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??“我們有信心能夠完成目標(biāo)，也必須要完成?！?在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年執(zhí)行董事兼地產(chǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埢菝鞯脑捳Z(yǔ)擲地有聲，董事會(huì)主席潘軍也用“亮麗”二字來(lái)形容上半年的喜人成績(jī)。

??的確，中報(bào)的多項(xiàng)核心業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出了不同幅度的上漲。截至2020年6月30日，花樣年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收92.41億元，同比增長(zhǎng)7.7%；毛利31.09億元，同比增22.5%；凈利潤(rùn)2.77億元，同比增13.4%；核心凈利潤(rùn)5.58億元，同比增長(zhǎng)97.6％。

??2019年年中，花樣年提出“二次創(chuàng)業(yè)、彎道超車(chē)”的策略，在經(jīng)營(yíng)方針和人才戰(zhàn)略上做出了相應(yīng)的調(diào)整，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)初見(jiàn)成效。

??左膀右臂雙業(yè)務(wù)，支撐穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

??除了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，銷(xiāo)售情況同樣備受關(guān)注。2020上半年，花樣年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積135.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售額175.1億元，分別同比增長(zhǎng)21.1%和33%。

??疫情期間，花樣年打開(kāi)線上銷(xiāo)售渠道，制定了線上線下的相應(yīng)策略，準(zhǔn)備充分，效果顯著。今年3月即實(shí)現(xiàn)了單月同比增長(zhǎng)，4月實(shí)現(xiàn)了整體同比增長(zhǎng)，銷(xiāo)售增幅也居于行業(yè)前列。

??花樣年控股今年給自己定下的銷(xiāo)售目標(biāo)是450億元。 “7月底，花樣年已經(jīng)完成了全年目標(biāo)的50%，對(duì)完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)充滿(mǎn)信心，未來(lái)公司銷(xiāo)售和利潤(rùn)，都將出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。”對(duì)于接下的半年，潘軍很自信?；幽昕毓稍?月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額48億元，至7月底累計(jì)銷(xiāo)售額為223.09億元。

??除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，花樣年控股的另一項(xiàng)重要支撐是社區(qū)服務(wù)。旗下專(zhuān)注于社區(qū)住宅服務(wù)的彩生活，作為物業(yè)第一股，早早在資本市場(chǎng)扎根，憑借著專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化的核心競(jìng)爭(zhēng)力，每年都能夠?yàn)榛幽陝?chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

??截至2020年中期，彩生活的合約管理總建筑面積達(dá)5.64億平方米，足跡遍布全國(guó)279個(gè)城市，管理規(guī)模位于行業(yè)第一。在增值業(yè)務(wù)上，彩生活一直致力于打造更為開(kāi)放的線上生態(tài)圈系統(tǒng)，并吸引了京東和360兩家互聯(lián)網(wǎng)公司巨頭入股，成為彩生活的戰(zhàn)略投資者。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之下，將共同打開(kāi)社區(qū)增值業(yè)務(wù)的更多想象空間。

??逆勢(shì)而上，底氣十足背后的經(jīng)營(yíng)邏輯

??受疫情影響，多家房企都將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為與去年持平或者小幅上升，而花樣年控股欲逆勢(shì)而上，將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為2019年126%。在二次創(chuàng)業(yè)的過(guò)程中，花樣年何來(lái)這樣的底氣？

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，張惠明指出，期內(nèi)花樣年的工程速度大幅提升，新拿地項(xiàng)目從拿地至開(kāi)工周期縮短至2.7個(gè)月，從拿地至開(kāi)盤(pán)縮短近至8.2個(gè)月，實(shí)現(xiàn)了快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)?？熘苻D(zhuǎn)帶來(lái)的也是開(kāi)發(fā)周期的縮短，按照公司快周轉(zhuǎn)的要求，2019年四季度及2020年上半年獲取的項(xiàng)目，大部分將于2020年開(kāi)盤(pán)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。下半年，花樣年每個(gè)月都會(huì)陸續(xù)推出1-2個(gè)新項(xiàng)目，供貨價(jià)值將達(dá)350億元。

??今年以來(lái)，花樣年的拿地速度明顯加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年拿地金額近70億，是去年同期的9倍。先后在10個(gè)城市拿地18幅，共計(jì)300萬(wàn)平方米。上半年，花樣年進(jìn)入了佛山、紹興、鄭州、南通、重慶等幾個(gè)新城市，在拿地策略上，花樣年主要借助于招拍掛，同時(shí)也抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行收并購(gòu)，比例大約為17%。在新增土地中，花樣年的平均權(quán)益比例僅38%。張惠明表示，下半年適當(dāng)將合作的權(quán)益比例提高到60%以上。

??截至2020年6月底，花樣年的規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到3731萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)集中于全國(guó)五大都市圈。未來(lái)，花樣年在城市布局方面將繼續(xù)執(zhí)行5+N的策略，聚焦五大城市群，做20個(gè)深耕城市及機(jī)會(huì)進(jìn)入城市。

??“糧倉(cāng)”豐盈，足夠的土地儲(chǔ)備是實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基本保障，加之精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局，業(yè)績(jī)騰飛指日可待。

??在以往，花樣年的主要陣地是成都，占比接近50%。今年上半年，長(zhǎng)三角區(qū)域業(yè)績(jī)爆發(fā)，于寧波、蘇州和南京等城市合共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積31.72萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額57.43億元，分別占上半年房地產(chǎn)合同總銷(xiāo)售面積和總金額的23.4%和32.8%。長(zhǎng)三角地區(qū)的突破性進(jìn)展，為未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)打開(kāi)了新通道。

??進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)拿地是花樣年進(jìn)入快周轉(zhuǎn)車(chē)道的標(biāo)志之一，以前為了追求利潤(rùn)，花樣年多數(shù)與小股東合作拿地，利潤(rùn)高但開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從2019年開(kāi)始，花樣年重新進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，并與旭輝、大唐、華夏幸福等房企展開(kāi)合作。通過(guò)這樣的方式，花樣年利用更少的資金成功將規(guī)模擴(kuò)大，并且實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。

??在二次創(chuàng)業(yè)的過(guò)程中，花樣年首次提出了人才戰(zhàn)略，在職級(jí)、薪酬、績(jī)效均進(jìn)行了一系列的變革，以及更聚焦、能為二次創(chuàng)業(yè)助力的"花花軍規(guī)"等企業(yè)核心價(jià)值觀。投資運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)、品牌團(tuán)隊(duì)、投資者關(guān)系團(tuán)隊(duì)，匯聚成一股強(qiáng)大的中堅(jiān)力量，也使得花樣年煥然一新。在組織架構(gòu)的調(diào)整、人才換防的同時(shí)，花樣年吸引了一批優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的加入，助推公司大步向前。

??降本增效，財(cái)務(wù)穩(wěn)健獲認(rèn)可

??開(kāi)源節(jié)流是提高利潤(rùn)的四字秘訣，精準(zhǔn)布局、加快周轉(zhuǎn)、合作開(kāi)發(fā)，除了通過(guò)經(jīng)營(yíng)模式的改變來(lái)增加收入，花樣年還通過(guò)流程精細(xì)化、運(yùn)營(yíng)高效化等措施，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效和有質(zhì)量的管理。

??在疫情的影響下，不少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本都有所上升，但花樣年在這方面的表現(xiàn)卻很優(yōu)秀。銷(xiāo)售及服務(wù)成本占收入的比重由去年同期的70.4%下降至本期的66.3%，為利潤(rùn)的上升提供了空間。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年控股執(zhí)行董事兼地產(chǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埢菝鹘榻B，公司提出了以利潤(rùn)現(xiàn)金流為中心，強(qiáng)管節(jié)點(diǎn)、強(qiáng)控會(huì)議、強(qiáng)要成果，從三個(gè)維度實(shí)施產(chǎn)品施工標(biāo)準(zhǔn)化。并且，采取了獎(jiǎng)罰制度、營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)、投資結(jié)構(gòu)等多方面舉措來(lái)控制成本的支出。

??截至2020年6月底，花樣年控股共有未償還的借款118.05億元，其中，將于一年內(nèi)到期的部分為59.91億元，另外尚有88.45億元的優(yōu)先票據(jù)及債券待償還，即期債務(wù)總和達(dá)177.96億元。同時(shí)，賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物224.15億元，尚能覆蓋短期債務(wù)。

??上半年，花樣年在公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)共計(jì)超8000萬(wàn)元的優(yōu)先票據(jù)，以?xún)?yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。期末，花樣年的凈資產(chǎn)負(fù)債率較去年同期下降1.2%至78.3%，處于行業(yè)較低水平。面對(duì)即期債務(wù)，花樣年控股執(zhí)行董事兼CFO陳新禹在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，已做好債務(wù)償還和再融資計(jì)劃，將充分利用境內(nèi)融資渠道，進(jìn)一步降低融資成本。

??接下來(lái)，在投資和債務(wù)平衡的平衡上，花樣年會(huì)遵循量入為出的原則，根據(jù)現(xiàn)金回款進(jìn)行投資，包括對(duì)區(qū)域公司的把控。對(duì)于能夠當(dāng)年拿地會(huì)款的區(qū)域項(xiàng)目，集團(tuán)會(huì)給予更大的支持，形成以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為導(dǎo)向的內(nèi)部機(jī)制。

??期內(nèi)，花樣年控股兩次發(fā)債進(jìn)行債務(wù)再融資。于1月9日，發(fā)行3年期本金總額為4.5億元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.875%；于6月1日，發(fā)行3年期本金總額為3億元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.875%。執(zhí)行董事柯卡生表示，融資成本在下降，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)在提升。花樣年的境外債券融資成本由2018年底的15%下降至2020年8月的7.95%。

??基于良好的財(cái)務(wù)狀況，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予了積極正向的評(píng)級(jí)。

??“相信只要保持自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，有良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，無(wú)論是境內(nèi)境外投資者都會(huì)認(rèn)可花樣年，都會(huì)購(gòu)買(mǎi)我們的產(chǎn)品，讓我們能夠降低成本，得到更好的回報(bào)?！比谫Y政策不斷收緊之下，柯卡生依然信心滿(mǎn)滿(mǎn)，勝券在握。