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??“緊繃”的?？跇鞘?，5月15日晚終于放出“松綁”消息。

??5月15日夜間，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、海口市發(fā)展和改革委員會(huì)、海口市自然資源和規(guī)劃局、海口市金融管理局聯(lián)合出臺(tái)的這則通知，被外界解讀為海口樓市“松綁”政策。

??4年前，海南施行“全域限購(gòu)”政策，特別是省會(huì)城市?？冢笳{(diào)控政策數(shù)度“打補(bǔ)丁”，從人才落戶購(gòu)房到夫妻婚姻狀況購(gòu)房，層層加碼后的調(diào)控政策堪稱“史上最嚴(yán)”；4年后的今天，?？跇鞘姓{(diào)控政策首次“松綁”，自然引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，此次?？诔雠_(tái)的樓市新政主要從引進(jìn)人才購(gòu)房、購(gòu)房信貸、商品住房轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售價(jià)格備案等6個(gè)維度，進(jìn)行相應(yīng)“校準(zhǔn)”，如引進(jìn)人才購(gòu)房，新政策之前人才落戶海南的，須提供本人在當(dāng)?shù)乩塾?jì)12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，方能購(gòu)買(mǎi)第一套住房；新政策之后，落戶即可購(gòu)房。

??“這實(shí)際上是政策‘回溯’，早期政策便規(guī)定了‘落戶即購(gòu)房’，此條政策只是恢復(fù)到原來(lái)的規(guī)定。”?？诋?dāng)?shù)貙ｉT(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)條線的一王姓資深媒體人表示。

??“此次海口出臺(tái)的新政策相關(guān)規(guī)定看似比較常規(guī)，但意義深刻。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，自2017年以來(lái)，海口房地產(chǎn)政策一直較嚴(yán)，尤其是以“全域限購(gòu)”政策為典型；本次?？诜康禺a(chǎn)政策是在全國(guó)其他城市相繼放松政策的大環(huán)境下出臺(tái)的。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管如此，?？诜康禺a(chǎn)政策仍以偏緊為主。

??“我認(rèn)為新政對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大，原因是?？谀壳笆且粋€(gè)供不應(yīng)求的新房成交市場(chǎng)?！卞\誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)王路認(rèn)為，目前?？跇鞘幸欢址?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象比較嚴(yán)重，新房很難買(mǎi)到，并不是買(mǎi)不起房，在這樣的背景下，政策對(duì)購(gòu)房端的影響不會(huì)很大。

??王路同時(shí)認(rèn)為，這次政策的核心是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的一次適度放寬。海口住宅市場(chǎng)主要癥結(jié)之一是市場(chǎng)化住宅用地供給不足，安居房供應(yīng)對(duì)象有限，急需供給側(cè)改革，有序加大市場(chǎng)化商品住宅的供給量。

??上述行業(yè)人士還認(rèn)為，?？诔雠_(tái)的房地產(chǎn)新政釋放了積極信號(hào)，相關(guān)政策將進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，同時(shí)對(duì)合理住房需求形成支撐和支持作用。

??另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~3月份海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為285.18億元，同比增長(zhǎng)2.3%，較上個(gè)月下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，也是近13個(gè)月以來(lái)新低。1~3月商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模為135.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%，增速較去年有大幅下降。

??與購(gòu)房人關(guān)聯(lián)的3條新規(guī)

??“落戶我省的引進(jìn)人才購(gòu)買(mǎi)住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇?！?月15日夜間，?？谑凶〗ň止俜骄W(wǎng)站發(fā)布一則通知，立即在當(dāng)?shù)匾饛V泛關(guān)注。

??《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》系4年來(lái)?？跇鞘姓叩囊淮沃匾{(diào)整。海南以2018年4月22日起實(shí)施“全域限購(gòu)”為標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)，至今4年多時(shí)間過(guò)去了。期間，海南樓市調(diào)控政策層層加碼，特別是?？趯?shí)施的樓市調(diào)控政策在海南全省范圍相對(duì)更嚴(yán)。“緊繃”的政策，讓當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等普遍感到焦慮，網(wǎng)上戲稱當(dāng)?shù)貥鞘小叭珓〗K”。

??上述通知認(rèn)為，本次政策出臺(tái)為貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，支持引進(jìn)人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，因城施策促進(jìn)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，本次?？谑凶〗?、發(fā)改等4部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的政策包括“支持人才剛性住房需求”“滿足合理購(gòu)房信貸需求”“改善商品住房市場(chǎng)供應(yīng)”等6方面內(nèi)容，簡(jiǎn)單概括就是人才落戶購(gòu)房、購(gòu)房信貸首付、商品房二次轉(zhuǎn)讓等。

??政策第一條：支持人才剛性住房需求。落戶海南的引進(jìn)人才購(gòu)買(mǎi)住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南無(wú)自有住房的，提供本人或家庭成員在海南累計(jì)12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，可在?？谑匈?gòu)買(mǎi)1套住房。

??記者了解到，2021年9月18日，海口市印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)房及人才落戶政策的通知》規(guī)定，落戶海南的人才須提供本人在海南累計(jì)12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，方可購(gòu)買(mǎi)第一套住房（含二手住房，不含產(chǎn)權(quán)式酒店）；在第一套住房購(gòu)房合同備案之日起滿36個(gè)月，方可購(gòu)買(mǎi)第二套住房。對(duì)于未落戶海南省的人才，本人家庭在海南無(wú)自有住房，須提供本人在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，可購(gòu)買(mǎi)1套住房。

??前后政策對(duì)比，主要區(qū)別在于個(gè)稅及社保限制的取消或周期縮短，對(duì)于落戶人才恢復(fù)到最初的“落戶即購(gòu)房”狀態(tài)。對(duì)于社會(huì)普遍關(guān)心的“非本省戶籍人員”購(gòu)房，仍執(zhí)行此前“我省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保”之規(guī)定。

??第二條“滿足合理購(gòu)房信貸需求”，支持購(gòu)買(mǎi)改善性住房，對(duì)申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房但未結(jié)清原有住房貸款的，首付比例不低于50%；申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手住房，屬首次購(gòu)房或已結(jié)清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

??這條對(duì)應(yīng)的原政策為：一是關(guān)于住房商業(yè)性貸款，早在2017年5月10日，?？谑杏“l(fā)實(shí)施細(xì)則規(guī)定：居民在本市購(gòu)買(mǎi)第二套商品住宅，相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人貸款最低首付比例不低于70%；二是住房公積金貸款，原規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手住房的首付比例不低于40%。

??第三條是關(guān)于購(gòu)買(mǎi)商品住房再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，此次政策主要對(duì)轉(zhuǎn)讓年限的計(jì)算起點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，即從原規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)證的時(shí)間為起點(diǎn)改為合同備案時(shí)間為起點(diǎn)，其中2017年4月14日至9月20日購(gòu)買(mǎi)的住房，因備案時(shí)間已滿2年，取得不動(dòng)產(chǎn)證后可上市交易。

??另外，對(duì)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的競(jìng)買(mǎi)保證金，現(xiàn)調(diào)整為不低于土地評(píng)估價(jià)的60%；此前規(guī)定為起拍價(jià)全額。

??開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售端的嚴(yán)管與“松綁”

??記者了解到，上述通知中1~3條規(guī)定主要針對(duì)購(gòu)房人，4~6條規(guī)定主要與項(xiàng)目銷(xiāo)售端、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域有關(guān)，如商品住房銷(xiāo)售備案價(jià)格、商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以及商辦類項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售管理。

??關(guān)于第四條“完善商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案政策”，早在2018年8月外界就有流傳“?？谏唐贩總浒竷r(jià)不得超過(guò)17300元/平方米”說(shuō)法。后經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪證實(shí)，這僅是有關(guān)部門(mén)口頭表述，并未正式發(fā)文，實(shí)施該政府指導(dǎo)性備案價(jià)，其本意是讓?？凇疤摳叻?jī)r(jià)”能真正擠掉“水分”。事實(shí)上，“17300元/平方米”項(xiàng)目備案價(jià)作為不成文規(guī)定，一直在?？跇鞘心酥梁Ｄ鲜∑渌锌h沿用至今。不過(guò)，期間也有不成文規(guī)定，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)允許價(jià)格每月可“放寬”增長(zhǎng)86元/平方米。

??此條規(guī)定明確表示，在有效管控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的前提下，結(jié)合各項(xiàng)目的區(qū)位、品質(zhì)、小區(qū)配套、土地及建設(shè)成本等因素，科學(xué)合理確定各項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格備案，形成差別化的價(jià)格管控體制。也就是說(shuō)，對(duì)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案，海口市發(fā)改、市住建部門(mén)將明確相關(guān)細(xì)則，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理申報(bào)商品房銷(xiāo)售備案價(jià)格。

??第五條“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這條規(guī)定更加明確商品房預(yù)售款的入賬監(jiān)管及資金支付。預(yù)售款應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，首先滿足監(jiān)管資金額度；監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照工程節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后專項(xiàng)用于支付項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用。

??另外，開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行出具的保函，抵扣同等額度的監(jiān)管資金。監(jiān)管額度外的資金可由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)需要提取使用。

??對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，這一條規(guī)定優(yōu)化了資金支付流程，提高了資金使用效率。對(duì)信用良好的企業(yè)，適度降低監(jiān)管重點(diǎn)資金的比例，支持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

??最后一條“規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售管理”，也是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)較為關(guān)心的，該條新政策條款更加明確區(qū)分“在建未售”“已批未建”“未批未建”等各類項(xiàng)目具體實(shí)施，進(jìn)一步明確商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售管理相關(guān)工作。

??行業(yè)人士：新政釋放積極信號(hào)

??嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此次?？诔雠_(tái)樓市新政略超出外界預(yù)料，原因是?？诜康禺a(chǎn)政策一直較嚴(yán)，這次無(wú)論是對(duì)人才購(gòu)房支持還是購(gòu)房信貸支持，或者對(duì)企業(yè)的銀行保函制度，類似提法都是政策放松的體現(xiàn)，釋放了積極信號(hào)。

??他還表示，此次?？跇鞘行抡M(jìn)一步體現(xiàn)了地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的需求，相關(guān)政策也將進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，同時(shí)對(duì)合理住房需求形成支撐和支持作用。

??作為長(zhǎng)期關(guān)注海南本土樓市發(fā)展趨勢(shì)的專業(yè)人士，王路認(rèn)為，這次?？陂_(kāi)始推行科學(xué)定價(jià)、分區(qū)劃價(jià)、分項(xiàng)目定價(jià)，有利于房企手中的存量地積極入市，緩解現(xiàn)在海口市場(chǎng)上嚴(yán)重供不應(yīng)求的困境和尷尬，也有利于改變海口土地招拍掛流標(biāo)現(xiàn)象，因?yàn)槠髽I(yè)投資測(cè)算更具空間。

??“我認(rèn)為海口樓市，甚至整個(gè)海南樓市，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一些比較積極活躍的市場(chǎng)現(xiàn)象，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)體，都會(huì)有一輪政策窗口周期?！蓖趼繁硎?，這一次海口市住建等多部門(mén)推出樓市政策，對(duì)落實(shí)中央政治局會(huì)議精神是迅速、積極的，給市場(chǎng)營(yíng)造了良性的發(fā)展空間。

??同時(shí)，作為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人，他希望行業(yè)鏈條上的各個(gè)企業(yè)，用好政策窗口期，不要為了銷(xiāo)售制造市場(chǎng)焦慮。