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??重慶朝天門碼頭，來福士洲際酒店內(nèi)人群熙攘。

??時鐘指向9點30分，重慶市副市長陸克華、金科集團創(chuàng)始人與實控人黃紅云、金科智慧服務董事長夏紹飛、中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠4位敲鑼人一起拿起鼓槌，在一眾見證人的矚目和倒計時聲中，一聲鑼響，宣告金科智慧服務（9666.HK）正式在港交所掛牌。

??遞表140天后，金科股份（000656）旗下物業(yè)正式踏入國際資本市場。11月17日，云敲鑼儀式在來福士洲際酒店舉行。

??黃紅云成為重慶首個坐擁A股和H股上市雙平臺的民營企業(yè)家。

??11月16日，金科智慧服務公布全球配售結(jié)果，最終每股發(fā)售定價為44.7港元，預計募得資金凈額為57.38億港元。若超額配股權(quán)獲得行使，金科服務將因額外發(fā)行1993.67萬股H股，并獲得額外款項凈額約3.75億港元。

??樂居財經(jīng)據(jù)悉，這在渝企IPO歷史中募資額處在第三規(guī)模。此前，僅渝農(nóng)商行2019年A股上市募資99億元，龍湖集團2009年H股上市募資70億元港幣。

??首日開盤后，金科智慧服務（9666.HK）報47.00港元，總市值297.47億港元。

??按招股書披露，上市后，金科智慧服務實際控制人仍為金科集團董事局主席黃紅云。其母公司金科股份將持股約53.97%，恒業(yè)美好持股7.98%、金恒鴻鑫持股0.44%，后兩者實際上均由金科股份或金科智慧服務的董事、監(jiān)事、高管及核心管理團隊所擁有。 

??第7家規(guī)模破億物企

??物業(yè)江湖，規(guī)模依舊是王道。

??根據(jù)最新招股書，截至2020年6月30日，金科智慧服務已進入北京、重慶、武漢、長沙等全國24個省、直轄市及自治區(qū)內(nèi)的133座城市，共有843個已簽約物業(yè)管理項目，合同總建筑面積約2.56億平方米，物業(yè)管理項目共487個，在管總建筑面積約1.3億平方米。

??金科服務成為赴港上市物企中第7家在管面積規(guī)模破億的公司。

??近三年，金科智慧服務合同總建筑面積快速增長及在管建筑面積快速增長。合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復合年增長率為33.7%。在管面積由約6240萬平方米增至1.21億平方米，復合年增長率為39.0%；遠高于物業(yè)服務百強企業(yè)平均在管面積16.3%的復合年增長率。

??作為從金科地產(chǎn)分拆出來的上市物企，金科智慧服務對母公司的依賴度在逐年降低。自去年，其第三方外拓項目面積已經(jīng)超過關(guān)聯(lián)方。

??據(jù)招股書披露，2017年至2020年前6月，金科集團貢獻的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；來自第三方外拓的在管面積占比分別為32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。在華東、華南，66%都來自于第三方；在華中地區(qū)，82%來自于第三方；其他區(qū)域中62%來自獨立第三方。

??根據(jù)金科智慧服務擬使用募資六成用于規(guī)模擴張，第三方外拓市場份額還有望進一步擴大。

??得益于規(guī)模的增拓，金科智慧服務營收增速也在提升。

??2017年-2019年，金科智慧服務營收分別為10.47億元、15.24億元、23.28億元，復合年增長率約為49.1%；同期，凈利潤1.14億元、1.64億元、3.74億元，復合年增長率約為81.5%。2020年上半年，實現(xiàn)營收13.70億元，較2019年同期10億元增長36.24%；凈利潤3.03億元，較2019同期1.66億元增長82.67%。

??同時，來自第三方外拓項目的收入占總收入的比例也在不斷提升，從2017年的25.2%提升至2019年的34.9%，2020年上半年進一步增至36%。

??智慧科技提升毛利率

??自5年前開始布局智慧社區(qū)賽道，金科智慧服務以“服務+科技”、“服務+生態(tài)”為發(fā)展戰(zhàn)略，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)智慧服務平臺為驅(qū)動，建立了“物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務、智慧科技服務”四大業(yè)務線。

??作為主營業(yè)務的物業(yè)管理服務營收占比長期保持在60%以上，非業(yè)主增值服務收入占比超20%，社區(qū)增值服務收入占比超10%，智慧科技服務營收占比1%左右。

??據(jù)招股書披露，2017年-2019年，金科智慧服務整體毛利率分別為26.8%、25.7%、27.3%，2020年上半年，更是實現(xiàn)突破，升至31.62%。

??拉動金科智慧服務整體毛利率提升的主要是智慧科技服務及社區(qū)增值服務，2017年至今年6月末，智慧科技服務的毛利率分別為67.9%、48.8%、48.3%及48.7%；社區(qū)增值服務的毛利率分別為60.1%、51.1%、46.1%及36.6%。

??截止2020年中期末，四大業(yè)務板塊營收分別為9.25億元、2.92億元、1.25億元、0.26億元，同比增長39.09%、29.2%、27.55%、85.71%。

??未來，智慧科技服務或許將成為金科智慧服務新的收入增長點。

??“天啟”賦能六大賽道

??智慧時代來臨以前，傳統(tǒng)的物管屬于勞動密集型行業(yè)。

??“未來十年，金科服務將從社區(qū)服務轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘蟹?，讓城市更加高效，充滿活力。由社區(qū)向社會、向城市去構(gòu)建大服務、大科技、大生態(tài)體系?！毕慕B飛在現(xiàn)場致辭中說道，未來，金科智慧服務要在空間、生活、科技三個核心能力支持下，加快服務、生活、城市、鄰里、科技、共生6條賽道的全力打造。

??2016年8月，金科智慧服務攜手微軟（中國）打造的全國首個社區(qū)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)——天啟大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)誕生。這個頗具《三體》風格的名字，是黃紅云的創(chuàng)意。

??天啟的亮相，在短時間內(nèi)打造成了行業(yè)的一個標桿。此后，天啟成為金科服務在智慧生態(tài)上的代名詞。

??2017年底，依托天啟系統(tǒng)的賦能，打造了第一個金科式智慧社區(qū)；2018年6月，3D引擎版天啟大數(shù)據(jù)亮相重慶兩江健康科技城，拉開了金科智慧產(chǎn)城服務的大幕；2019年5月，金科天啟加入中國大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)盟。

??目前，金科服務的天啟系統(tǒng)，已運用到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中高端樓宇等多種城市場景。

??金科智慧服務為長沙明德中學、長沙外國語學院、無錫錫中二小等20余所學校提供一站式服務，為10萬余名師生提供舒適健康的教學環(huán)境。此外，京東（西安）亞洲一號分揀中心、順豐物流園、普洛斯物流園國內(nèi)三大物流園全部普及；烏魯木齊機場、長沙南方航空大廈和南方航空長沙黃花國際機場服務區(qū)，同樣是由金科服務提供物業(yè)服務。

??與此同時，金科服務不斷探索城市空間服務領(lǐng)域。從2018年6月，為鹽城國家技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供全方位、全生命周期的物業(yè)服務開始，金科服務已陸續(xù)進入湖北利川、四川雅安名山區(qū)、安徽宣城、西藏昌都經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、四川內(nèi)江經(jīng)開區(qū)、湖南瀏陽經(jīng)開區(qū)等地。

??金科股份董事長蔣思海在發(fā)言中表示，“上市不是最終目的，是為了給公司帶來一個視野更廣闊、資源更豐富的發(fā)展平臺。”

??插上資本之翼，金科智慧服務的夢想將如何演繹？