花都，由于沒有直達(dá)高速，從市內(nèi)至車站至少需1小時(shí)；長沙火車南站是新站，位于雨花區(qū)，進(jìn)入市中心至少需30分鐘；武漢新火車站位于青山區(qū)，進(jìn)入主城區(qū)至少需40分鐘。“門到門”的時(shí)間和成本都在一定程度上削弱了高鐵自身的優(yōu)勢。

  這些問題對于普通大眾的出行選擇具有決定性的影響，很多人會(huì)反復(fù)掂量高鐵與其他出行方式的利弊。比如鄭西高鐵開通后，一直互為旅游目的地的鄭州和西安的交通時(shí)間從3個(gè)半小時(shí)縮短到2個(gè)小時(shí)15分鐘，但票價(jià)也從150元提高到230元。如果僅僅希望“上午吃燴面，下午吃泡饃”的話，這個(gè)成本顯然太高了。

  然而對于一些高端人士或商務(wù)人士，高鐵快捷和舒適的優(yōu)越性遠(yuǎn)遠(yuǎn)比價(jià)格和距離更重要。還拿京津之間舉例。高鐵55元的票價(jià)對于高端人士來說當(dāng)然不會(huì)造成任何負(fù)擔(dān)，但，北京站復(fù)雜的人流、喧鬧的大廳，以及普通列車擁擠雜亂的車廂，一定會(huì)給他們帶來巨大困擾。一位男同事在節(jié)日期間乘坐十幾元的綠皮火車回天津，由于車票超售，很多人站在車廂里。其中一位豐乳肥臀、低胸短裙的女青年，以波濤洶涌的站姿直面這位男同事，導(dǎo)致其視線無處安放。左躲右躲仍然中招兒，尷尬非常。最終女青年憤憤地對他怒目而視，并毅然與旁人換了位置。這種不衛(wèi)生的情況豈是高端人士能夠接受的？

舒適的和諧號(hào)

  因此，高鐵休閑的主流人群一定是高端人群及一部分帶有休閑目的的商務(wù)人群，這是我國高鐵票價(jià)、高鐵站點(diǎn)設(shè)置等情況決定的。針對這一特征，高鐵休閑地的開發(fā)應(yīng)以高端休閑內(nèi)容帶動(dòng)，如高爾夫、溫泉度假、奧特萊斯購物、葡萄酒莊品酒/會(huì)議、禪修體驗(yàn)等。

  2、家庭性

  由于高鐵的舒適和快捷，將會(huì)有更多的老人和兒童乘坐高鐵出行。

  目前，國內(nèi)坐高鐵的有幾種人：一種是嗅覺靈敏、前來探路的商人，一種是本可乘機(jī)卻轉(zhuǎn)道嘗鮮的商旅客，一種是隨車的技術(shù)測試人員，然而最多的是旅游團(tuán)中的老年旅客。在日本新干線開通后，也可以明顯看到老年游客的增多?？梢?，高鐵的一些特征也滿足老年人的需求。

  老人的出行往往由其家人支付，同時(shí)老人對出行的舒適和安全要求很高，而在這兩個(gè)方面，高鐵都優(yōu)于飛機(jī)。綜合考慮時(shí)間和票價(jià)又有優(yōu)勢時(shí)，高鐵必然就成為老年人的第一選擇。在一些休閑城市和休閑景區(qū)比較突出的高鐵線路上，老年人很有可能成為重要的客群。例如，長三角地區(qū)密集的城鎮(zhèn)、密集的人口和密集的高鐵網(wǎng)絡(luò)，就很有可能讓無錫、嘉興、黃山這些地方以老年人為主的休閑游再上新臺(tái)階。

  兒童出行的道理與老年人相似，唯一不同的是老年人可以結(jié)伴出行，而兒童則必須由成年人帶領(lǐng)。當(dāng)高鐵這種出行方式更加深入人心時(shí)，以老人和兒童為主導(dǎo)的家庭休閑必將成為趨勢。

  在這種趨勢下，“一站式”的家庭休閑項(xiàng)目具有較大開發(fā)潛力。例如國際著名度假村品牌“CLUB MED”即定位于度假地家庭休閑游，采用“一價(jià)全包”的收費(fèi)模式，集多種游樂項(xiàng)目于一體，無論老人、孩子還是成人在這里都可以找到自己喜歡的游樂休閑活動(dòng)。如果將這種“一價(jià)全包”的一站式休閑度假村與高鐵站點(diǎn)通過目的地的接駁交通實(shí)現(xiàn)“無縫對接”，使老人孩子可以方便地到達(dá)，一定會(huì)深受家庭游客的歡迎。

  3、當(dāng)日性

  當(dāng)日性，即指高鐵休閑的當(dāng)日往返現(xiàn)象。

  過去從北京去著名的北方海濱度假地秦皇島一帶，車程300多公里，自駕車通常需要3個(gè)多小時(shí)，因此想去秦皇島吃吃海鮮、游游泳，無論如何也是要兩天一夜的，住宿停留是必須的。但是，定于2012年底開通的津秦鐵路客運(yùn)專線將使京津高鐵延伸至秦皇島，預(yù)計(jì)從北京到秦皇島的途中時(shí)間將縮短至一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)，這樣就完全可以當(dāng)日往返而不必過夜。

  這種當(dāng)日往返的現(xiàn)象在國際上的其他一些高鐵線路上也屢見不鮮。無論日本新干線還是法國TGV 都能證明高鐵建設(shè)兩方面的影響，一方面提供了更多的旅游項(xiàng)目的選擇從而引起了游客數(shù)量的增長，另一方面當(dāng)日往返可能性的增加使得過夜游客比例大幅降低。因此，對于秦皇島這類與主要客源地距離較近的休閑度假地而言，高速鐵路的開通可能對酒店業(yè)產(chǎn)生一定的消極影響。

   為了規(guī)避過夜減少的不良影響，休閑度假地的酒店類物業(yè)必須要轉(zhuǎn)型。用“差異性”來形容這種轉(zhuǎn)型還不夠準(zhǔn)確，因?yàn)椴町愋越鉀Q的是市場競爭問題，而轉(zhuǎn)型要解決的是市場衰減的問題。為了增加過夜的可能性，度假酒店自身應(yīng)具有旅游吸引力，即自身從旅游的“容器”轉(zhuǎn)型為旅游的“磁極”。能稱為“磁極”的酒店中，最典型的莫過于安縵和悅榕莊這兩個(gè)品牌的系列度假村，它們自身規(guī)模不大，但是通過在度假村中貫穿當(dāng)?shù)匚幕骶€、提升地域性的文化體驗(yàn)、完善高端休閑功能，吸引了越來越多的高端人群專程去那里度假。這類酒店可稱為“精品酒店”或“小型奢侈酒店”，將是未來休閑城市或休閑度假地吸引過夜游客的可行途徑。

  綜上所述，在高鐵休閑的特征引導(dǎo)下，針對高端人士及家庭型客群、具有“一站式”的全方位休閑功能、輔以自身吸引力很強(qiáng)的“精品酒店”類物業(yè)的休閑城市及休閑度假地，在未來的高鐵休閑市場上將具有極大的吸引力。

  “慢生活”之度假地產(chǎn)：“井噴”與“極化”

  當(dāng)休閑的時(shí)間足夠長，休閑的場所相對固定，休閑就跨越到了度假，相應(yīng)的物業(yè)就成為了度假地產(chǎn)?？梢哉f，度假地產(chǎn)是“慢生活”走到極致以后在空間上的固化。

  高鐵度假地產(chǎn)的“井噴”

  高鐵沿線度假地產(chǎn)在客源地和目的地上的一些特征依然延續(xù)了高鐵休閑的特征，例如高端性、家庭性。不同的是高鐵度假地產(chǎn)容許的出行半徑更長，“2小時(shí)休閑圈”可能延長到3-4小時(shí)，帶來的結(jié)果就是度假地產(chǎn)的可選擇面急劇擴(kuò)大，而且是翻倍地?cái)U(kuò)大，因?yàn)槲覀兌贾烂娣e是半徑的平方關(guān)系。當(dāng)更多度假選擇出現(xiàn)后，度假地產(chǎn)的市場需求也會(huì)被激發(fā)，在正常的購房及投資需求長期被房地產(chǎn)政策嚴(yán)重打壓的局面下，某些高鐵沿線的不限購的度假城市極有可能會(huì)形成度假地產(chǎn)的“井噴”。

  另一方面，高鐵的開通，使休閑度假變得更為常態(tài)化。海南度假地產(chǎn)首開國內(nèi)度假置業(yè)的先河，但是時(shí)至今日，很多海南的項(xiàng)目一年的業(yè)主到訪率僅能達(dá)到15%，而且是逐年遞減。很多業(yè)主也發(fā)現(xiàn)，每年一到兩次去自己在海南購買的房子度假，基本上都變成了幾天的大掃除；如果遭遇臺(tái)風(fēng)洪水房屋被淹等情況，還要去重新更換家具，以至于有房子也不能住，全家還要住旅店。全國人民蜂擁去三亞度假的畸形度假形態(tài)必將改變，在高鐵的帶動(dòng)下，區(qū)域型、分中心的度假地和度假城市理應(yīng)崛起。

  拿北京這個(gè)度假地產(chǎn)的客源地來舉例，過去面向北京的度假地產(chǎn)首推秦皇島、北戴河，因?yàn)檫@是離北京最近的濱海城市，既有巨大的切換感，又能夠比較頻繁地造訪。但是高鐵網(wǎng)絡(luò)形成以后，從北京到山東沿海度假城市如青島、煙臺(tái)等地，以及從北京到沈陽的大連旅順口、營口等，時(shí)間都縮短到半天。從這個(gè)意義上說，北方的海就是首都的海，因?yàn)樗麄兌伎梢詾槭锥既嗣裉峁I海度假地產(chǎn)；北方的海也是城市的海，因?yàn)檫@些濱海城市同時(shí)都具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，可以很方便地生活，相比海南度假地產(chǎn)具有巨大的優(yōu)越性。同樣的道理，環(huán)渤海、長三角、珠三角等地具有切換感的高鐵度假城市都將成為區(qū)域型的度假中心。

  高鐵度假地產(chǎn)的“極化”

  “極化”現(xiàn)象在高鐵城市網(wǎng)絡(luò)的競爭格局中是一個(gè)常見的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象在學(xué)術(shù)上稱為“吸管效應(yīng)”，即在高鐵網(wǎng)絡(luò)中資源很容易加速配置到更具優(yōu)越性的城市，造成強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱的局面。

  例如在日本長野新干線開通以后，長野縣高鐵沿線的各個(gè)小城鎮(zhèn)在商旅客群和居住人口方面有了不同程度的下降，只有輕井澤一地有了極大的提升。這是因?yàn)?，輕井澤是歷史上著名的度假勝地，山地環(huán)境十分優(yōu)美，且保留著原始自然的狀態(tài)，度假設(shè)施也十分齊全，皇室住宅、高級(jí)度假村、企業(yè)辦公、企業(yè)會(huì)所、私人別墅云集，當(dāng)輕井澤與首都圈的通勤時(shí)間被高鐵縮短至2小時(shí)，激發(fā)了更多高層人士在輕井澤置業(yè)的愿望，造成了一些高級(jí)管理人員每天乘坐新干線往返于東京都和輕井澤之間的現(xiàn)象。也就是說，輕井澤地區(qū)以其優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢和與東京都的巨大切換感，在眾多周邊城鎮(zhèn)中脫穎而出，形成了“吸管效應(yīng)”，成為首都圈絕對的度假中心地。

 輕井澤

  這種現(xiàn)象在我國的高鐵沿線城市也將發(fā)生，體現(xiàn)在度假地產(chǎn)上，可能出現(xiàn)的情況就是一些內(nèi)陸城市的度假需求外溢到沿海、濱湖、傍山地區(qū)，導(dǎo)致度假資源較為平庸的城市度假地產(chǎn)市場越來越小。

  對抗“極化”現(xiàn)象的唯一武器就是主動(dòng)差異化。有學(xué)者對日本新干線開通前后，臨近的兩個(gè)溫泉度假村——別所溫泉和丸子鄉(xiāng)溫泉的度假人數(shù)進(jìn)行了比較：別所溫泉設(shè)有免費(fèi)送迎巴士，經(jīng)常舉辦小型演唱會(huì)、爵士樂演奏會(huì)、琉球歌會(huì)等活動(dòng)，因此受到各類人群的喜愛，尤其在女性中非常有人氣，在高鐵開通后度假人次提高，并常年保持穩(wěn)定；而沒有主動(dòng)進(jìn)行營銷活動(dòng)的丸子鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)t經(jīng)營情況逐漸慘淡。也就是說，資源普通的度假地產(chǎn)必須未雨綢繆，發(fā)揮當(dāng)?shù)靥刭|(zhì)、進(jìn)行差異性定位、積極主動(dòng)地進(jìn)行營銷推廣。當(dāng)然，一個(gè)度假地如何進(jìn)行主動(dòng)差異化又是一個(gè)龐大的話題，在本文中就不贅述了。

  結(jié)語：

  高鐵時(shí)代的休閑度假格局的改變，將體現(xiàn)在主力人群、出行時(shí)間、旅游半徑、度假頻次、停留時(shí)間、目的地選擇等各個(gè)方面，因此，高鐵沿線的休閑城市、休閑設(shè)施和度假地產(chǎn)都將迎來變革。在這個(gè)新的機(jī)遇下，唯有直面變革、勇于創(chuàng)新的城市和項(xiàng)目，才能抓住機(jī)遇。這就是“快高鐵，慢生活”帶來的新命題。

  作者：羅璇

  華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司

  選自《技術(shù)要點(diǎn)》42期《高鐵改變中國》

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