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??中房網訊（亞晨/文）市場再次迎來重磅利好，房地產金融工作重新定調了。

??據相關媒體報道，央行、銀保監(jiān)會近日發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下稱《通知》），內容涉及“保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度“等六大方面內容，共16條措施。

??值得注意的是，與以往不同，這是近年來金融層面少有支持房地產市場的專屬性政策文件，內容涵蓋開發(fā)貸、個人住房貸款、信托、債券、并購貸款、住房租賃信貸服務等多方面利好房地產市場的舉措。

??從文件的具體內容看，以下幾個方面的調整對房地產行業(yè)尤為重要。

??房地產融資平穩(wěn)有序

??《通知》強調，對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁，鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質良好的房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

??最近幾年，對于民企的融資支持力度較少，隨著此次政策定調，有助于對金融機構工作思路糾偏，確保執(zhí)行力增強。

??因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，支持金融機構優(yōu)化新市民住房金融服務。

??政策對于住房信貸，在城市、銀行和新市民三方面給予了更加寬松的規(guī)定。

??優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

??近年來，一些建筑企業(yè)受部分爆雷房企影響陷入困境，為建筑企業(yè)提供必要的貸款支持，也是穩(wěn)定產業(yè)鏈、保交樓的重要舉措。

??對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款等方式予以支持，促進項目完工交付。未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

??對于房地產市場的特殊情況，展期制度在房地產貸款領域應用將加大。通過展期模式，有助于促進金融機構貸款政策穩(wěn)定，也是化解風險的必要操作。

??支持優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)行債券融資，推動專業(yè)信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。

??馳援房企債券融資，也是近期的熱點之一。交易商協(xié)會近日發(fā)文稱，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持。根據其官網公布，其已受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。此外，目前還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向。

??鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。

??過去幾年，信托支持房地產融資的做法往往受到擠壓。如今政策口徑的轉變，再次對房地產釋放暖意。但這一切的前提，還是要遵循市場化、法治化的原則。

??“專項借款+配套融資支持”體系框架更加健全

??《通知》要求，支持國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行依法合規(guī)、高效有序地向經復核備案的貸款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

??今年8月份，住建部、財政部、人民銀行曾聯(lián)合出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。對于專項貸款投入的項目選擇非常嚴格，僅用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，并且實行封閉運行、?？顚Ｓ?。

??值得一提的是，此次政策在既有專項借款基礎上，提出了“配套融資支持”這一措施。即：在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

??對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內，向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類:對債務新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

??這也是此次“16條”新政中，文字表述最多的內容。未來保交樓紓困資金除政策性銀行提供的專項借款外，還鼓勵金融機構提供配套融資支持，體系框架會更加全面。而且對于新發(fā)放的配套融資形成不良的免責條款，將在一定程度上將提升金融機構支持的積極性。

??鼓勵資管公司發(fā)揮更大作用

??《通知》提出，鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司發(fā)揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產企業(yè)等共同協(xié)商風險化解模式，推動加快資產處置。

??鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。

??一直以來，金融資產管理公司在不良資產處置方面的經驗較強，風險管理專業(yè)度更高。

??此次“16條”新政提高了此類機構在處置方面的領導力和市場地位，后續(xù)資管公司將發(fā)揮更大的作用，從而形成資管與地方政府、銀行和房企之間比較系統(tǒng)的風險化解模式。

??延期還貸顧慮減輕

??此次政策對于購房者延期還貸方面，給予了一定的保障。

??根據《通知》，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調整。

??個人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄；經人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。金融機構應妥善處置相關征信異議，依法保護信息主體征信權益。

??確保延期還貸工作順利推進，也是保民生的重要體現(xiàn)。一些符合政策的延期還貸行為，在征信方面不會受到影響，從保民生等角度確保購房者的合法權益。

??部分金融管理政策面臨階段性調整

??《通知》指出，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，人民銀行、銀保監(jiān)會或人民銀行分支機構、銀保監(jiān)會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規(guī)定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

??階段性優(yōu)化房地產項目并購融資政策，相關金融機構要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策，加快推動房地產風險市場化出清。

??2021年初設立的銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，執(zhí)行已接近兩年的時間。鑒于目前信貸投放工作出現(xiàn)了方向性調整，此次政策也及時做出轉向，將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足的空間。但從政策表述來看，房貸集中度管理政策沒有取消，僅為“階段性”的調整動作，后續(xù)不排除按原有規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行的可能。

??住房租賃再獲支持

??此外，《通知》還明確了加大住房租賃金融支持力度。引導金融機構重點加大對自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。鼓勵金融機構為各類主體收購、改建房地產項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。商業(yè)地產改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

??支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款和經營性貸款投放。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

??最近幾年出臺的各類房地產政策中，通常都會提及住房租賃。住房租賃在解決大城市居住問題上，發(fā)揮著重要作用。隨著城鎮(zhèn)化進程的進一步推進，大量人口涌進城市，由此也催生出相當規(guī)模的住房租賃需求。

??通過加大對住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來源，使得相關住房租賃企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化的水平得到提升，從而加快推進住房租賃市場建設，補齊住房租賃短板。