進(jìn)入7月，物企喜盈的大幕正徐徐拉開(kāi)，一場(chǎng)半年度的業(yè)績(jī)大戰(zhàn)即將爆發(fā)。
??7月26日，新城悅服務(wù)與華潤(rùn)萬(wàn)象生活同一天發(fā)布盈利預(yù)告，處于同一上億規(guī)模梯隊(duì)的兩家物企，前者給出了45%盈利增幅預(yù)告，后者給出了130%-140%的增幅預(yù)告。
??在近日物業(yè)股整體走低的趨勢(shì)下，資本市場(chǎng)依舊給出了截然不同的反饋。截至7月27日收盤(pán)，新城悅服務(wù)股價(jià)爆冷，跌幅超13%，報(bào)15.32港元/股；華潤(rùn)萬(wàn)象生活以130%以上的喜盈預(yù)告最終抗住了下跌頹勢(shì)，收盤(pán)價(jià)與昨日持平，報(bào)40港元/股。
??物企喜盈預(yù)告與物業(yè)股整體走低頹勢(shì)的碰撞剛剛開(kāi)始。截至7月27日發(fā)稿，共16家物企發(fā)布了2021年上半年盈利預(yù)告，還有38家物企待公布。
??公布盈利預(yù)報(bào)的16家物企營(yíng)收或凈利漲幅可觀，同比平均增幅約為84%，最高為合景悠活，利潤(rùn)同比增長(zhǎng)150%，最低的是建業(yè)新生活，股東應(yīng)占純利預(yù)計(jì)增長(zhǎng)40%。
??對(duì)于盈利增長(zhǎng)的原因，“規(guī)?！焙汀霸鲋捣?wù)”的成為物企提到的高頻詞，在16家公布盈利預(yù)告的物企中，有13家物企明確提出了在管規(guī)模增長(zhǎng)致使盈利增加，11家物企提到了增值服務(wù)促進(jìn)盈利增長(zhǎng)。
??超6成物企開(kāi)展收并購(gòu)
??2021年物企外拓競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，盡管收購(gòu)PE均值不斷被刷新，卻依舊難掩物企當(dāng)下的高增長(zhǎng)本色。
??在已公布盈利預(yù)告的16家物企中，10家物企在上半年開(kāi)展了收并購(gòu)活動(dòng)，合計(jì)收購(gòu)的標(biāo)的企業(yè)達(dá)18家，總斥資超過(guò)了58.63億元。其中金科服務(wù)囊括的收購(gòu)標(biāo)的物最多，上半年收購(gòu)了4家物業(yè)公司，其次是恒大物業(yè)和第一服務(wù)控股，分別收購(gòu)了3家物業(yè)公司。
??在上述10家開(kāi)展收并購(gòu)的物企中，單個(gè)收購(gòu)標(biāo)的物花費(fèi)金額最高是的恒大物業(yè)收購(gòu)的寧波亞太酒店，斥資15億元，因恒大物業(yè)本身營(yíng)收基數(shù)較大，其70%的盈利增長(zhǎng)預(yù)告也就在情理之中。
??其次是合景悠活收購(gòu)的雪松智聯(lián)科技耗資金額排名第二，1月17日合景悠活以13.16億吞下雪松智聯(lián)科技80%股權(quán)，為其貢獻(xiàn)了8600萬(wàn)平米的在管面積。
??6月29日，合景悠活又?jǐn)孬@一家上海申勤物業(yè)，該物業(yè)去年全年的在管面積達(dá)到了1800完平米，同時(shí)也進(jìn)一步深化了合景悠活在公共物業(yè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)布局。這2筆大規(guī)模收并購(gòu)無(wú)疑給合景悠活帶來(lái)了直觀的盈利增長(zhǎng)水平。
??僅次于合景悠活盈利增速預(yù)告達(dá)到140%的融創(chuàng)服務(wù)，也體現(xiàn)了收并購(gòu)所帶了的經(jīng)濟(jì)效益。今年5月，融創(chuàng)服務(wù)7.3億收購(gòu)彰泰服務(wù)80%股權(quán)，為其帶來(lái)了1197萬(wàn)平米的在管面積，同時(shí)也加強(qiáng)了融創(chuàng)服務(wù)在廣西區(qū)域的業(yè)務(wù)布局。
??另一個(gè)盈利增速排在前列的世茂服務(wù)，在今年4月以5.06億元收購(gòu)了深圳深兄環(huán)境67%股權(quán)，這家主打環(huán)衛(wèi)服務(wù)的物業(yè)公司在管項(xiàng)目達(dá)57個(gè)，世茂服務(wù)在管面積進(jìn)一步得到提升。由此可見(jiàn)，現(xiàn)階段的規(guī)模擴(kuò)張依舊是物企提高營(yíng)收增速的主旋律。
??社區(qū)增值營(yíng)收占比偏低，4家不足10%
??除了在管規(guī)模外，增值服務(wù)也正在成為物企打破營(yíng)收天花板的利器。
??11天前，保利物業(yè)二度將上市募集的資金向增值服務(wù)傾斜。今年兩次調(diào)度資金池，其增值服務(wù)的資金已經(jīng)增加至30億港元，其中有超過(guò)20億港元來(lái)自并購(gòu)資金。
??從2020年財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，營(yíng)收表現(xiàn)、毛利率水平較高的物企，其增值服務(wù)也取得了不俗的成績(jī)。而隨著物企競(jìng)賽大門(mén)的不斷開(kāi)啟，物企正在釋放加碼增值服務(wù)的信號(hào)，尤其是社區(qū)增值服務(wù)，它作為物企創(chuàng)收的“利器”，其價(jià)值不斷被挖掘、探索。
??社區(qū)增值服務(wù)之所以能夠在眾多營(yíng)收賽道中脫穎而出，離不開(kāi)上揚(yáng)的毛利率。
??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年上市物企業(yè)主增值服務(wù)（社區(qū)增值服務(wù)）的平均增速超過(guò)60%，而同期的整體收入平均增速為36.6%，業(yè)主增值服務(wù)的漲幅超營(yíng)收漲幅一倍多。去年，物企整體毛利率約為30%左右，同期的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率僅有22%，而業(yè)主增值服務(wù)的毛利率超物管兩倍有余，接近45%。
??目前，已經(jīng)公布2021年上半年盈利預(yù)告的16家物企中，其給出的收入增長(zhǎng)理由，大多提及社區(qū)增值服務(wù)收入的增加。
??盡管如此，物企卻不得不面對(duì)一個(gè)較為尷尬的情況：社區(qū)增值服務(wù)的盈利水平更高，但業(yè)務(wù)占比卻不大。目前而言，社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收占比遠(yuǎn)低于同期的物管服務(wù)。
??16家物企中，去年社區(qū)增值服務(wù)平均營(yíng)收占比為13.63%，最高的是世茂服務(wù)31.8%，其次為建業(yè)新生活的23.5%，余下的14家，其收入占比均不超過(guò)20%，還有4家物企的占比不足10%。
??不過(guò)能夠看到的是，物企正努力向社區(qū)增值服務(wù)狂奔而去。
??“增值服務(wù)不在多而在精，與2019年相比，2020年世茂服務(wù)的增值服務(wù)已由‘百花齊放’轉(zhuǎn)變?yōu)橹е鶚I(yè)務(wù)”葉明杰曾在發(fā)布會(huì)上談到公司的增值服務(wù)布局。去年，世茂服務(wù)增加了校園業(yè)務(wù)、新零售業(yè)務(wù)等新的增值服務(wù)，而同期的社區(qū)增值也沒(méi)落下，以146.8%的同比增幅據(jù)漲幅榜首。
??而在今年上市的物企中，也有不少公司有意識(shí)地將業(yè)務(wù)向增值服務(wù)流動(dòng)，其中不乏增值服務(wù)營(yíng)收占比超半數(shù)的。7月16日，融信服務(wù)完成上市敲鐘儀式，在其收入構(gòu)成中，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)合計(jì)收入占比從2018年的42.8%提高至51.1%，進(jìn)一步擴(kuò)充了融信服務(wù)的利潤(rùn)空間。
