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??商業(yè)不動產首次被納入REITs試點，REITs市場有望進入快速發(fā)展期。

??3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，共提出四方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

??同日，發(fā)改委也同步發(fā)布《規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，明確要切實提高申報推薦效率，用好回收資金促進有效投資，切實加強運營管理。

??要點如下：

??1、 優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

??2、 項目發(fā)起人不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。嚴禁規(guī)避房地產調控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

??3、 特許經營權、經營收益權類項目，基金存續(xù)期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

??4、 首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

??5、 適時推出REITs實時指數。

??6、 推動REITs專項立法。

??2020年4月基礎設施REITs試點啟動，截至2023年2月末，全國已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型。

??此次將商業(yè)不動產納入REITs試點，已經是REITs試點啟動以來的第四次擴容。在國家著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的當下，這也是實施擴大內需戰(zhàn)略、重視支持消費的具體舉措。

??我們認為，政策將有助于相關企業(yè)盤活存量資產，優(yōu)化投融資模式，促進新增投資，尤其是持有運營零售商業(yè)項目的企業(yè)。傳統(tǒng)的房地產開發(fā)企業(yè)如果要參與REITs市場，還需要對住宅開發(fā)業(yè)務和REITs底層資產進行完全隔離。

??部分已經布局商業(yè)多年并已擁有一定規(guī)模商業(yè)不動產的房企，如華潤置地、龍湖地產、萬科集團、新城控股、大悅城、寶龍地產等，將在商業(yè)不動產的投資和運營上迎來新的發(fā)展機會。“弱開發(fā)，強運營”的政策導向更加清晰，房企發(fā)展模式的轉變也迫在眉睫。

??自2020年4月基礎設施REITs試點啟動，三年時間，已歷經4次擴容。

??2021年6月，首次擴容將能源基礎設施、保障性租賃住房等加入試點范圍，體現了對“雙碳”目標的政策支持。

??2022年11月，進一步擴大REITs試點范圍，覆蓋新能源、水利、新型基礎設施等領域。

??今年2月，提出穩(wěn)步推進REITs試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經營長期租賃住房。

??這次，擴容范圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。

??目前已發(fā)行的REITs基金中，以產業(yè)園區(qū)、高速公路資產類型數量最多，分別有8只、7只。

??產業(yè)園區(qū)在REITs試點開始時就是REITs上市的主力類型，在首批上市的9只REITs基金中占比達到三分之一，目前仍位居上市REITs數量首位。

??根據《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》，國家級開發(fā)區(qū)總共有552家。其中，經濟技術開發(fā)區(qū)219家，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)156家，產業(yè)園區(qū)REITs發(fā)行仍有擴容空間。

??發(fā)行規(guī)模最高的是高速公路REITs，目前已上市的7只高速公路REITs平均發(fā)行規(guī)模達到62.47億元，顯著高于全部REITs平均值33.66億元。

??高速公路REITs合計發(fā)行規(guī)模達到437.3億元，接近總體發(fā)行規(guī)模的一半。

??此次REITs新政明確支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行REITs，市場普遍認為將帶來REITs市場的擴容。

??國內商業(yè)不動產資產體量龐大。據CAIC商辦數據系統(tǒng)的監(jiān)測數據，全國建筑面積3萬平米以上的購物中心/百貨商場約8605個，總建面將近7.3億平米，其中已開業(yè)的項目7031個，開業(yè)面積超5.85億平米。

??目前國內基礎設施公募REITs規(guī)模約860億元，整體規(guī)模偏小。消費基礎設施REITs的發(fā)行，國內REITs的市場將進入快速發(fā)展階段，規(guī)模也將有更大的突破。

??以美國REITs市場為例，商貿零售類REITs產品數量占比為全市場的22%。

??新政還下調了部分類型基礎設施的現金分派率要求，非特許經營權、經營收益權類項目的最低現金分派要求從預計未來3年每年4%下調至3.8%，可供選擇的資產范圍也進一步擴大。

??同時要求發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金，加大便民商業(yè)、智慧商圈、數字化轉型的投資力度，更好滿足居民消費需求。

??國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰曾在2022年底表示，2023年底，基礎設施REITs有望超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。

??可供對比的數據是，中國香港、新加坡和日本的REITs市場目前的總市值規(guī)模分別約為1700億、5200億、7800億元（已換算為人民幣）。

??可以相信，在REITs試點連續(xù)4次擴容后，REITs發(fā)行將走上快車道，商業(yè)不動產也將迎來新的發(fā)展機遇。

??需要注意的是，新政嚴格限定項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。嚴禁規(guī)避房地產調控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

??這一要求延續(xù)了保障性租賃住房發(fā)行REITs的做法，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面建立了有效的隔離機制，目的是防止資金流入商品住宅開發(fā)領域，杜絕房企借發(fā)行REITs為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

??可以看出，新政意在支持消費基礎設施建設，進而恢復和擴大消費。我們認為，這一政策要求利好持有運營類房企的發(fā)展，如萬達、寶龍、王府井等，有助于這些企業(yè)拓寬融資渠道、優(yōu)化資債結構，也可以進一步提升相關房企的輕資產運營管理能力，加速推動他們向資產運營管理的模式轉型。

??目前，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、龍湖、新城等傳統(tǒng)房企也持有并運營大量的商業(yè)物業(yè)。

??2022年，華潤置地累計投資物業(yè)實現租金收入約人民幣183.9億元，按年增長0.3%。投資物業(yè)累計確認減免租金金額約人民幣24.9億元，租金收入實際按年增長13.9%。去年華潤新開16個購物中心，數量位居連鎖商管公司第二。

??截至2022年12月底，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，在手商業(yè)項目139個，累計開業(yè)運營商場達76座，已開業(yè)運營商場建筑面積為722萬平方米。

??截至2022年12月31日，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。

??這些房企要想參與REITs市場，前提是住宅開發(fā)業(yè)務和REITs底層資產完全隔離。所以，他們還需要進行一系列項目架構的調整，將標的資產通過劃轉、交易等方式剝離至項目公司后，才能符合發(fā)行REITs的要求，進而享受這一政策的利好。

??這次的REITs新政，對商業(yè)不動產持有運營企業(yè)是確定的利好。與商品住宅開發(fā)的明確隔離要求，是分類施策、精準調控這一政策導向的延續(xù)。

??商業(yè)不動產的投資一直有擴張慢、資金壓力大的特點，是典型的重資產發(fā)展模式。在此之前，這些商業(yè)資產一直沒有比較好的退出渠道，光靠租金回收投資需要一段很漫長的時間。

??REITs試點向這類資產開放，為這些專注商業(yè)不動產投資與運營的企業(yè)提供了盤活存量的金融工具，同時利用資本市場定價功能，發(fā)現持有型資產的價值，有助于這些企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結構，回收資金再投資于新項目，得到資產運營的良性循環(huán)與發(fā)展。

??同時，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式正在轉型，“高周轉、高杠桿、高負債”的時代已經結束。投資持有型物業(yè)，通過專業(yè)化、精細化的運營，為企業(yè)帶來持續(xù)和穩(wěn)定現金流，也不失為房企轉型的一個方向選擇。