關(guān)于印發(fā)《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）》的通知

寧建質(zhì)字〔2020〕442號(hào)

??江北新區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府，各有關(guān)單位：

??為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、《市政府關(guān)于印發(fā)南京市市場(chǎng)化租賃住房建設(shè)管理辦法的通知》（寧政規(guī)字〔2019〕9號(hào)）等文件精神，進(jìn)一步規(guī)范我市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強(qiáng)建設(shè)管理，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、市規(guī)劃和自然資源局、市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合擬定了《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)你們，望認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

??附件

??南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）

南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)  

南京市規(guī)劃和自然資源局

南京市住房保障和房產(chǎn)局

2020年11月18日

南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）

??第一條

??根據(jù)國(guó)家、省市關(guān)于既有建筑改擴(kuò)建的有關(guān)規(guī)定，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、《市政府關(guān)于印發(fā)南京市市場(chǎng)化租賃住房建設(shè)管理辦法的通知》（寧政規(guī)字〔2019〕9號(hào)）等有關(guān)規(guī)定要求，遵循“合規(guī)適用、簡(jiǎn)化高效”的原則，現(xiàn)制定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。

??第二條

??本《實(shí)施細(xì)則》中所指租賃住房應(yīng)按照宿舍和公寓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

??第三條

??本《實(shí)施細(xì)則》適用范圍是本市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店（賓館）、廠房等存量房屋。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層（應(yīng)具備獨(dú)立交通空間）為基本改建單位。

??第四條

??進(jìn)行改建的存量房屋應(yīng)權(quán)屬明晰，已經(jīng)聯(lián)合驗(yàn)收完畢，并已取得不動(dòng)產(chǎn)證，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)利的，還應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)利人的書面同意。

??第五條

??改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應(yīng)按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。

??第六條

??改建后的租賃住房暫不補(bǔ)交土地出讓金、土地年租金。

??第七條

??改建后的租賃住房不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。

??第八條

??存量房屋改建為租賃住房應(yīng)當(dāng)由改建單位征求相關(guān)利害人意見，并完成不少于10日的社會(huì)公示。

??第九條

??該改建項(xiàng)目近期不開展城市國(guó)土空間規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容的實(shí)施建設(shè)。

??第十條

??以下情形不得改建為租賃住房：

??1、分割銷售的存量房屋；

??2、在成片工業(yè)用地或工業(yè)用地紅線范圍內(nèi)，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應(yīng)改變?cè)摰貕K原主導(dǎo)使用功能；

??3、用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲(chǔ)用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；

??4、其他經(jīng)論證禁止改建的情形。

??第十一條

??江北新區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）和市屬國(guó)有企業(yè)每年編制存量房屋改建為租賃住房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)部門會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、國(guó)資等相關(guān)部門統(tǒng)籌后，報(bào)市政府審定。改建項(xiàng)目可行性論證報(bào)告報(bào)市規(guī)劃資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市應(yīng)急管理局。

??第十二條

??存量房屋改建原則上不得突破既有建筑原外輪廓線，不得改變相鄰關(guān)系，有條件的應(yīng)按改建后實(shí)際使用功能配備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房和公共配套設(shè)施。

??第十三條

??既有建筑改造為租賃住房，改建單位宜在立項(xiàng)（備案）前委托具有相應(yīng)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位依據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)消防、人防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改建的技術(shù)可行性進(jìn)行評(píng)估論證，確保改建后能夠符合現(xiàn)行適用的相關(guān)規(guī)范。

??第十四條

??企業(yè)投資改建項(xiàng)目符合備案條件的，由改建單位通過江蘇省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)申報(bào)項(xiàng)目代碼并備案，獲取江蘇省投資項(xiàng)目備案證。

??第十五條

??涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)或荷載增加的項(xiàng)目，是否進(jìn)行房屋安全鑒定由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出確定意見。如遇涉及整體房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)或較大荷載增加的項(xiàng)目，改建單位應(yīng)當(dāng)委托在房產(chǎn)部門備案的房屋安全鑒定單位進(jìn)行可靠性鑒定，并出具鑒定報(bào)告，確認(rèn)房屋結(jié)構(gòu)安全狀況，再結(jié)合改造需要進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、施工。

??第十六條

??屬于結(jié)構(gòu)改造項(xiàng)目，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目備案證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等材料向規(guī)劃資源部門申請(qǐng)規(guī)劃條件。房屋建成時(shí)間超過10年的，改造前應(yīng)依法取得安全鑒定報(bào)告。根據(jù)規(guī)劃條件和鑒定報(bào)告，改建單位組織開展施工圖設(shè)計(jì)，并完成不少于10日的社會(huì)公示和相關(guān)利害人意見征求后，應(yīng)提供原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y(cè)成果、改建設(shè)計(jì)圖紙、改建說明等材料向規(guī)劃資源部門申請(qǐng)規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號(hào)認(rèn)定一致。

??第十七條

??屬使用功能改變的，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目備案證、不動(dòng)產(chǎn)登記證明（若有）等材料、原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y(cè)成果、改建規(guī)劃圖紙、改建說明等材料向規(guī)劃資源部門申請(qǐng)規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號(hào)認(rèn)定一致。

??第十八條

??改建單位取得規(guī)劃認(rèn)定意見函后，根據(jù)《南京市深化施工圖審查改革實(shí)施意見》（寧建改辦﹝2019﹞11號(hào)）要求，開展施工圖專家技術(shù)論證，相關(guān)專家在施工圖審查專家?guī)爝x取。

??第十九條

??對(duì)于《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（住建部51號(hào)令）所列特殊建設(shè)工程，改建單位應(yīng)依法申請(qǐng)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查。對(duì)于特殊建設(shè)工程以外的其他按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，改建單位應(yīng)根據(jù)改建內(nèi)容邀請(qǐng)建筑、給排水、暖通、電氣等相關(guān)專業(yè)消防專家開展消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證，相關(guān)專家在消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收專家?guī)爝x取。

??消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證可與施工圖專家技術(shù)論證一并開展，部分專家可兼任。

??第二十條

??改建單位提供以下資料進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)施工許可等手續(xù)：

??1、《南京市工程建設(shè)項(xiàng)目施工許可階段審批申請(qǐng)表》（網(wǎng)上填寫）；

??2、備案證（含項(xiàng)目代碼）；

??3、用地批準(zhǔn)手續(xù)（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料）；

??4、符合規(guī)劃基本程序要求材料（規(guī)劃用途證明認(rèn)可材料等）；

??5、符合寧建改辦﹝2019﹞11號(hào)要求的施工圖審查手續(xù)；

??6、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同（上傳合同主要部分掃描件）；

??7、消防設(shè)計(jì)審查意見書（特殊項(xiàng)目以外的其他建設(shè)工程提供消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證意見書）；

??8、核驗(yàn)繳費(fèi)情況（社保費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）；

??9、保障農(nóng)民工工資支付承諾書；

??申報(bào)審查完成后，實(shí)名制管理、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督備案等與施工許可證核發(fā)合并辦理。

??第二十一條

??工程建設(shè)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，改建單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位按規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收并按規(guī)定對(duì)消防相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，改建單位完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及驗(yàn)收記錄。改建單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前，書面通知規(guī)劃資源部門開展工程規(guī)劃核實(shí)。竣工驗(yàn)收合格后6個(gè)月內(nèi)向規(guī)劃資源部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收檔案。

??第二十二條

??改建單位完成竣工驗(yàn)收后，依法辦理消防驗(yàn)收（備案抽查）手續(xù)。

??第二十三條

??項(xiàng)目改建單位完成消防驗(yàn)收（備案抽查）后60日內(nèi)，江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的房屋可靠性鑒定報(bào)告（如涉及）、竣工報(bào)告、驗(yàn)收記錄以及消防驗(yàn)收（備案抽查）手續(xù)后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測(cè)繪單位出具的以套（間）為最小單元的測(cè)繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

??第二十四條

??存量房屋改建為租賃住房的項(xiàng)目，應(yīng)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注記該宗地的具體公安棟號(hào)樓棟設(shè)立用益物權(quán)（居住權(quán)）的基本情況，并符合相關(guān)要求。

??第二十五條

??本通知印發(fā)前已完成租賃項(xiàng)目信息登記的集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，按第十六條、第十七條履行規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，由設(shè)計(jì)單位出具房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告，由在房產(chǎn)部門備案的房屋安全鑒定單位開展房屋可靠性鑒定，由改建單位委托在應(yīng)急部備案的消防安全評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《人員密集場(chǎng)所消防安全評(píng)估導(dǎo)則》（GA/T1369）進(jìn)行消防安全評(píng)估，并取得評(píng)估結(jié)論等級(jí)為一般以上的消防安全評(píng)估報(bào)告。江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的規(guī)劃相關(guān)手續(xù)、房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告、符合要求的房屋可靠性鑒定報(bào)告、消防安全評(píng)估報(bào)告后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測(cè)繪單位出具的以套（間）為最小單元的測(cè)繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。對(duì)存在未能完成規(guī)劃相關(guān)手續(xù)、不具備房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告、不滿足既有房屋結(jié)構(gòu)安全要求以及消防安全評(píng)估的改建項(xiàng)目，區(qū)政府牽頭依法依規(guī)處理。

??第二十六條

??改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，經(jīng)住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應(yīng)當(dāng)通過市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)辦理租賃合同網(wǎng)簽。網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用租賃合同示范文本，在商業(yè)銀行設(shè)立租金專用賬戶。

??第二十七條

??改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)日常檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題依法處理，市房產(chǎn)、規(guī)劃資源、建設(shè)、城管、消防等部門應(yīng)按各自職能加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

??第二十八條

??本通知自印發(fā)之日起試行，試行期二年。