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??現(xiàn)階段，擴內需成為拉動經(jīng)濟恢復的關鍵點，而住房消費將是重要抓手。

??12月14日，中共中央、國務院印發(fā)《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（以下簡稱“綱要”）。綱要提出，堅定實施擴大內需戰(zhàn)略、培育完整內需體系，是加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的必然選擇。

??這份綱要中，對于房地產(chǎn)方面著墨頗多。其中提到，促進居住消費健康發(fā)展；堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求。

??為深入貫徹落實擴內需戰(zhàn)略，12月15日，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《“十四五”擴大內需戰(zhàn)略實施方案》，再一次強調，要全面促進消費，加快消費提質升級；住房方面，促進居住消費健康發(fā)展。

??這些重磅政策釋放出的信號是，房地產(chǎn)仍將是中國最大的內需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。

??“盡管房地產(chǎn)市場短期運行遇到了不小困難，但隨著新型城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展，未來國內房地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間，預計到2035年我國房地產(chǎn)市場將步入平穩(wěn)發(fā)展階段?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓表示。

??促進居住消費健康發(fā)展

??擴大內需作為國家戰(zhàn)略被首次提出，是在1998年應對亞洲金融危機之際。2008年，針對國際金融危機的沖擊，黨中央再次提出“把擴大內需作為保增長的根本途徑”，出臺以大規(guī)模增加政府投資為主要內容的一攬子計劃，穩(wěn)定了市場預期，使經(jīng)濟迅速觸底反彈。

??現(xiàn)在，中央再一次制定擴大內需規(guī)劃綱要，與此前不同的是，這次是著眼于未來十幾年的中長期規(guī)劃綱要，并被定義為“促進中國經(jīng)濟社會長遠發(fā)展和長治久安”的一部文件，可見高層對擴內需之重視。

??擴大內需戰(zhàn)略在黨的二十大報告中也被反復強調。二十大報告提出，“把實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來”。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，3年疫情加上“三期疊加”（增速換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期）影響下，國內以消費為主的內需基礎受到一定沖擊，社會消費能力、潛力和預期均受到了挫傷。因此，國家要推動一攬子促進內需的戰(zhàn)略。

??社會總需求由消費需求、投資需求和出口需求構成，其中消費和投資為內需，出口為外需。在外需走弱背景下，消費和投資成為拉動內需的關鍵。

??國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，社會消費品零售總額同比下降0.1%，其中，11月份，社會消費品零售總額同比下降5.9%，已連續(xù)3個月下降。消費恢復乏力已成為制約中國經(jīng)濟平穩(wěn)復蘇的重要因素，提振消費以恢復國民經(jīng)濟勢在必行。

??在這份綱要中，中央明確指出“促進居住消費健康發(fā)展”，要堅持“房住不炒”定位，加強房地產(chǎn)市場預期引導，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

??可見，“房住不炒”仍將是2022年－2035年房地產(chǎn)調控主基調，投資投機性需求仍是被遏制和打擊的對象。擴大內需的政策也要在“房住不炒”政策下推動。

??李宇嘉表示，從2008年金融危機以來，由于城鎮(zhèn)化快速推進，擴大內需就不能偏離房地產(chǎn)，甚至從貢獻來看，房地產(chǎn)可謂是最大內需。要滿足居民對美好生活的訴求，更不能偏離房地產(chǎn)。在衣食住行中，當前“衣食行”都解決的較好，唯獨“住”還存在較大差距。

??目前我國人均住房面積超過41平方米，人均擁有1.06間房屋，戶均擁有1.1套住房。這意味著，高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求均在減弱。因此，“此次國家發(fā)布的戰(zhàn)略，沒有像2008年那樣更多強調如何促進商品房購置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動供給側改革?！崩钣罴握f。

??“加強房地產(chǎn)市場預期引導”的提法，在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜看來，說明當前房地產(chǎn)市場預期仍然不穩(wěn)，供需兩端市場信心不足，強化預期引導，或更有利于市場情緒修復。

??從數(shù)據(jù)看，住房需求端仍處于疲軟態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國商品房銷售面積同比下跌22.3%，跌幅繼續(xù)保持在高位；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴大了0.5個百分點。

??房地產(chǎn)投資端亦不斷下滑，并持續(xù)對經(jīng)濟增長造成拖累。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下滑9.8%；全國房企土地購置面積同比下滑53.8%，均繼續(xù)處于惡化狀態(tài)。

??租賃住房是重要發(fā)展方向

??這份綱要中，發(fā)展住房租賃市場也被寫入擴內需重要范疇。

??綱要提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

??完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。

??因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

??綱要還提出，健全住房公積金制度；推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數(shù)字家庭發(fā)展。

??這些也被認為是供給側結構性改革的重要內容。

??李宇嘉表示，此次戰(zhàn)略更多強調租購并舉、住房保障、公積金等，目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進，從而在未來升級到商品房需求。通過供給側改革，以適應需求端的變化，讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需才能在高位上平衡，房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

??陳文靜表示，近幾年針對租賃市場的支持政策已經(jīng)在全方位跟進，未來有望進一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長租房租購同權的相關政策亦有望實質性落位。值得注意的是，租賃市場發(fā)展有地區(qū)側重，以人口凈流入的大城市為重點，這部分地區(qū)租賃需求旺盛，未來租賃市場的發(fā)展空間才會更大。

??綱要還提出，培育城市群和都市圈。推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈等城市群建設；完善大中城市宜居宜業(yè)功能，支持培育新生中小城市。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，深入推進西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展，支持欠發(fā)達地區(qū)、革命老區(qū)等特殊類型地區(qū)加快發(fā)展。在高質量發(fā)展中促進共同富裕。

??在業(yè)內人士看來，房地產(chǎn)擴內需細分領域很多，對房企而言都是機遇所在。盡管房地產(chǎn)市場規(guī)?？偭恳岩婍?，但結構性機會仍在，人口、產(chǎn)業(yè)等資源集聚的地區(qū)，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展機會或將更大。