上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任戴曉波

??7月11日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在成都舉辦了第九屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇。來(lái)自全國(guó)1000多位房地產(chǎn)企業(yè)、中介企業(yè)、設(shè)計(jì)施工單位、建筑部品企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、科研機(jī)構(gòu)的代表，圍繞深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給質(zhì)量，滿足多層次需求，推動(dòng)房地產(chǎn)“三去一降一補(bǔ)”和長(zhǎng)效機(jī)制的建立，展開(kāi)探討交流。上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任戴曉波在會(huì)上作了精彩演講，以下是實(shí)錄節(jié)選：

??房?jī)r(jià)該往哪里走，為什么有的城市漲價(jià)，有的城市不漲價(jià)？房地產(chǎn)供給側(cè)是按照什么邏輯去劃分？

??回答這些，第一個(gè)就是波特理論。波特認(rèn)為，在一個(gè)國(guó)家發(fā)展過(guò)程當(dāng)中有四個(gè)階段，資源階段，人均1000美金；投資階段，可以把這個(gè)國(guó)家從1000美金帶到一萬(wàn)美金，中國(guó)到2020年是一萬(wàn)美金，可以算30年的投資階段過(guò)程。然后是創(chuàng)新階段，人均2萬(wàn)美元以上。未來(lái)我們會(huì)進(jìn)入一個(gè)財(cái)富階段，這是波特理論?？纯慈ツ甑姆?jī)r(jià)漲的22個(gè)城市的名錄，幾乎都是創(chuàng)新型城市。退過(guò)來(lái)研究，什么地方漲得慢，什么地方不漲價(jià)，什么地方還要去庫(kù)存，把這個(gè)模型靠在一起，結(jié)合房地產(chǎn)的一二三四線就會(huì)恍然大悟，一個(gè)城市進(jìn)入創(chuàng)新階段了，他的房?jī)r(jià)就會(huì)漲價(jià)。

??在這個(gè)研究下來(lái)以后，我又仔細(xì)的去跑了很多城市。從城市來(lái)看，價(jià)格分化明顯，創(chuàng)新城市漲價(jià)，公共服務(wù)好的城市漲得慢一點(diǎn)，工業(yè)城市漲得更慢，甚至不漲，資源城市要去庫(kù)存。這對(duì)我是一個(gè)非常有益的啟示，讓我們?cè)趺礃尤牧硗獾慕嵌热タ捶康禺a(chǎn)、去看城市。從區(qū)域來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)也是區(qū)域分化，武漢的光谷漲得非?？欤瑵h口漲得不快，漲得快的是創(chuàng)新區(qū)域，公共服務(wù)好的是高價(jià)位區(qū)域，上海也一樣，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已經(jīng)上七、八、十萬(wàn)了，創(chuàng)新區(qū)域不是說(shuō)房?jī)r(jià)高，而是漲得快，公共服務(wù)好的區(qū)域價(jià)位高，漲得也慢，到漢陽(yáng)去也就更慢了。這個(gè)區(qū)域上也呈現(xiàn)出一個(gè)創(chuàng)新區(qū)域，比如濟(jì)南，哪個(gè)地方漲價(jià)，高新區(qū)，大家看看是否符合這個(gè)規(guī)律。

??第二個(gè)從供給側(cè)角度來(lái)說(shuō)，我們需要做什么。從供給側(cè)角度來(lái)說(shuō)，核心問(wèn)題是資產(chǎn)效率的問(wèn)題，以及資產(chǎn)價(jià)值的問(wèn)題。供給側(cè)通過(guò)資金放水是解決不了問(wèn)題的，核心問(wèn)題在于我們的資產(chǎn)質(zhì)量。假如把房子建在資源城市，煤礦邊上，沒(méi)有人買，好的房子應(yīng)該放在好的區(qū)域，這樣才能體現(xiàn)出來(lái)，不僅在住房方面，也在資產(chǎn)方面，我們要討論的就是下一步如何來(lái)進(jìn)行供給側(cè)改革。

??在供給側(cè)方面，最后要回到我們探討的長(zhǎng)效機(jī)制，以及整個(gè)價(jià)格的發(fā)展機(jī)制。作為長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)說(shuō)，首先我們要考慮一點(diǎn)，我們未來(lái)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)什么樣的時(shí)代。2025年碳排量不再增長(zhǎng)了，我們的能源，減排與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，基于創(chuàng)新發(fā)展，基于存量發(fā)展，基于資產(chǎn)質(zhì)量的提升思路下面，這些問(wèn)題怎么解決。政府在長(zhǎng)效機(jī)制方面，大概目前為止，確定了兩個(gè)方面，一個(gè)就是租賃并舉，另外一個(gè)方向就是對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，這兩個(gè)方向下面，房地產(chǎn)應(yīng)該怎么發(fā)展，都還在研究。

??最后，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)大家非常關(guān)心。但房地產(chǎn)價(jià)格漲跌我從來(lái)不研究，為什么不研究，因?yàn)樗菄@GDP漲的波動(dòng)，GDP漲跌如何，房地產(chǎn)漲跌就如何。