關于征求《濟南市商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》意見的通知

各有關單位：

??為規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》和《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產領域易發(fā)問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關規(guī)定，結合本市實際，我局擬定了《濟南市商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》。現(xiàn)征求社會各界意見，請于2021年1月21日前將意見書面反饋濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產市場監(jiān)管處。

??地址：濟南市歷下區(qū)龍奧大廈F0429室

??電話：0531-66600789、0531-66605629

??傳真：0531-66605572                           

??郵箱:szjjfdcscjgc@jn.shandong.cn

??附件：濟南市商品房預售資金監(jiān)管辦法 (征求意見稿）.docx

濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局

2020年12月22日

濟南市商品房預售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

??第一章 總 則

??第一條 為了規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》和《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產領域易發(fā)問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關規(guī)定，制定本辦法。

??第二條 本市行政區(qū)域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

??本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時購房人支付的全部房價款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。

??本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發(fā)企業(yè)。

??本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。

??第三條 濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱主管部門）負責商品房預售資金監(jiān)管工作，組織相關管理信息系統(tǒng)建設，負責指導、監(jiān)督平陰縣、商河縣商品房預售資金監(jiān)管工作。

??第四條 商品房預售資金監(jiān)管，遵循"專戶專存、?？顚Ｓ谩⒅攸c監(jiān)管、節(jié)點控制"的原則。

??第五條 商品房預售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收(或分期綜合驗收)備案證明止。

??第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

??第六條　本市范圍內，自愿從事商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行，具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網絡技術條件，并與主管部門簽訂商品房預售資金監(jiān)管服務協(xié)議（以下簡稱服務協(xié)議）,可以列入商品房預售資金監(jiān)管銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)名錄， 按照服務協(xié)議約定條款做好商品房預售資金監(jiān)管工作。商品房預售資金監(jiān)管銀行名錄由主管部門向社會公示。監(jiān)管銀行名錄可以動態(tài)調整。

??第七條 預售人應從主管部門公示的監(jiān)管銀行中，選擇監(jiān)管銀行開設預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱專用賬戶），房地產主管部門、監(jiān)管銀行、房地產開發(fā)企業(yè)三方簽訂《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。監(jiān)管協(xié)議示范文本由主管部門制定。未開立監(jiān)管賬戶，未簽訂《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》的企業(yè)，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預售許可證》。

??第八條 預售人應當將商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定告知預購人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

??第三章 預售資金收存

??第九條 商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)不得將預售資金存入監(jiān)管賬戶之外的其他賬戶。

??預售人與預購人訂立商品房預售合同并網簽后，根據(jù)合同相關約定，預購人憑預售人出具的《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》將預售資金存入監(jiān)管賬戶；簽訂定金合同的，預購人憑預售人出具的《商品房定金監(jiān)管收存通知單》將定金存入監(jiān)管賬戶，正式合同簽訂后自動轉為購房款。

??預購人申請按揭貸款（含商業(yè)貸款和住房公積金貸款）的，預購人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉入監(jiān)管賬戶。

??第十條 監(jiān)管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至房地產主管部門。

??《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數(shù)額、累計交存數(shù)額、交存時間等。

??第十一條 商品房預售資金監(jiān)管標準，是指商品房預售項目自批準預售的工程節(jié)點開始，到完成建筑安裝和區(qū)內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用；商品房預售資金監(jiān)管標準，由主管部門根據(jù)建設項目的建安造價、區(qū)內配套等費用標準確定，并根據(jù)市場情況定期調整公布。

??商品房預售資金監(jiān)管額度，是指批準預售的商品房面積與商品房預售資金監(jiān)管標準的乘積，行政審批部門核發(fā)《商品房預售許可證》之前，由房地產主管部門確定監(jiān)管額度，并在商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議中予以載明。

??第十二條 商品房預售資金監(jiān)管按照工程建設進度分為4個控制節(jié)點，分別為建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結構驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案。控制節(jié)點以整層頂板建成為準。

??監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監(jiān)管額度的百分比。按照建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時，監(jiān)管資金留存比例為60%；主體結構驗收時，監(jiān)管資金留存比例為30%；竣工驗收備案時，監(jiān)管資金原則上留存比例為15%；取得竣工綜合驗收備案時，監(jiān)管終止。

??對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節(jié)點，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。

??第四章 支出和使用

??第十三條 監(jiān)管額度內的預售資金，企業(yè)不得擅自使用；超出部分企業(yè)可以自行使用，但應優(yōu)先用于本開發(fā)項目的建設。

??第十四條 預售人申請使用商品房預售資金監(jiān)管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節(jié)點提出用款申請，并不得突破本辦法第十二條規(guī)定的監(jiān)管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

??（一）企業(yè)用款申請表；

??（二）授權委托書及受托人身份證復印件；

??（三）按建成層數(shù)控制節(jié)點申請的，提交區(qū)住建部門及項目建設、施工、監(jiān)理單位簽字(章)的施工進度證明和樓體外立面施工的彩色照片；

??（四） 按主體結構驗收節(jié)點申請的，提交《主體結構工程質量驗收報告》；

??(五) 按取得工程竣工驗收備案節(jié)點申請的，提交《房屋建筑工程竣工驗收備案單》；

??（六）預售人已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位撥付款項的，提供付款證明；預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

??（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

??第十五條 濟南市房地產企業(yè)信用評定為AAA級企業(yè)，監(jiān)管額度的節(jié)點降低5個百分點。AA級企業(yè)，監(jiān)管額度的節(jié)點降低3個百分點。

??第十六條 在主體結構封頂控制節(jié)點之前，預售人可以憑銀行出具的見索即付保函部分抵頂商品房預售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。出具保函的銀行應從主管部門公示的監(jiān)管銀行中選取。

??第十七條 房地產主管部門應當依據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳聯(lián)合發(fā)布的《山東省新建物業(yè)質量保修金管理辦法》（魯建發(fā)〔2016〕5號）有關規(guī)定，按物業(yè)主管部門的要求，在核發(fā)房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件前，按照商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議約定，從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知預售人。

??第十八條　主管部門收到房地產開發(fā)企業(yè)提交的資料,經核實，符合條件的，3個工作日內核發(fā)《商品房預售資金降低監(jiān)管額度通知書》。監(jiān)管銀行收到主管部門核發(fā)的《商品房預售資金降低監(jiān)管額度通知書》后，3個工作日內調整監(jiān)管資金的額度。

??第十九條  預售人與預購人解除商品房買賣合同的，專用賬戶內預售資金未達到監(jiān)管額度時，預售人可持主管部門出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請退回購房款；監(jiān)管銀行將監(jiān)管資金退回預購人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。專用賬戶內預售資金已達到監(jiān)管額度的，預售人及時退回相應購房款。

??第五章 終止和解除

??第二十條 預售項目已取得綜合驗收(或分期綜合驗收)備案證明的，開發(fā)企業(yè)持綜合驗收(分期綜合驗收)備案證明、申請書和授權委托書及受托人身份證復印件，向主管部門申請辦理終止預售資金監(jiān)管手續(xù)。房地產主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行審核，符合終止預售資金監(jiān)管條件的，出具《商品房預售資金監(jiān)管終止通知單》;不符合條件的，出具不予終止通知單。

??第二十一條 監(jiān)管銀行應當按照《商品房預售資金監(jiān)管終止通知單》終止監(jiān)管?！?/p>

??第六章 法律責任

??第二十二條 預售人有下列行為的，房地產主管部門責令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其預售合同網簽業(yè)務，并依法予以行政處罰:

??(一)未按規(guī)定將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;

??(二)變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的;

??(三)未按規(guī)定使用商品房預售資金的;

??(四)提供虛假材料的;

??(五)其它違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十三條 施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產開發(fā)企業(yè)騙取降低預售資金重點監(jiān)管額度的，由主管部門依法追究相關責任。

??第二十四條 監(jiān)管銀行有下列行為的，房地產主管部門按照商品房預售資金監(jiān)管合作協(xié)議暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應責任:

??(一)未經房地產主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;

??(二)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

??(三)其他違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十五條 房地產主管部門和監(jiān)管銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??第七章 附 則

??第二十六條  本辦法自  年  月  日起施行，有效期至   ?！稘鲜猩唐贩款A售資金監(jiān)督管理辦法》（濟建發(fā)〔2016〕2號）同時廢止。