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??剛過(guò)去的2月份，蘇州樓市呈現(xiàn)超預(yù)期的回暖態(tài)勢(shì)，新房售樓處人氣火爆，來(lái)訪(fǎng)量與簽約量不斷增加，二手房帶看量和掛牌量激增，簽約中心排隊(duì)簽約，主流銀行房貸量增加，房貸速度加快。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月下半月，蘇州市面上主流新盤(pán)的周度來(lái)訪(fǎng)量超200組，部分熱門(mén)樓盤(pán)周末單日來(lái)訪(fǎng)量更是超過(guò)50組。

??與此同時(shí)，火熱的土地拍賣(mài)市場(chǎng)也進(jìn)一步激發(fā)人們的熱情，購(gòu)房者多少感受到了久違的絲絲暖意，蘇州的樓市也迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”。

??30家房企搶一塊地

??土地市場(chǎng)是樓市的晴雨表，其交易結(jié)果往往能為后市走向奠定基礎(chǔ)。因此，作為江蘇集中供地城市的首場(chǎng)土地拍賣(mài)，蘇州有著明顯的風(fēng)向標(biāo)意義。

??2023年蘇州土地市場(chǎng)的確迎來(lái)比較紅火的開(kāi)局。

??其中，最受關(guān)注的是蘇州工業(yè)園區(qū)湖西三星地塊，總共吸引了31家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)歷了65輪激烈的拉鋸戰(zhàn)，該地塊沖破最高限價(jià)，并觸頂搖號(hào)，最終被華潤(rùn)置地拿下，成交總價(jià)為36.4268億元，成交樓面價(jià)35650元/平方米，刷新蘇州工業(yè)園區(qū)地價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率15%。

??本輪土地拍賣(mài)歷時(shí)近一周時(shí)間，共出讓11宗涉宅用地，成交金額約140億元，其中3宗地塊觸頂搖號(hào)，5宗產(chǎn)生溢價(jià)，最高溢價(jià)率15%。

??目前，蘇州土地市場(chǎng)的熱度依舊是集中在核心地段的宗地，比如獅山和湖西板塊，歷來(lái)是房企必爭(zhēng)之地，此輪土地拍賣(mài)中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的3宗地塊均出于此。 

??其中，高新區(qū)獅山永和村西地塊經(jīng)過(guò)14輪競(jìng)價(jià)后價(jià)格觸頂，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由朗詩(shī)搖號(hào)競(jìng)得，成交總價(jià)5.78億元，成交樓面價(jià)30475元/平方米，溢價(jià)率15%；向陽(yáng)路地塊更是經(jīng)過(guò)81輪拉鋸戰(zhàn)沖破最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)，最終由向陽(yáng)路地塊經(jīng)過(guò)81輪報(bào)價(jià)，由建發(fā)搖號(hào)競(jìng)得，成交總價(jià)為31.58億元，成交樓面價(jià)為27025元/平方米，溢價(jià)率15%。

??克而瑞研究指出，作為開(kāi)年的首場(chǎng)集中供地，對(duì)全年的樓市有著一定的指向性作用，加上地塊優(yōu)質(zhì)，聚焦了眾多房企的關(guān)注。

??此次供地，蘇州可謂“誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)”，僅蘇州園區(qū)就一口氣推出三宗核心及次核心地塊，其中園區(qū)湖西、青劍湖板塊更是斷供多年后迎來(lái)首次供地。 

??值得注意的是，相較于去年五批次集中供地，今年參與蘇州土地拍賣(mài)的民企數(shù)量有所增加，由原先的個(gè)位數(shù)增加到了幾十家，其中，金地、大華等部分去年在集中供地沒(méi)有拿地的民企，出于補(bǔ)倉(cāng)需求皆積極參與到競(jìng)拍中。

??不過(guò)，央企國(guó)企仍然是拿地主力，以吳中區(qū)太湖新城兩宗優(yōu)質(zhì)地塊為例，均由資金實(shí)力較強(qiáng)的央國(guó)企競(jìng)得。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，樓市經(jīng)歷深度調(diào)整，在中央高層多重金融端政策利好下，民企正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)，投資也開(kāi)始復(fù)蘇。

??投資仍然集中在優(yōu)質(zhì)地塊的“刀刃”上，即使是重點(diǎn)城市，也要條件足夠優(yōu)質(zhì)的地塊才有投資價(jià)值。

??克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問(wèn)表示，從園區(qū)湖西三星地塊、新區(qū)獅山永和村西地塊的觸頂搖號(hào)可以看出，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于蘇州市場(chǎng)信心較高，只要地塊質(zhì)量上佳，就有房企愿意“買(mǎi)單”。

??值得注意的是，此輪土地拍賣(mài)在原先放松限價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高了裝修價(jià)格的上限。

??原先開(kāi)發(fā)商為了突破限價(jià)，往往采用一手當(dāng)二手房賣(mài)；或者暫時(shí)不賣(mài)，等政策松動(dòng)，以裝修大禮包等各種形式實(shí)現(xiàn)變相漲價(jià)。

??張波表示，通過(guò)調(diào)整限價(jià)可以相應(yīng)的調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)限價(jià)空間打開(kāi)后，購(gòu)房者心理預(yù)期也跟著提高，也更能刺激需求的釋放。

??銷(xiāo)售端預(yù)期向好，金融政策支持恢復(fù)民企生機(jī)，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的刺激，民企開(kāi)始重返土拍市場(chǎng)，銷(xiāo)售帶動(dòng)投資回暖的良性循環(huán)正在不斷被修復(fù)。

??可見(jiàn)，重點(diǎn)城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊頻出的助推之下，土地市場(chǎng)迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”，也帶動(dòng)了房企的投資信心回升。越來(lái)越多民企或?qū)⒅鼗?023年首輪集中土拍市場(chǎng)。

??樓市“小陽(yáng)春”可期

??土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)傳導(dǎo)到了樓市。樓市的整體回暖讓房企紛紛開(kāi)始加快營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，以搶收即將到來(lái)的樓市小陽(yáng)春。

??蘇州多家開(kāi)發(fā)商于近日開(kāi)始放風(fēng)，將陸續(xù)收回折扣和優(yōu)惠，甚至高調(diào)喊漲，價(jià)格回調(diào)。

??今年2月，蘇州樓市共有10個(gè)樓盤(pán)領(lǐng)取了預(yù)售證，其中不乏一些備受市場(chǎng)認(rèn)可的熱銷(xiāo)紅盤(pán)。 

??中冶國(guó)銳·錦繡雅著發(fā)布的海報(bào)表示，將于2月13日全線(xiàn)上調(diào)2個(gè)點(diǎn)；另一樓盤(pán)笠澤之星也表示，2月5日24時(shí)要收回2%折扣，漲價(jià)在即。此外，包括萬(wàn)科云山著、九龍倉(cāng)旗下全線(xiàn)樓盤(pán)、勝浦花語(yǔ)瀾苑等項(xiàng)目均宣布要收回春節(jié)優(yōu)惠。

??開(kāi)發(fā)商的這一舉措也進(jìn)一步刺激了購(gòu)房者。一個(gè)顯著的變化，案場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)量開(kāi)始增加。數(shù)據(jù)顯示，一些新房案場(chǎng)的周度來(lái)訪(fǎng)量已經(jīng)突破200組，部分熱門(mén)樓盤(pán)周末單日來(lái)訪(fǎng)量更是超過(guò)50組。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，剛過(guò)去的一周（2月20日-2月26日），蘇州市區(qū)新房成交面積為13.91萬(wàn)平方米，相較前兩周已經(jīng)大為增加。

??2月9日，蘇州園區(qū)開(kāi)始執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策，隨后其他各區(qū)開(kāi)始跟進(jìn)，接連出臺(tái)的政策也刺激了二手房市場(chǎng)的活躍度，短短一周，成交量就突破了1000套?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截止至2月26日，蘇州市區(qū)二手房累計(jì)成交3701套。

??連日來(lái)，蘇州各區(qū)的房產(chǎn)交易中心門(mén)庭若市。

??中介王婷告訴記者，園區(qū)房地產(chǎn)交易中心上午十點(diǎn)就擠滿(mǎn)了來(lái)辦理業(yè)務(wù)的人，其他辦理資金托管、二手房過(guò)戶(hù)等業(yè)務(wù)的窗口也都排起了長(zhǎng)隊(duì)。

??貝殼蘇州簽約中心的據(jù)海報(bào)顯示，2月12日，僅是貝殼尹山湖門(mén)店單日成交就突破了201單，其中新房64單，二手房147單。

??往年，“金三銀四”是學(xué)區(qū)房的成交旺季，戈文問(wèn)指出，從蘇州樓市現(xiàn)狀來(lái)看，寬松的購(gòu)房環(huán)境之下，樓市整體向好，市場(chǎng)情緒有一定回升，若政策端進(jìn)一步發(fā)力，市場(chǎng)活躍度將大為提升。戈文問(wèn)預(yù)計(jì)，接下來(lái)兩個(gè)月蘇州市區(qū)的二手房成交量將會(huì)有所增加。