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??自7月以來，中資地產(chǎn)美元債價格持續(xù)下挫。

??克而瑞證券監(jiān)測的主流房企34筆美元債價格較年初平均下降45%，7月1日至7月15日，34筆美元債價格平均下跌了14%，有22筆美元債價格較月初跌幅超過5%。

??過去一周，更是經(jīng)歷了至暗時刻。

??地產(chǎn)美元債遭到崩盤式拋售，普遍認(rèn)為信用資質(zhì)更好、財務(wù)實力更強的民企主體也沒能幸免。

??這意味著，行業(yè)弱復(fù)蘇情況下，投資者對中資房企的預(yù)期仍然悲觀，再加上“停貸”風(fēng)波進(jìn)一步遏制行業(yè)信心復(fù)蘇，資金對高收益地產(chǎn)信心持續(xù)下降。

??中資地產(chǎn)美元債上一次拋售還是在去年10月，當(dāng)時花樣年意外違約，讓投資者陷入恐慌性拋售。

??彼時，多家主流房企債券價格連日暴跌，邁向上市以來的新低，中資地產(chǎn)美元債創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。數(shù)據(jù)顯示，從2021年9月30日到2021年10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌12.62%

??自此以后，地產(chǎn)美元債延續(xù)了震蕩下跌趨勢。

??克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2021年10月至7月15日，克而瑞中國地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù)價格由104.27美元下降至53.63美元，降幅達(dá)到了51%，年內(nèi)至7月15日克而瑞中國地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù)下降了40%。

??另外，從境內(nèi)債券來看，我們中債-房地產(chǎn)行業(yè)信用債凈價指數(shù)變化，該指數(shù)點位自今年2月14日首度下降0.04%以來，點位逐日下降，截止7月15日收盤點位較1月初累計下降4.66%。

??下行的幅度較小是因為相比美元債，境內(nèi)債的價格要穩(wěn)定許多，歸因于發(fā)行主體的信用評級以及債券購買對象的投資目的等原因。

??7月以來，受停貸潮等負(fù)面消息持續(xù)影響和發(fā)酵，中資美元債迎來新一輪拋售潮，多只長債價格向下跌破30美分大關(guān)。

??克而瑞證券監(jiān)測的主流房企34筆美元債7月15日買入價均值為45.63美元，較年初均值每1美元下跌33美分，買入價平均下降45%。對比7月初，34筆美元債買入價較月初每1美元下跌5.69美分。

??其中，10-30強部分房企美元債經(jīng)歷了幾輪大幅調(diào)整后，年初至7月15日整體跌幅相對較小，11筆美元債買入價降幅為29%，月內(nèi)買入價下降了9.6%。而十強房企合計8筆美元債買價平均下降31.5%，月內(nèi)買價平均下跌8.7%。

??我們整理了五家典型房企美元債近一個月來的價格變動情況，自6月17日至7月18日，大部分美元債買價下挫9-30美分之間。其中碧桂園、旭輝以及金地中長期美元債價格降幅均在20%以上。

??其中，自7月初值7月18日，旭輝美元債全線多日下跌，一筆2024年3月到期美元債（CIFIHG 6.55 03/28/2024）近一個月更是下挫28美分，降幅達(dá)到38%。

??美元債價格下跌，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境有很大的關(guān)系。尤其是房企美元債頻繁違約，部分千億房企“暴雷”導(dǎo)致市場信心脆弱。

??但接下來市場情況仍然不容樂觀。

??過去的半年，地產(chǎn)美元債新增發(fā)行中絕大部分為為要約交換，即現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至7月18日，170家房企共發(fā)行美元債116億美元，而未來至12月31日，170家房企到期美元債合計189億美元。

??由于今年不少房企美元債展期多為一年，2023年1月便進(jìn)入美元債償債小高峰，170家房企到期美元債金額為64.2億美元，2023年一季度待償還美元債金額達(dá)到121億美元，環(huán)比2022年四季度增加30%。

??可以預(yù)見的是，在房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍然承壓且爆發(fā)負(fù)面事件的背景下，投資者悲觀預(yù)期也給房地產(chǎn)債帶來下跌壓力。

??再來看房地產(chǎn)行業(yè)基本面。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。6月單月雖有所緩和，一部分觀望的購房需求重新入市，但釋放的銷售規(guī)模仍處于歷史較低水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處于下降通道，整體基本面尚未有大的改善。

??行業(yè)基本面尚未真正回暖，而7月初的全國多地“停貸”事件爆發(fā)，成為此次美元債全線下跌短期爆點，進(jìn)一步遏制市場信心恢復(fù)。市場對房地產(chǎn)企業(yè)信心減弱，因而出現(xiàn)了投資者恐慌性拋售的情況。

??房企美元債價格波動，也恰恰驗證了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)脆弱的一面，行業(yè)各方面信心仍然有待重建。

??地產(chǎn)美元債二級市場的大幅震蕩，意味著房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗，行業(yè)信用風(fēng)險再一次暴露。

??目前，隨著調(diào)控政策趨勢性寬松，部分城市樓市成交已現(xiàn)回暖信號，當(dāng)前全國商品房銷售已觸底反彈，行業(yè)信心也在逐漸恢復(fù)。近兩日，地產(chǎn)美元債較之前有所修復(fù)，但在行業(yè)沒有真正回暖之前，地產(chǎn)美元債市場也無法真正修復(fù)。