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??文/樂居財經(jīng)研究院 楊倩

??2019年底上市，僅7個月就配股抽水，時代鄰里似乎急著用錢。

??剛剛，時代鄰里完成了7700萬股配售，募集凈額約7.796億港元，成為2020年通過配股募資的第七家上市物企，募資規(guī)模僅次于綠城服務(wù)和永升生活服務(wù)。

??與其他物企不同，時代鄰里對募資用途的規(guī)劃更加具體：擬將認(rèn)購事項所得款項凈額中，所得款項凈額約90%用作潛在戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會；及所得款項凈額約10%用作集團(tuán)一般營運資金。而上市之時，時代鄰里擬將上市募資所得凈額，約65%或約4.598億元用于戰(zhàn)略性收購及投資。

??資本市場兩次“供血”，目標(biāo)直指收并購，時代鄰里的“胃口”有多大？

??今年3月，時代鄰里行政總裁王萌曾在業(yè)績會上透露，未來將加大并購，并考慮向上下游延伸。2020年至2022年的三年內(nèi)，計劃收購4家或8家物管公司，收購4家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、1家提供清潔服務(wù)的公司及2家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。

??燒錢的收并購

??2020年，時代中國正按計劃推進(jìn)。截至7月20日，時代鄰里年內(nèi)發(fā)生3筆收購。其中規(guī)模最大的一筆是收購上?？萍飿I(yè)服務(wù)有限公司51%股權(quán)，交易對價高達(dá)2.34億元。

??科箭物業(yè)成立于2009年，總部位于上海，是工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，在2018年和2019年連續(xù)兩年被評為“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”。截至2019年末，該公司在管項目217個，在管面積約1600萬平方米，分布于18個省和直轄市，約70%在管項目位于江浙滬等區(qū)域。

??為了獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，時代鄰里花了大價錢。公告顯示，上?？萍飿I(yè)凈資產(chǎn)為3750萬元，按此計算，收購溢價已超過5倍。這筆高溢價收購，究竟劃不劃算？收購?fù)瓿珊?，時代鄰里補強了華東、華中及西南的區(qū)域布局、增加市場占有率，更重要的是，實現(xiàn)了進(jìn)軍工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域，和現(xiàn)有業(yè)態(tài)充分互補，借此提高本身估值。

??高溢價帶來高風(fēng)險，為對沖業(yè)績風(fēng)險，賣方、擔(dān)保人及少數(shù)股東向時代鄰里作出承諾，上海科箭物業(yè)于2020年、2021年和2022年將取得除稅后凈溢利分別為3133.9萬港元、3447.29萬港元和3792.02萬港元。

??另外兩筆收購，時代鄰里吞掉了兩家廣州小型物管公司。5月11日，公告收購廣州市耀城物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，總代價約1486.81萬元。截至 2019年12月底，耀城物業(yè)在管項目27個，在管面積大約243萬平方米，其中約94%在管面積為供電系統(tǒng)單位；3月24日，公告收購廣州市浩晴物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及200萬元股東貸款，總代價為3272.30萬元。截至2019年底，凈資產(chǎn)值約1107.75萬元，收購的溢價率近200%。

??在時代鄰里上半年的收購之路上，出現(xiàn)過一個小插曲，跑馬圈地差點“出圈”。4月9日，時代鄰里公告擬收購時代中國控股旗下的小貸公司70%股權(quán)，代價為1.42億元。這家公司主要向廣州市從事向中小微型企業(yè)或個人提供小額信貸的業(yè)務(wù)。2018-2019兩個年度，該公司各年經(jīng)審核凈資產(chǎn)值分別約為2.22億元及2.03億元。但兩周之后，時代鄰里突然宣布終止收購。公告稱，“公司會繼續(xù)積極尋求適當(dāng)?shù)氖召彊C(jī)會，擴(kuò)大本集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)規(guī)模，從而為股東創(chuàng)造更大的價值?！?/p>

??這筆計劃外的收購雖未成行，但可以看出，除傳統(tǒng)物管服務(wù)之外，時代鄰里還有“涉金”野心。如果這筆收購沒有終止，時代鄰里收購將花費4.24億元，幾乎是上市募資中擬用于收購的全部金額。

??想做2020上市物企并購?fù)酰?/strong>

??體量不大的時代鄰里，好像“胃口”不小。上半年，時代鄰里已經(jīng)燒了2.82億元用于收購，而從此次配股募資用途來看，募資凈額約90%或7.02億港元擬用作潛在戰(zhàn)略投資及收購，這筆“收購備用金”遠(yuǎn)大于前者。這是否意味著，下半年時代鄰里的收購還會加速？

??從目前已公開披露的收并購情況來看，時代鄰里的收購數(shù)量已達(dá)3家，在上市物企中位列第一。其中，上?？萍飿I(yè)和廣州耀城物業(yè)合計貢獻(xiàn)在管面積1843萬平方米。而截至2019年底，時代鄰里物業(yè)管理項目（不包括市政環(huán)衛(wèi)項目）在管面積約3840萬平方米。不算未披露數(shù)據(jù)的廣州浩晴物業(yè)，2020年上半年，時代鄰里物業(yè)管理項目在管面積已較2019年底增長近50%。

??時代鄰里預(yù)計，2020年將會新增管理面積2800萬平方米，其中500萬平方米來自其兄弟公司時代中國，這意味著今年將有2300萬平方米管理面積來自于第三方拓展及收并購。

??沖規(guī)模的代價

??收并購只是第一步，整合資源、提升運營效率，借此實現(xiàn)業(yè)績增長才是目的。但從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，沖規(guī)模過程中，時代鄰里付出了一點代價。

??2019年，時代鄰里收購了廣州東康物業(yè)、清遠(yuǎn)榮泰及佛山宜信3家公司，獲得1386.4萬平方米建筑面積。隨著規(guī)模擴(kuò)張，2019年營收、毛利潤均有超過50%的增長，但盈利能力大幅下滑。2019年凈資產(chǎn)收益率（攤?。E降約50個百分點至10.75%，在上市物企中排名第24位；2019年凈利率下滑至8.81%，在上市物企中排名第21位。

??時代鄰里有明確的目標(biāo)，2020年，保持去年的增長速度，即合約建筑面積翻倍；2021年，管理規(guī)模過億平方米。但需要思考的是，如何能夠保質(zhì)保量的實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張？

??截至2019年底，時代鄰里在管項目共229個，總合約建筑面積5800萬平方米，較去年同期的2770萬平方米大幅增長109.4%?？傇诠芙ㄖ娣e達(dá)到4650萬平方米，其中，有223個在管物業(yè)管理服務(wù)項目，物業(yè)管理在管總建筑面積逾3840萬平方米，以及6個在管建筑面積約810萬平方米的市政環(huán)衛(wèi)項目。