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??在房價快速上漲的背景下，經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費模式產(chǎn)生很多爭議，爭議點主要是傭金費率是否應(yīng)該與房價掛鉤。質(zhì)疑者從成本的角度，認(rèn)為經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費與服務(wù)成本顯著不符合。

??在房價快速上漲的背景下，經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費模式產(chǎn)生很多爭議，爭議點主要是傭金費率是否應(yīng)該與房價掛鉤。質(zhì)疑者從成本的角度，認(rèn)為經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費與服務(wù)成本顯著不符合。但顯然，也不能用經(jīng)紀(jì)人提供了多少次帶看、多少次斡旋作為收費依據(jù)，因為這些過程都不能保證成功交易的結(jié)果。那么，我們應(yīng)當(dāng)如何理解經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的底層邏輯？

??二手房傭金收費過高和消費者負(fù)擔(dān)過重，主要原因是短時間內(nèi)房價上漲過快。當(dāng)前二手房傭金費率是市場競爭、行業(yè)發(fā)展和消費者選擇的結(jié)果，過去的經(jīng)驗表明，用行政手段調(diào)節(jié)傭金不但不能實現(xiàn)減輕消費者負(fù)擔(dān)的目標(biāo)，還容易對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展秩序造成不利影響，導(dǎo)致行業(yè)重回惡性競爭狀態(tài)，長期最終傷害消費者利益。

??（一）強(qiáng)行調(diào)低二手房交易服務(wù)費用

??強(qiáng)行調(diào)低二手房交易服務(wù)費用最終將影響消費者利益。市場化傭金水平是需求數(shù)量與供給數(shù)量的均衡水平，兼顧需求端的承擔(dān)能力以及供給端的收入要求。若強(qiáng)行設(shè)定過低傭金或傭金率上限，會導(dǎo)致短期供給數(shù)量下降，部分經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)退出市場，供需矛盾加大，經(jīng)紀(jì)公司將只能被迫參與“砍服務(wù)、競成本”的劣質(zhì)競爭游戲。經(jīng)紀(jì)行業(yè)生產(chǎn)效率降低，行業(yè)規(guī)范化發(fā)展受阻，服務(wù)質(zhì)量下降最終將損害消費者利益。

??由于需求并未消失，強(qiáng)行調(diào)低傭金率將使市場演化出更隱蔽或更復(fù)雜的計費方式，如“看房費”、“信息費”等，助長不規(guī)范企業(yè)“吃差價”，長期將會增加市場主體博弈和議價成本，不但讓消費者利益受損，而且也加大了政府監(jiān)管成本。

??（二）不合理低費率競爭

??消費者委托經(jīng)紀(jì)服務(wù)并不是只看重收費高低，而是看重交易的安全、效率和體驗。消費者在低品質(zhì)、低收費與高品質(zhì)、高收費兩種模式之間比較，大部分消費者仍然會選擇后者。2015年，搜房和愛屋吉屋分別推出 0.5% 和 1%的低傭金，市占率起初爆發(fā)式增長但很快就開始回落，2019 年愛屋吉屋倒閉，后期搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型為房產(chǎn)媒介，這充分說明低傭金低服務(wù)質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)服務(wù)并不是市場真正需要的。

??上海市“大房鴨”實行按單收取 1.99萬服務(wù)費的模式，看似服務(wù)收費很低，但實際上所提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)品質(zhì)不能滿足消費者需求。第一，只交易無抵押、無貸款、無擔(dān)保和產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)交易數(shù)量較少，消費者也可自行交易；第二，大房鴨提供的服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代辦服務(wù)，提供極少的居間交易服務(wù)和極不規(guī)范的交易保障服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容本身就少。第三，大房鴨通過攫取其他機(jī)構(gòu)的成果來規(guī)避成本，通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲從其他中介網(wǎng)上爬取房源信息，利用不合理低價誘導(dǎo)客戶跳單，攫取其他中介匹配成果，損害其他中介合法利益；第四，大房鴨通過規(guī)避監(jiān)管來降低合規(guī)成本，不展示房源三證兩書，不符合房源展示規(guī)定；利用無從業(yè)資格、無專業(yè)知識、無備案登記的所謂社區(qū)志愿者從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，出現(xiàn)交易糾紛后無法協(xié)調(diào)處理，無法保障交易安全。實際上，經(jīng)紀(jì)代辦服務(wù)必須以成功匹配作為前提，匹配過程才是最需要投入時間和人力的，其只是讓其他機(jī)構(gòu)承擔(dān)了匹配的成本。

??本質(zhì)上大房鴨這類低傭金企業(yè)實際上建立在規(guī)避監(jiān)管、竊取成果和提供低品質(zhì)無保障服務(wù)基礎(chǔ)上，只能助長私單和跳單行為，不利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，最終也將損害消費者利益。2021年 9月大房鴨成交 / 下線房源約占上海總成交量的 3%，消費者認(rèn)可度極低，絕不會成為行業(yè)發(fā)展的一種新模式。

??（三）按房價分段定價收費

??有觀點認(rèn)為，高總價的房屋和低總價的房屋，經(jīng)紀(jì)服務(wù)差不多，不應(yīng)該按照統(tǒng)一的費率，應(yīng)該進(jìn)行分段定價。分段計價有兩種收費模式，第一種是房價越高費率越低，第二種是房價越低費率越低。兩種方式都設(shè)置階梯價格，都會增加消費者對收費模式的理解難度，同時對于價格段的劃分社會也會存在爭議，操作起來困難，更為重要的是兩種方式都將產(chǎn)生不可控的結(jié)果。

??第一種收費方案降低高總價房屋的費率，會導(dǎo)致“劫貧濟(jì)富”。從絕對負(fù)擔(dān)上看，高總價消費者的支付負(fù)擔(dān)是與其收入相匹配的，如果降低這些群體的費率，實際上導(dǎo)致低總價消費者群體承擔(dān)相對更高的負(fù)擔(dān)，加大了貧富差距，與共同富裕相違背。由于高總價房屋本身的成交效率更低、交易風(fēng)險敞口更大，扭曲的價格將激勵經(jīng)紀(jì)人減少對高總價房屋的服務(wù)，服務(wù)供給減少將導(dǎo)致費用上升，消費者實際成本不會降低。

??第二種方案降低低總價房屋的費率，會激勵經(jīng)紀(jì)人不愿服務(wù)低總價房屋，而更多地服務(wù)于高總價房屋，將會導(dǎo)致剛需群體和低收入群體得到的服務(wù)減少，消費者實際成本將會提高；高房價交易頻率增加也會導(dǎo)致房價結(jié)構(gòu)性“上漲”，經(jīng)紀(jì)人之間對高總價房源的競爭更加劇烈。

??無論采取哪種方式，分段降低費率都會影響當(dāng)前的供需平衡。根據(jù)某地鏈家交易情況進(jìn)行測算，如300 萬以下房屋費率下降 0.4%、300 萬 -800 萬房屋費率下降 0.2%、800 萬以上房屋費率不變，總體傭金收入將下降 10.2%，這將會導(dǎo)致行業(yè)經(jīng)紀(jì)人流失，尤其是那些高學(xué)歷的經(jīng)紀(jì)人率先流失，服務(wù)供給減少。

??從情感上，這兩種收費方式都是為了照顧特定群體的支付壓力，但是，人為調(diào)整都將扭曲市場服務(wù)供給，最終會使一方或兩方利益受損。

??（四）居間服務(wù)按環(huán)節(jié)拆分

??有觀點認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)流程進(jìn)行菜單式定價，讓消費者自行選擇。但實際上，居間服務(wù)很難拆開定價。居間服務(wù)的目的是達(dá)成交易，為實現(xiàn)交易，居間服務(wù)包含房源錄入、審核、詢價、帶看和撮合等系列服務(wù)，這些環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián)，獨立分開來都沒有價值。

??從對交易環(huán)節(jié)進(jìn)行相對貢獻(xiàn)度定價拆分來看，房屋交易過程之中涉及的眾多環(huán)節(jié)具有價值定價難且不易分離的特性，每一個環(huán)節(jié)的作用都是動態(tài)變化的，其價值取決于市場狀況、經(jīng)紀(jì)人的努力與消費者的認(rèn)可等，且每個環(huán)節(jié)都不可或缺，各個環(huán)節(jié)對交易的貢獻(xiàn)無法劃分（無法按傭金率的百分比劃分）。比如市場供過于求的時候房源開發(fā)的價值就變小，供不應(yīng)求時房源開發(fā)的價值就變大，比如經(jīng)紀(jì)人的撮合努力程度越高成交概率越大，但無法對經(jīng)紀(jì)人努力程度定價。

??如果不以成交為衡量標(biāo)準(zhǔn)拆分交易環(huán)節(jié)將產(chǎn)生逆向激勵。以二手房帶看為例，如果看一次房收一次費用，對買家來說就會激勵經(jīng)紀(jì)人帶看假房源，產(chǎn)生大量欺詐行為，對賣家來說會激勵經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生大量的無效帶看。

??從對交易環(huán)節(jié)進(jìn)行絕對量定價來看，如果強(qiáng)行對交易環(huán)節(jié)定價，例如成交的經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，假設(shè)房源收費3 萬，帶看收費 3 萬，撮合收費 3 萬等，由于不同的房價各個環(huán)節(jié)費用固定，經(jīng)紀(jì)人沒有動力成交房價更高交易更難的標(biāo)的，市場淪為低價簡單交易市場。消費者花了錢卻不能保證成功交易，顯然不可能成立。

??（五）代辦服務(wù)按環(huán)節(jié)收費

??代辦服務(wù)按環(huán)節(jié)收費將增加消費者負(fù)擔(dān)，降低規(guī)模效應(yīng)。代辦服務(wù)中包含的服務(wù)近似標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，如果對代辦費用進(jìn)行拆分，由于缺乏規(guī)模效應(yīng)有可能使整個代辦服務(wù)費用上升。從國際經(jīng)驗對比，中國其他一線城市的代辦服務(wù)費約為房價的0.5%，美國、英國、日本代辦服務(wù)單獨收費，平均每筆二手房代辦費用約為 1.6%，按環(huán)節(jié)收費有可能提高消費者負(fù)擔(dān)。

??（六）按簡單交易與復(fù)雜交易方式收費

??按簡單交易與復(fù)雜交易方式收費操作難度高，對減輕消費者負(fù)擔(dān)作用小。一方面，簡單交易和復(fù)雜交易的界定難度大，通常來說界定標(biāo)準(zhǔn)包括是否有抵押、是否有貸款、是否需要解封、是否需要析產(chǎn)、是否涉及連環(huán)單交易等等，不僅涉及賣方還涉及買方，各種因素都有可能影響到對簡單交易和復(fù)雜交易的界定，界定標(biāo)準(zhǔn)會有很多爭議。

??另一方面，隨著一線城市普遍進(jìn)入存量房市場，賣一買一連環(huán)單比例大幅上升，以北京為例，廣義口徑上（同一家庭北京買一賣一及北京與異地買一賣一）超過70% 交易涉及到連環(huán)單，有些是一個連環(huán)單，有些涉及多個連環(huán)單。簡單交易復(fù)雜交易的劃分不但很難操作而且對減輕消費者負(fù)擔(dān)意義不大。

??簡單交易和復(fù)雜交易的劃分很有可能帶來逆向激勵作用。如果簡單交易和復(fù)雜交易傭金比例差距太大，將會刺激大量的家庭想方設(shè)法獲取符合簡單交易的資格，有可能是市場全部演變成簡單交易，其效果相當(dāng)于全市場傭金率的下調(diào)，經(jīng)紀(jì)人不愿意提供好的服務(wù)，原來給到消費者的一些保障也就不再存在，消費者不得不承擔(dān)更大的風(fēng)險和成本，使整個社會福利倒退。（本文僅代表個人觀點）