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??在需求透支、調(diào)控政策用力過(guò)度、企業(yè)過(guò)度追求規(guī)模等多方面內(nèi)外因素疊加影響下，2021年下半年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了深度的下行調(diào)整期。

??2022年上半年，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)，又給市場(chǎng)減壓，全面落實(shí)兩“支持”。尤其是在4·29政治局會(huì)議之后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。

??7月，49省市出臺(tái)52次放松政策，并下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開(kāi)化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類縣級(jí)市，政策力度普遍強(qiáng)于所在地級(jí)市。

??我們認(rèn)為，在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來(lái)政策所向。

??2022年至今，行業(yè)一波三折，“內(nèi)憂外患”不斷，剛要復(fù)蘇的“小陽(yáng)春”也因?yàn)橐咔槎鴷一ㄒ滑F(xiàn)。

??上半年175省市相繼放松房地產(chǎn)政策。尤其是在4·29政治局會(huì)議之后，地方放松政策頻率明顯加快。

??然而，2022年上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅仍達(dá)50.3%，重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降48%，其中一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。

??僅在6月行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營(yíng)銷去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)的影響下，出現(xiàn)了明顯上升，但仍無(wú)法扭轉(zhuǎn)上半年頹勢(shì)。

??在這背景下，2022年7月49省市出臺(tái)52次放松政策，從政策數(shù)量上看，7月政策涉及但省市和頻次并不算高，年內(nèi)單月出臺(tái)放松政策頻次最高的月份為5月。

??但從具體調(diào)控情況來(lái)看，7月的放松政策已下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開(kāi)化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類縣級(jí)市。

??在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來(lái)政策所向，更多縣級(jí)市有望加碼救市。

??聚集7月放松政策，主要涉及以下九方面內(nèi)容：

??其一，成都、東莞2城升級(jí)放松限購(gòu)。例如成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房，即可在所在區(qū)域新增一套購(gòu)房資格。

??其二，長(zhǎng)春、黃岡等12城放松限貸。例如長(zhǎng)春，首套剛需住房首付比例由30%恢復(fù)至20%，二套改善性住房首付比例由40%恢復(fù)至30%，首套房貸利率下限調(diào)整為五年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

??其三，西安放松限價(jià)，住建局明確表示將暫停發(fā)布二手房參考價(jià)。

??其四，青島放松限售，新房限售時(shí)限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年，變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手住房則由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年變?yōu)闈M2年即可上市交易。

??其五，深圳、長(zhǎng)沙等37省市放松公積金貸款，包括上調(diào)可貸額度、下調(diào)首付比例、放寬異地貸款、家庭代際互助等。例如深圳調(diào)整公積金共同申請(qǐng)人的范圍，配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人。

??其六，哈爾濱、南通等8城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如南通，在主城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套或二套住房的，按契稅計(jì)稅金額的0.75%給予獎(jiǎng)補(bǔ)。

??其七，石家莊、濟(jì)南等23城實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。例如濟(jì)南，A類-E類人才享受不同額度購(gòu)房補(bǔ)貼，其中E類中符合條件的博士、碩士可分別享受15萬(wàn)元、10萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。

??其八，信陽(yáng)、衡陽(yáng)等9城放松預(yù)售資金監(jiān)管，涉及增加撥付頻次、提高支取比例、允許保函抵頂。例如衡陽(yáng)，預(yù)售資金支取比例可在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高5個(gè)百分點(diǎn)。

??其九，衡陽(yáng)、焦作等5城放松土拍，包括降低競(jìng)拍保證金比例、允許分期繳納土地出讓金、容缺辦理土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。例如三門峽，住宅用地競(jìng)買保證金比例最低降至20%，允許分期繳納出讓金，在首次繳納比例不低于出讓價(jià)款的50%的前提下，剩余價(jià)款可在一年內(nèi)繳清。

??從7月出臺(tái)的政策來(lái)看，“保交樓”首次被寫入政治局文件。

??7月28日中央政治局會(huì)議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??其一，“用足用好政策工具箱”，表述較4月更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)；其二，受限于項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，“保交樓”上升至政治局會(huì)議高度。

??此后，鄭州、寧波、咸陽(yáng)、平頂山等召開(kāi)房企座談會(huì)，全面落實(shí)“保交樓”。例如平頂山，堅(jiān)持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個(gè)問(wèn)題樓盤實(shí)際，扎實(shí)推進(jìn)問(wèn)題樓盤化解處置工作。又如咸陽(yáng)，建立一對(duì)一幫扶政策，即一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)項(xiàng)目停工、斷貸問(wèn)題盡早解決。再如遂寧，縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“一對(duì)一”掛聯(lián)房地產(chǎn)項(xiàng)目，化解房企難題。

??總體來(lái)看，主要涉及四大方面：

• ??成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。典型如鄭州、武漢和南寧。

• ??派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，典型如蘇州、重慶。

• ??返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款，典型如贛州。

• ??規(guī)范化預(yù)售資金監(jiān)管，并適度放松，典型如蘇州、天津。

??其中值得關(guān)注的是，西安率先發(fā)布強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，涉及資金全額監(jiān)管、夯實(shí)銀行責(zé)任等。

??除了全面落實(shí)“保交樓”之外，7月出現(xiàn)了第一個(gè)“官宣”暫停發(fā)布二手房參考價(jià)的城市。

??2022年7月4日，西安暫停發(fā)布二手房參考價(jià)，中介機(jī)構(gòu)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格。

??截至2021年底，全國(guó)共有15個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。截至目前，已有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消。這13個(gè)城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無(wú)錫。

??如成都、寧波，一些原本被隱匿的高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格遵照指導(dǎo)價(jià)。又如廣州、東莞，盡管還是只有低于指導(dǎo)價(jià)的房源才能掛牌顯示，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。

??而北京、無(wú)錫，指導(dǎo)價(jià)定得偏高，尤其是無(wú)錫，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬(wàn)元/平方米，溫州、合肥等沒(méi)出臺(tái)過(guò)實(shí)施細(xì)則，這兩類城市二手房指導(dǎo)價(jià)早已“名存實(shí)亡”。

??雖然目前上海和深圳以外，仍在執(zhí)行二手房參考價(jià)，但我們調(diào)研，上海二手房評(píng)估價(jià)也悄然上調(diào)，由實(shí)際成交價(jià)的6成上調(diào)至8成左右。

??展望未來(lái)，我們認(rèn)為在地方調(diào)控政策方面，聯(lián)系到政治局會(huì)議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，限購(gòu)、限貸等四限政策有望繼續(xù)放松，購(gòu)房補(bǔ)貼、減免交易稅費(fèi)等刺激性政策力度有望加大。

??尤其是市場(chǎng)下行壓力更大的弱二線和三四線城市可能會(huì)進(jìn)一步打好救市組合拳，核心一二線城市調(diào)控政策亦有松綁空間。

??短期來(lái)看，保交付將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)。受此影響，問(wèn)題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn)，有助于提振市場(chǎng)信心，緩解市場(chǎng)觀望情緒。

??在政策暖風(fēng)作用下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，下半年市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。