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??當(dāng)了多年“包租公”的潘石屹又對(duì)外散售項(xiàng)目了。

??3月10日，在SOHO中國(guó)有限公司（下稱(chēng)“SOHO中國(guó)”，00410.HK）2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布將以7折價(jià)格銷(xiāo)售3.2萬(wàn)平方米京滬兩地的物業(yè)，收入將全部用于降負(fù)債，不分紅。

??對(duì)于為何要出售這3萬(wàn)平方米的物業(yè)，潘石屹稱(chēng)因?yàn)楣窘谛枰€債，債務(wù)金額和這些房子的銷(xiāo)售額差不多?！艾F(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷(xiāo)售一些房子渡過(guò)難關(guān)。”SOHO中國(guó)還稱(chēng)，對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的意向投資者來(lái)說(shuō)，7折是撿漏的好機(jī)會(huì)。

??“他（潘石屹）的問(wèn)題不一定與債務(wù)有關(guān)?！笔煜OHO中國(guó)的一位人士給出他的判斷。

??一組數(shù)據(jù)可以用于佐證這一觀點(diǎn)。SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)，截至2021年中期，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率為43%，總借款為185.23億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為27.68億元，一年內(nèi)到期的借款為11.82億元?？傮w債務(wù)壓力并不大。

??一位商業(yè)地產(chǎn)租售平臺(tái)創(chuàng)始人在受訪時(shí)表示，潘石屹本身作為一名投資人，折價(jià)出讓資產(chǎn)反映出他對(duì)下一步的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，這屬于投資戰(zhàn)略上的變化；其次，這也反映出SOHO中國(guó)對(duì)于持有資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)失去耐心，這一點(diǎn)和此前出售公司股權(quán)是相關(guān)聯(lián)的，既然公司賣(mài)不了，就直接出售資產(chǎn)變現(xiàn)；第三，現(xiàn)在有不少部門(mén)在查SOHO中國(guó)的繳稅問(wèn)題，這對(duì)潘石屹的信心也是一種打擊。

??遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的傭金

??根據(jù)SOHO中國(guó)微信公眾號(hào)披露的內(nèi)容，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，此次SOHO中國(guó)以七折價(jià)格推出了3.2萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等９個(gè)項(xiàng)目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類(lèi)業(yè)態(tài)。

??對(duì)打七折銷(xiāo)售的原因，潘石屹表露出還債的強(qiáng)烈意愿。他表示，因?yàn)楣镜膫诘狡?，欠債還錢(qián)天經(jīng)地義，不會(huì)托欠任何人、任何單位的錢(qián)，“沒(méi)有賣(mài)不出去的貨，只有賣(mài)不出去的價(jià)”。所以決定血本甩賣(mài)。

??SOHO中國(guó)的對(duì)外到期負(fù)債中，可能存在以該公司物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押或存在高額利息的借貸情形，SOHO中國(guó)的這些債務(wù)即將到期，為了履行到期債務(wù)，低價(jià)出售京滬優(yōu)質(zhì)地段的辦公、商業(yè)、公寓物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)比較容易出售，可以盡快收回資金，用以?xún)陡兜狡趥鶆?wù)，上海市光明律師事務(wù)所徐紅英律師認(rèn)為。

??此次出售的項(xiàng)目，保持了較高的出租率。根據(jù)資料，2021年上半年，上述9個(gè)項(xiàng)目中，有4個(gè)物業(yè)出租率達(dá)90%以上。而在2021年底，SOHO中國(guó)的平均出租率則達(dá)到了83.4%，其中上海古北SOHO實(shí)現(xiàn)滿租、最新竣工的北京麗澤SOHO出租率也突破了80%，均達(dá)到兩個(gè)項(xiàng)目入市以來(lái)的最高水平。

??根據(jù)SOHO中國(guó)披露的數(shù)據(jù)，公司的凈負(fù)債率只有44%，在同行中處于較低水平。但潘石屹稱(chēng)，目前所處的行業(yè)得不到金融機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)普遍困難。同時(shí)，SOHO中國(guó)還將傭金獎(jiǎng)金比例提高到交易額的4%，遠(yuǎn)高出行業(yè)平均水平。

??一位不愿具名的國(guó)際咨詢(xún)公司人士告訴記者，潘石屹通過(guò)資產(chǎn)出售回籠資金，這并不鮮見(jiàn)，但4%的傭金力度是很大的，誘惑力很強(qiáng)，因?yàn)槌Ｒ?guī)的傭金是1%左右。這一方面反映出，潘石屹希望通過(guò)高傭金來(lái)激活渠道的活力，另一方面，也可以從側(cè)面看出資產(chǎn)并不是很暢銷(xiāo)，因?yàn)闀充N(xiāo)的資產(chǎn)根本不需要高傭金。

??商業(yè)模式不斷變更

??SOHO中國(guó)已經(jīng)很久沒(méi)有在市場(chǎng)上散售了。在創(chuàng)立早期，它曾以散售聞名，并創(chuàng)造了獨(dú)特的SOHO模式。市場(chǎng)上對(duì)它評(píng)價(jià)很高，稱(chēng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能自成體系且成功復(fù)制的只有SOHO中國(guó)及其傳承者。

??自2012年將開(kāi)發(fā)散售模式轉(zhuǎn)為持有收租后，潘石屹一直通過(guò)SOHO中國(guó)做“包租公”的生意。對(duì)于這種轉(zhuǎn)型，潘石屹把它形象地稱(chēng)為，之前是把土地變成房子，以后要把房子變成生意。

??不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型后的SOHO中國(guó)并非沒(méi)有對(duì)外散售過(guò)項(xiàng)目。

??2019年，SOHO中國(guó)舉行物業(yè)銷(xiāo)售推介會(huì)宣布，在2019年將陸續(xù)在大宗交易市場(chǎng)推出在北京、上?？墒畚飿I(yè)涉及13個(gè)項(xiàng)目，金額約78億元。首次將推出SOHO東海廣場(chǎng)等9個(gè)單獨(dú)標(biāo)的物業(yè)，總建面合計(jì)約2萬(wàn)平方米。

??這一推介方式與2022年3月10日的資產(chǎn)出售如出一轍。彼時(shí)，在被問(wèn)到將這部分項(xiàng)目出售之后，是否意味著散售模式的終結(jié)？潘石屹回應(yīng)媒體稱(chēng)，散售挺辛苦，簽合同的量很大，他覺(jué)得比較麻煩，所以要選擇一個(gè)比較簡(jiǎn)單的辦法，“散售模式確實(shí)隨著這一批銷(xiāo)售就沒(méi)有了?！辈贿^(guò)，兩年過(guò)后，隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，SOHO中國(guó)的散售模式再現(xiàn)。

??上述國(guó)際咨詢(xún)公司人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)從2021年下半年跌入谷底谷底以來(lái)，房企頻繁暴雷，美元債違約事件經(jīng)常發(fā)生，盡管SOHO中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不高，但出于危機(jī)意識(shí)，未雨綢繆的考慮，因此再度散售項(xiàng)目也可以理解。只不過(guò)，“老潘通過(guò)吸引眼球或非常規(guī)的方式，讓其關(guān)注量遠(yuǎn)高于普通的資產(chǎn)出售?！?/p>

??潘石屹的困境

??潘石屹賣(mài)項(xiàng)目，早已有之。2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)就開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，此后售賣(mài)動(dòng)作一直未停，潘石屹亦從中套現(xiàn)了超200億元。

??其中，2014年2月，其以52.32億元的對(duì)價(jià)向金融街出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)及SOHO靜安廣場(chǎng)，9月再出售上海凌空SOHO的10萬(wàn)平方米物業(yè)予攜程網(wǎng)。

??除此之外，2016年、2017年其均有項(xiàng)目出售，2019年11月，甚至有消息稱(chēng)，潘石屹計(jì)劃將其位于中國(guó)的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。

??“八大金剛”分別是望京SOHO中國(guó)、光華路SOHO中國(guó)II、銀河/朝陽(yáng)門(mén)SOHO中國(guó)、麗澤SOHO中國(guó)、SOHO中國(guó)復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO中國(guó)、SOHO中國(guó)天山廣場(chǎng)以及古北SOHO中國(guó)，這些項(xiàng)目的總可租建筑面積約為79萬(wàn)平方米。

??出售資產(chǎn)并非潘石屹的最終目的，退出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是其本意，但退出之路卻困難重重。

??2020年3月開(kāi)始，在接連與黑石、高瓴資本等接觸后，SOHO中國(guó)私有化之意公開(kāi)，與此同時(shí)，其私有化的對(duì)價(jià)亦逐步降低，但最終均以失敗告終。

??自與黑石的交易失敗后，SOHO中國(guó)話題不斷，曾兩次因?yàn)楸涣P款而上了地產(chǎn)圈熱搜。

??2021年12月SOHO中國(guó)旗下公司北京建華置地有限公司因少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅1.98億元，被稅務(wù)部門(mén)依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計(jì)7.09億元。

??同月里，北京搜厚物業(yè)管理有限公司上海多家分公司因電力價(jià)格違法共遭行政處罰7次，罰款金額合計(jì)約8664萬(wàn)元。

??“賣(mài)身”的方案行不通，散售或許是其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。據(jù)計(jì)算，若本次房源全部成功出售，潘石屹將獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利將達(dá)到12.44億元。

??上述國(guó)際咨詢(xún)公司人士表示，潘石屹此次對(duì)外折扣拋出的資產(chǎn)不是很容易出售，他認(rèn)為，“即便打折價(jià)，給出高傭金，接盤(pán)者也相對(duì)有限。因?yàn)檎w宏觀環(huán)境來(lái)說(shuō)，大家的‘錢(qián)袋子’都很緊張，投資都非常謹(jǐn)慎，如果投資回報(bào)率不理想，那么寧愿不去投資，這是機(jī)構(gòu)投資者普遍持有的一種心態(tài)?！?/p>